博鰲土地閑置亂象屢禁不絕 房企追逐投資收益成主因

每經編輯｜徐學成 每經記者 楊羚強 發自海南博鰲    

徐學成 每經記者 楊羚強 發自海南博鰲

中信龍潭嶺項目拿地8年才動工，拿地成本僅數百元/平方米，項目售價卻高達萬元，但《每日經濟新聞》記者調查發現，在博鰲涉嫌囤地的不止中信地產一家，知名度較高的還包括早在1999年就進駐博鰲的中遠。

由于博鰲亞洲論壇的關系，開發商早期在此開發的多為酒店、公寓類投資收益較慢的項目，業內分析指出，開發商正是利用囤地和土地升值的收益來平衡其他項目回報期過長的缺陷，至少從2001年開始，僅龍潭嶺地塊，土地閑置現象就一直未曾杜絕。

博鰲成囤地“重災區”

《每日經濟新聞》關于中信地產龍潭嶺項目被叫停的報道稱，從2003年拿地到2011年動工建設，龍潭嶺項目地塊閑置了8年，其涉嫌囤地值得關注。

記者近日在博鰲調查發現，龍潭嶺盤踞了中信地產和中遠發展股份有限公司（以下稱中遠）兩大開發商。

當地人對龍潭嶺的舊景記憶猶新。

一名當地居民透露，以前龍潭嶺還是一片郁郁蔥蔥的樹林，近些年由于房地產開發，開始變熱鬧；但是，除了已經建成的博鰲國賓館以外，其他地塊一直未見動工。

據中遠集團的公告，2001年9月，中遠征得龍潭嶺建設用地。但這塊地的開發進度如何，此后卻無從查起，直到2010年，國土部公布的1457幅閑置土地黑名單，這塊地才回歸公眾視野。

在國土部的這份黑名單中，中遠共有5塊地“上榜”，其中包括龍潭嶺山景別墅用地和龍潭嶺高爾夫球場用地，供地面積超過98公頃，這兩塊地都是在2001年10月份就簽訂了合同，約定動工時間為2002年10月，竣工時間則為2004年10月。

直到2010年因閑置被曝光，這兩幅地塊依舊沒有動工。

截至目前，《每日經濟新聞》記者還未了解到兩地塊的最新動向。除上述中信地產和中遠之外，一些小型房企囤地現象也不少見，其中海南曉奧房地產開發有限公司于1996年拿到博鰲的兩幅商服用地，但土地至少閑置了14年。

低收益落差

博鰲房地產的發展軌跡始于博鰲亞洲論壇，但進行別墅等住宅的開發是近幾年才興起的。早些年，進駐博鰲的開發商大多以開發會議中心、酒店為主。

以海南博鰲投資控股有限公司（以下簡稱博鰲投資控股）為例，該公司1999年成立時，遂成為博鰲亞洲論壇特別規劃區的主要投資商，其開發的項目主要為博鰲亞洲論壇會議中心、索菲特酒店、金海岸酒店以及高爾夫球場等項目。這些項目的成功運作，讓開發商看到在博鰲投資房地產的潛力。

2000年，中遠以9000萬元參股博鰲投資控股，并持有其30%的股份。當外界以為中遠將借博鰲投資控股的平臺在當地大施拳腳時，事態發展卻出人意料。

2000年12月21日，中遠發布公告稱，將其持有的博鰲投資控股22%的股份分別出讓給另外3家公司，中遠持有的股份降為8%。

到了2001年9月18日，中遠新成立了海南中遠發展博鰲開發有限公司（以下簡稱中遠博鰲），中遠持有其95%的股份。3天后，中遠博鰲即決定出資5800萬元征用博鰲亞洲論壇永久性會址所在地東嶼島全島土地，約計2500畝。

此外，中遠博鰲還向博鰲投資控股購買了“博鰲水城”太陽城區域B島和C島的土地使用權，用地面積合計超過94畝，用于開發博鰲太陽城B島別墅、C島酒店和別墅。

2001年9月，中遠還購買了龍潭嶺的建設用地，用于建設別墅。

從參股博鰲投資控股到獨立開發，中遠的做法讓外界大感疑惑。有分析認為，由于開發會議中心、酒店、度假公寓等項目投入很大，投資回報期卻很長，對開發商的資金鏈是很大的考驗，轉而開發別墅等住宅項目則能在短期內獲得較大收益。一般情況下，酒店的回報期可能長達10年，住宅則可以實現資金的快速周轉。

但是在開發住宅項目的過程中，開發商為何鐘意囤地？

綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，由于博鰲開發商數量較多，競爭激烈，從企業運營角度看，投資住宅可以平衡產業結構；由于商業項目回報期過長，通過土地升值獲取的收益正好可以彌補“損失”。

