售后返租重現陜西樓市

消失了10年的“售后返租”重出江湖，被視為一些中小房企資金鏈緊張的一個信號。

近日，陜西省咸陽市一樓盤公開打出“售后返租”的廣告，對其推出的酒店式公寓承諾與消費者簽訂12年的包租協議，年返租額為25000元，平均月返租2083元。投資回報可謂豐厚。

對此，陜西經典派地產運營機構總經理朱林表示，這一模式是地產商巧妙融資的手段，在樓市調控趨嚴的背景下，售后返租可以快速回籠資金，多用于商業地產。

簡單來說，售后返租就是開發商將其開發的商業項目分割成小塊產權后出售給中小業主，同時，與中小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，由開發商付給中小業主固定租金，而開發商獲得經營權。

以大秦·御港城推出的酒店式公寓為例，公寓戶型規格約為40平方米，且帶有星級酒店標準的精裝修，單價約為7500元/平方米，總價約30萬元。開發商則承諾消費者高價包租12年，年返租額為25000元，每半年返一次。

除了上述項目，據記者了解，咸陽目前亦有多家商業樓宇或者綜合樓盤“押寶”售后返租，例如位于市中心的茂源大廈、東銀大廈，前者為商鋪，后者則為寫字樓。

伴隨著樓市調控趨嚴，房地產市場銷量屢屢受挫，市場存量不斷攀高，房企拿地、推貨腳步均明顯放緩。在此背景下，房企紛紛出招，采取諸種優惠促銷的手段快速回籠資金，而所謂雙贏的“售后返租”模式，則被適時的拉出。

不過，對于售后返租模式，美城機構市場研究部總監張紅衛則認為暗藏很大的風險，“咸陽出現的售后返租，更多是開發商的一種營銷策略和手段。”

在朱林看來，售后返租對于開發商和投資者均是一把雙刃劍，對開發商而言，其雖可以助開發商迅速回籠資金，但是項目后期如若經營不善，對于投資者的返還租金則會斷檔，無法完成對投資者最初的承諾。而對于投資者來說，售后返租令其輕松投資且高回報，但是對于項目突發的風險則無法規避。

對此，朱林建議，“房企可以采取售后返租，但因其有法律風險，房企可以通過第三方運營管理公司規避掉法律風險的同時，亦可對項目進行良好的后期運營。而投資者在投資此類的商業項目時，則要考量項目是否有精準的商業定位和專業的商業運營管理。”

據悉，作為商業地產的一種營銷模式，售后返租曾一度炒得沸沸揚揚，但由于國內房地產的不成熟和模式本身暗藏的經營風險，該模式在國內引發了數起業主與開發商的訴訟，亦造就了不少爛尾樓。因此該模式于2001年遭到建設部的“封殺”，此后一度沉寂。

因此，記者就咸陽一樓盤“售后返租”之事采訪了陜西樹理律師事務所趙振凱律師，該律師稱，涉及這種營銷模式的文件有2001年的《商品房銷售管理辦法》、2006年的《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，對該模式只是行政法規上予以禁止，但是并沒有明確的法律條文。如若開發商以此模式名義出現一房多賣，回報率遠遠超過同期租金的情形，那就涉嫌非法集資了，會受到有關部門的處罰，但是如果售后返租沒有出現嚴重的后果，一般政府部門不會介入