房地產業資金“黑洞”

每經記者吳悅徐學成胡廷鴻發自上海廣州深圳 來自國家統計局的數據顯示，僅今年前兩月，開發商所獲得的資金就達到14151億元，同比增長16.2%，創造了房地產開發資金融資新高。其中，自籌資金5995億元，增長43.3%；國內貸款3116億元，增長16.3%；利用外資107億元，增長24.2%。但在這樣的情況下，上海易居房地產研究院的報告依然稱，開發商的資金水平較去年底進一步惡化，新一輪的打折降價潮，將在未來兩三個月內大范圍展開。 為什么在資金增幅超過16.2%的情況下，開發商依然喊“錢不夠”？《每日經濟新聞》記者對此展開調查，尋找房企的資金“黑洞”，揭開是什么在吞噬開發商的資金。 /行業概況/ 凈資產收益率相差15倍資金利用率成房企融資關鍵 種種跡象表明，房企缺錢僅僅只是表象，背后的原因是許多企業不會利用好開發資金。 在已經公布了2011年年報的房企中，銀基發展（000511，SZ）等房企的凈資產收益率排名靠后，僅為2.09%。與處于行業前列的龍湖相比，凈資產收益率相差近15倍。 一位財務專業人士認為，房企最重要的能力就是利用資金開發賺錢的能力，越會賺錢的企業越容易借到錢，這其中的關鍵因素就是企業的資金利用率。 根據申銀萬國最新研報，2012年集合類房地產信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認購的單一類房地產信托，共有約3062億元本息到期，將從3月陸續進入償付高峰。在這種情況下，房企的還款能力也備受關注。 房企再掀融資高潮 3月26日，龍湖地產北京公司獲得了兩筆分別由中國銀行和中國農業銀行發出的貸款，共計19億元。今年年初以來，已經有不少房企通過信托、有息票據等其他形式進行融資。在目前的環境下，其資金成本無疑將遠高于銀行貸款。 國家統計局近期發布的數據顯示，2012年1~2月，房企資金來源14151億元，同比增長16.2%。其中，國內貸款3116億元，增長16.3%；利用外資107億元，增長24.2%；自籌資金5995億元，增長43.3%；其他資金4933億元，下降5.6%。在其他資金中，定金及預收款2795億元，下降11.4%；個人按揭貸款1296億元，增長1.2%。 可以看出，銀行貸款在房企資金來源中僅占22.02%，而銀行以外的資金來源占比接近八成。其中，自籌資金增長最快，增幅達43.3%，定金和預收款卻下降了11.4%，這也在一定程度上反映出房企銷售下滑的整體態勢。 在此背景下，房企面臨著更大的融資壓力。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年1月以來，已經有瑞安房產、華南城、中駿置業、恒大地產、合生創展、雅居樂、碧桂園等在香港上市的房企陸續公布了債券或有息票據等形式的融資計劃。 資金利用率成融資關鍵 中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心近期發布的“2012年中國房地產企業500強”測評結果顯示，資金的利用效率是決定房企綜合實力排名的關鍵因素。 上述測評報告顯示，萬科、恒大、萬達、中海、綠地分別列500強綜合測評前五位，而這五家均是高周轉型房企。該報告指出，在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環境下，高周轉顯然已成為眾房企追求的目標，“快進快出”模式有更大的生存空間。事實證明，從2011年的表現來看，高周轉模式更勝一籌。從測評榜單來看，領先企業基本都貫徹了快速銷售的策略，對市場變化保持極高的靈敏性，或推出針對首次置業者和自住的產品，或調整中高端價格，率先降價銷售。 據WIND數據統計，發布了2010年年報的全部A股上市房企的平均凈資產收益率為13.33%。2011年，這一數字估計會更低。 上述排列前五名的房企中有三家為上市公司，其凈資產收益率均處于行業較高水平。2011年萬科（000002，SZ）全面攤薄凈資產收益率較2010年上升1.7個百分點至18.17%，自2008年以來已連續3年上升；恒大地產(03333，HK)去年中期財報時的凈資產收益率是21.22%；中國海外發展（00688,HK）2011年年報顯示，其凈資產收益率為21.5%。 能在當前的信貸環境下得到銀行貸款的龍湖地產，資金利用效率也較高。2011年財報顯示，其凈資產收益率達到31.54%。 與之相反，最近兩年業績表現不佳的房企，其凈資產收益率大多也較低。在上述2012中國房地產企業500強中排名較靠后的房企中，名流置業（000667,SZ）截至2011年三季度末凈資產收益率為1.86%。2010年年報中存貨列A股上市房企第一的天倫置業（000711，SZ），截至2011年三季度末的凈資產收益率為4.65%。在已經公布了2011年年報的房企中，銀基發展的凈資產收益率排名靠后，僅為2.09%。