高利潤項目結算漸少 萊蒙國際業績增長存憂

每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

萊蒙國際（03688，HK）成功登陸港股一年多后，并沒有像佳兆業、星河集團等開發商那樣急于擴張。過于穩健和謹慎的拿地策略，不僅導致其銷售項目結構不合理，更讓萊蒙國際經營業績陰晴不定。

2012年，盡管萊蒙國際年銷售收入超過60億港元，但在2012年上半年由于深圳高利潤項目結算比重下降，其營收和毛利潤隨著項目結算變化而“變臉”。同時，由于高利潤項目的逐漸減少，其后續業績增長的穩定性也被業內人士打上了問號。

隨著萊蒙國際獲取廉價優質土地成本的優勢喪失，其項目資源少，結構布局不合理的弊端開始逐漸顯現。

業績陰晴不定/

在深圳，萊蒙國際因開發位于深圳香蜜湖豪宅區的水榭花都，以及龍華地區的水榭山、水榭春天等中高端豪宅項目而聞名。其水榭春天通過滾動開發，每每登上銷售排行榜前列，使得萊蒙國際當年銷售業績大增。2011年3月，打著以“中高端住宅和綜合體開發”招牌的萊蒙國際叩關港股成功。

不過在業內人士看來，過于依賴單一系列樓盤，也給萊蒙國際帶來一絲隱憂。在財報數據上，明顯的表現就是業績的不穩定。

在上市之前的2010年，萊蒙國際營業額為27.6億港元，比2009年下降了14.5%。

在上市當年的2011年，萊蒙國際營業額達到58.61億港元，比2010年增長一倍多。毛利由2010年的16.86億港元增加至38.79億港元，同比上一年增加1.3倍；毛利率上升5個百分點至66.2%；凈負債率由上市前的151%下降至34%。

在2011年業績大增后，2012年中期，萊蒙國際營業額和毛利卻出現了同比較大幅度下降，分別為21.95億港元和8.59億港元，分別同比下降了29.3%和58%；而公司毛利率則由2011年同期的66.2%下降至39.2%；公司權益股東應占盈利為2.59億元，同比下降54%。此外，萊蒙國際平均銷售價格比2011年同期的26919港元/平方米，下降至10951港元/平方米。

今年1月7日，萊蒙國際發布2012年4季度業績顯示，2012年銷售總額約港幣62.8億，合同銷售面積約368839平方米，分別按年增長約24.7%及39.9%。

對于這種業績起伏較大的現象，盛富資本和協眾國際總裁黃立沖分析認為，2011年是萊蒙國際上市第一年，為了融到更多項目資金，調整項目入市和結算時間，有動機把當年業績做得好看。但這也影響到后續盈利，使得2012年上半年經營業績后勁不足。

高利潤項目結轉左右利潤/

《每日經濟新聞》記者注意到，從近年來每年銷售收入情況看，萊蒙國際仍然沒有擺脫個別項目支撐整個銷售業績的局面。

深圳水榭春天項目對于萊蒙國際來說，是個香餑餑。2012年6月該樓盤五期發售，一月之間銷售15億港元，占了上半年總銷售35.9億港元的大頭。

對此，深圳某代理機構市場研究人士把這種現象稱作為 “吃老本”，實際上，萊蒙國際盡管在常州、成都、天津等其他城市擁有在售項目，但其他地區項目結轉面積占比則較小，占整個銷售額的比重還不到40%。

如此，一旦位于深圳的高利潤項目結轉減少，或其他地區低價項目結轉面積占比增多，其當年經營業績將出現巨幅波動。

對于2012年中期營業額和毛利下降的情況，萊蒙國際公告解釋稱主要原因在于 “產品組合變化”，報告期內較低利潤率的常州萊蒙城項目占比較多，而深圳高利潤項目結算占比較少所致。

萊蒙國際進一步回復 《每日經濟新聞》記者表示：“2012年按照各項目的開發進度，大部分集中在年底竣工并交付。2012年上半年只有常州萊蒙城兩個均價比較偏低的分期交付，所以相對收入偏低。平均售價下降也是因為常州萊蒙城之結轉銷售金額的比例增加，占了上半年總額85%以上。”

相較之下，2011年萊蒙國際當年營收實現翻番，是因為深圳高端項目水榭山和水榭春天銷售增長。據萊蒙國際財報顯示，2011年萊蒙國際銷售業績來大多源于深圳萊蒙水榭山、水榭春天二、三期、常州萊蒙城、成都萊蒙都會等項目。深圳萊蒙水榭山和水榭春天兩個高利潤項目結轉的面積占比高達94%，其中水榭春天當時平均售價超過24000元/平方米，銷售收入約30億港元，占當年銷售收入超過一半。

后續業績增長或存隱憂/

正是因為2012年上半年水榭春天等高利潤項目結算比重大幅減少，萊蒙國際毛利率則由2011年的66.2%下降至39.2%。這凸顯萊蒙國際在銷售收入結構方面的不合理性，存在業績可持續增長的系統風險。

隨著高利潤項目的減少，2013年后萊蒙國際或面臨更多業績壓力。

目前，萊蒙國際所有高利潤項目均來自深圳區域。深圳水榭山項目已經逐漸開發完畢，而水榭春天總建筑面積約60萬平方米，水榭春天六七期約12.6萬平方米預計2013年全部推出。這也是水榭春天在深圳的最后一批單位。