囤地亂象屢禁不絕

除開發住宅獲益之外，轉賣土地也是開發商回籠資金的常用方式。

2001年12月6日及13日，中遠分別出讓了手中位于博鰲水城的兩幅地塊，分別為別墅用地和高爾夫用地，兩地塊出讓面積分別為29萬平方米和69萬平方米，因此獲取的土地款分別高達8437萬元和1.9億元，合計超過2.7億元。

中遠在2001年12月8日的一則公告中稱，其位于海南省瓊海市博鰲鎮的博鰲水城度假酒店項目總投資高達人民幣2.3億元，預測該項目內部收益率約10.29%。這就意味著，運營一個酒店項目，大約需要10年才能收回全部投資。

從中遠、中信地產在當地的所作所為不難看出，通過土地閑置等待房價上漲可獲得令人咋舌的收益，還可通過土地轉賣實現資金的快速回流，買賣土地幾乎成了穩賺不賠的買賣。

前述信息顯示，目前可查的最早的拿地記錄為1996年海南曉奧房地產開發有限公司于拿到的兩幅商服用地，至今已超過15年時間，中信地產、中遠的囤地時間也分別長達8年和10年。

十余年時間，囤地亂象為何屢禁不止？《每日經濟新聞》記者昨日（5月9日）致電瓊海市國土局，但截至發稿，該部門未接受記者的采訪。

綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，對于房地產企業來說，除開發項目之外，土地升值已成為重要利潤來源，除利益驅使之外，政府也有責任，如在交通配套、市政規劃方面，如果政府的承諾不及時兌現，對房地產企業進行項目開發也會造成阻礙。

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中信地產辟謠：樓盤被低價轉讓系無中生有 報道未經核實傷害企業

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

一段時間以來，圍繞中信地產的傳言和報道不斷。

先有人在微博發帖稱，深圳某大型房企董事長被雙開。近日，深圳知名地產評論人士半求又在微博上發帖稱，深圳某央企開發的樓盤被低價轉讓，再高價買回，被中飽私囊。這次，網友根據該微博透露的信息再次將懷疑的目標，對準了中信地產及其位于深圳南山區的岸芷汀蘭項目。

針對傳聞，昨日（5月9日），中信華南集團人士首次對 《每日經濟新聞》作出回應，稱上述傳言完全是無中生有和捏造，公司將保留追訴的法律權利。

該人士稱，針對最近網絡傳聞和媒體報道，公司近期將發布一則正式聲明，但該人士并未透露具體回應內容。

傳聞指中信地產低價轉讓項目

一個月前，正當香港新鴻基郭氏兄弟被廉政公署拘留的新聞曝出時，內地房地產界也開始盛傳“深圳某大型房企涉嫌嚴重違規，其集團董事長已經被雙開”的消息。

傳聞一出，媒體與業界炸開了鍋。據報道，發出消息第一人士是深圳某房地產網站深圳總經理陳昌詢。目前該微博已被刪除。

隨后，微博又傳出中信華南集團深圳分公司和上海分公司相關負責人被警方帶走的消息。

樹欲靜而風不止。外界傳言逐漸平息之后，5月7日，深圳知名地產評論人士半求發布一條微博稱，“深圳有家央企開發的新樓盤，低價整體賣給某私企，然后該央企再高價從該私企手上買回該項目。就此，內外呼應、私囊鼓了。”

傳聞把微博所稱的樓盤指向了中信地產位于深圳南山區的岸芷汀蘭項目。

資料顯示，傳聞中的“岸芷汀蘭”樓盤位于深圳南山區科技園南硅谷片區濱海大道北面，科技大道與高新南環道交匯處，沙河高爾夫球會西側，項目總用地面積11742.71平方米，總建筑面積6萬多平方米，開發商為中信華南集團。

《深圳商報》援引知情人士消息稱，2010年10月，中信華南集團將岸芷汀蘭項目的權益全部轉讓給盈谷公司，然后于2011年9月再買回。這些信息似乎符合微博傳聞的情形，但上述報道和傳聞并未得到中信華南集團方面證實。

中信地產辟謠

外界傳聞和媒體報道已有一個多月，但中信華南集團方面一直未出面辟謠。但中信地產第一時間回應《深圳商報》稱，該網上傳言與事實不符，岸芷汀蘭項目系合法掛牌轉讓，中信地產無違法行為，目前公司并不擁有該項目權益。

昨日，針對網絡傳言和媒體報道，中信華南集團深圳公司副總經理楊蔚茹回應稱：“這完全是無中生有捏造的，我們保留追訴的法律權利。”

而針對公司董事長被雙開以及深圳和上海公司相關負責人被警方帶走一事，楊蔚茹稱，“沒有的事情，江湖傳聞太多了。”

楊蔚茹表示，“我們氣憤的是，在網絡上的語言，竟然被主流媒體引用，至少你要核實一下。聽到網上傳聞，然后知情人士透露就報道，對企業真的是一個大的傷害，尤其是一個品牌企業。”楊蔚茹說。

楊蔚茹還稱，針對最近媒體的報道，近期會發一個聲明出來。

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