至此，萊蒙國際在深圳后續可售項目僅有位于龍崗中心城區的萊蒙都會和大鵬半島的濱海度假別墅項目水榭藍灣。盡管新開工項目預期銷售價格并不低，但上述項目目前均未開盤入市，預計2013年龍崗萊蒙都會項目入市可能性不大，更何況今后能否達到銷售預期還不得而知。

對于業內人士認為的收入結構不合理，萊蒙國際方面表示不贊同。萊蒙國際表示，水榭春天銷售理想，以及均價比其他項目（例如常州、成都）高。“如果按面積計算的話，2011年水榭春天銷售面積占整個集團的銷售面積45%，2012年僅37%。這根本不存在‘業績銷售結構不合理’的情況，而只是我們深圳水榭春天銷售特別出色。”

萊蒙國際回復《每日經濟新聞》記者稱，水榭春天余下最后兩期會在2013年開盤，隨著其他新項目開盤，比如南京水榭春天及南昌項目，會更進一步優化銷售結構。

此外，業內人士還認為，萊蒙國際項目結構布局不合理還表現在持有物業收入占比較小，發展緩慢。

萊蒙國際宣稱，公司的主要發展戰略以 “中高端住宅和綜合體項目”雙輪驅動。其董事長黃俊康也曾在公開表示，會保持零售物業和住宅的均衡發展，未來會做大商業地產。

目前，萊蒙國際商業地產項目以萊蒙城、萊蒙都會等系列城市綜合體為主。然而，與住宅銷售相比，商業持有面積規模小，存在嚴重“跛腳”的現象。

據查，目前萊蒙國際正在開發的綜合體項目有7個，正式投入運營的商業開發面積不到30萬平米。2012年上半年萊蒙國際正式投入運營商業面積僅為17萬平米，預計2013年5月成都萊蒙都會、常州萊蒙城投入運營后，將增加至23萬平米。而萊蒙國際的目標是到2016年，自持的零售物業面積大概達到60萬平方米左右。但與萊蒙國際所開發的住宅項目規模相比，綜合體項目仍然較小。

2012年上半年，萊蒙國際持有物業租金收入約為5550萬，而財報顯示，萊蒙國際在常州的武進假日酒店2012年上半年則為虧損狀態。

獲取廉價土地優勢漸失/

實際上，萊蒙國際開發中高端豪宅毛利潤率較高，其產品優勢主要來自低廉的土地成本。在萊蒙國際招股說明書中，萊蒙國際向投資者稱，萊蒙國際業績持續增長很大程度上依賴公司獲得低廉的優質土地的能力。隨著開發商拿地競爭的加劇，土地出讓價格的攀升，萊蒙國際獲取優質廉價土地的成本優勢逐漸消失，近年來的拿地成本卻越來越高。

目前，萊蒙國際在深圳、東莞、惠州、常州、杭州等八個城市擁有15個項目，土地儲備2012年中報顯示為可租售建筑面積414萬平米。其中在建項目面積為69.5萬平米，而未來擬建面積約200萬平米。

2012年上半年集團于常州、天津、南京購得3處項目用地，計容總樓面面積為37.54萬平方米，平均地價達到4686港元/平米，而2011年萊蒙國際新增的112萬平方米土地儲備中，平均地價成本僅為849.6元/平米。

萊蒙國際最近一次拿地是在2012年9月27日，萊蒙國際聯合新加坡美羅集團拿下南昌市紅谷灘土地面積最大之綜合性商住用地之土地使用權。該地塊計容積率面積約79.5萬平方米，樓面價也達到約為每平方米人民幣2415元。至此，萊蒙國際土地儲備提升至近531萬平方米。萊蒙國際稱，以每年開發100萬方土地，也可供未來5年的開發及銷售。

同時，與深圳本土其他“潮汕”系開發商相比，萊蒙國際在項目擴張方面顯得十分謹慎，使得萊蒙國際土地儲備擴張和開發速度較為緩慢。2010年萊蒙國際在深圳、常州、東莞、杭州、天津等7個城市開發項目為13個，總的可開發建筑面積230萬平米。2011年借助于上市后的募集資金，萊蒙國際當年才在天津、惠州、常州大肆拿地建筑面積112萬平米。

目前，萊蒙國際項目仍然局限于已進入的深圳、常州、天津、惠州等8城市，但項目數量也僅有15個，一線核心城市項目儲備幾乎沒有。在深圳土地儲備也僅有130萬平米，而目前萊蒙國際在深圳并沒有拿地的跡象。

與“吃老本”的萊蒙國際相比，佳兆業2009年底上市成功之后，在全國激進擴張，目前進入全國近30個城市，開發項目近70個。2012年佳兆業全年銷售額突破170億，土地儲備近3000萬平米。

相較之下，萊蒙國際在2011年上市之后，2012全年銷售額變化不大。盡管房地產市場經過多年發展，已經進入專業化和精細化管理時代，但傳統的跑馬圈地，規模效應仍然是不少房企占據市場主要地位的法寶。

深圳一地產公司營銷老總稱：“與佳兆業、星河集團比較，萊蒙國際拿地魄力不夠。”

有業內人士認為，萊蒙國際的規模并不大，卻能成功上市，與萊蒙國際董事長黃俊康分不開。有關黃俊康的資料顯示，此人在房地產界經營20多年，同時也是一個資本運作的老手，曾在香港持股多家上市公司，同時也是目前天虹商場第二大股東。但接觸過黃俊康的人均認為，黃俊康為人低調謹慎。企業領袖個人的風格決定了一個企業的秉性，這或許也是萊蒙國際拿地“魄力不夠”的原因。

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