更有甚者，豐華股份（600615，SH）凈資產收益率為-3.07%，這直接反映出企業的盈利能力出現較大問題。 一位財務專業人士表示，房企的凈資產收益率基本可以反映資金利用率和資金盈利的能力。良好的資金利用率才能幫房企借到更多錢，相反則很難借到錢。 一位房產業內人士表示，目前來看，今后房地產產品細分將更明顯，對于開發商來說，高效利用資金、精細化操作項目的模式或許才能走得更遠。 /房企個案/ 連續3年凈資產收益率低于8%高存貨成奧園資金“黑洞” 每經記者徐學成發自廣州 凈資產收益率通常被拿來衡量一家企業運用資本的效率。雖然在銷售業績和利潤方面，近3年來中國奧園（03883,HK）交出了不錯的成績單，但2009~2011年，中國奧園的凈資產收益率連續3年低于8%，且大大低于行業平均水平。 與此同時，中國奧園大舉購地擴張的步伐并未停止，2011年拿地的投入甚至是當年凈利潤的4倍。根據2011年中報，該公司可供銷售物業金額超過64億元，而公司的凈資產只有61億元。 凈資產收益率連續3年低迷 中國奧園發布的2011年年報顯示，2011年公司合約銷售約50.16億元，凈利潤4.48億元，凈利潤較2010年上漲39.6%。2009年、2010年，中國奧園合約銷售額分別為28.7億元和47.6億元，同比增長分別高達111.2%和65.5%，但兩個年度的凈利潤分別只有3.20億元和3.21億元。 從投資收益情況來看，2009年至2011年，中國奧園的凈資產（股東權益）分別為57.2億元、59.2億元和62.9億元，以此計算，這3年的凈資產收益率分別為5.6%、5.4%和7.1%。 據2010年新浪財經統計，凈資產收益率最高的房企達到73.94%。當年，整個房地產行業上市公司的平均凈資產收益率也高達16%。 依據上述計算方法，2009年至2011年，萬科的凈資產收益率分別為14.2%、16.4和18.1%，2009年及2010年，恒大的這一指標分別為8.0%和36.7%（2011年的相關數據尚未披露）。 高力國際董事陳厚橋對《每日經濟新聞》記者表示，一些追求周轉速度的房企，由于銷售和回款都比較快，在短期內即可獲得收益，所以投資回報表現也相對較好。 銷售乏力拖累投資回報 產品定位與項目布局的不同，造成了中國奧園與上述房企的差距。 2011年，萬科銷售額再破千億，產品結構依然以中小戶型為主，144平方米以下戶型占比達到88%。 在項目布局上，恒大的特征表現得更為明顯。2011年，恒大在二、三線城市的銷售額達到了770億元，占整體銷售的90%以上。 反觀中國奧園，廣州的項目仍然是其主要的銷售業績來源，在整體銷售中的占比幾乎達到60%。 年報數據顯示，中國奧園2011年交付的項目中，商業項目及別墅項目占比達65.8%，整體銷售均價由2010年的5856元/平方米提高至9684元/平方米，上升幅度高達65.4%。2009年，中國奧園的銷售均價僅為4491元/平方米。 2009年至2011年，中國奧園交付項目的平均售價一直處于大幅上升態勢。相比之下，恒大2011年的銷售均價僅為6590元/平方米，同比僅上漲3.1%。 去年購地金額為凈利潤4倍 盡管凈資產收益率一直在低位徘徊，但中國奧園仍在擴張。 年報數據顯示，2011年中國奧園共購得6幅地塊，土地儲備面積（建筑面積，下同）增加108萬平方米。記者查閱數據計算得出，中國奧園購得的該6幅地塊，地價約為19.2億元，而2011年其凈利潤僅為4.48億元。這意味著去年中國奧園拿地金額超過了當年凈利潤的4倍。 值得注意的是，6幅地塊中，有3幅位于廣州市番禺區，用地類型皆為商業或者金融用地。 中國奧園這種稍顯激進的投資策略能否會帶來較好的回報？記者就此向中國奧園發出了采訪函，截至記者發稿時，對方并未回復。 在業內人士看來，商業項目雖然可規避調控風險，但回報周期過長對企業來說同樣是考驗。 資金利用率低新世界“囤地”開發模式遭質疑 每經記者胡廷鴻發自深圳 新世界地產在業內以項目開發周期超長而聞名。海口的美麗沙項目、北京的崇文門，以及后來賣掉的上海香港新世界花園二期，開發周期都在5年以上。 開發周期超長 2010年，新世界北京崇文門新景商務樓地塊被國土部列為閑置地塊。資料顯示，該地塊2004年8月就簽訂了土地出讓合同，直到2011年仍無動工跡象，項目開發周期已在7年以上。新世界曾回應稱，集團在北京的3幅土地從未停止相關工作，只是拆遷和審批進度比預期慢。 早在2005年就已經拿地新世界海口美麗沙項目，一期工程竣工時間為2012年年，而項目三期工程動工時間甚至延長到2016年6月。 通過在北京、廣州、天津、武漢、天津等城市參與舊改工程大規模囤地，截至2011年6月30日，土地儲備樓面面積達到2889萬平方米。 對于新世界項目“囤地”的質疑，《每日經濟新聞》記者日前向香港新世界集團發去采訪函，但截至記者發稿，仍未接到對方回應。 擴張速度緩慢 目前，新世界仍舊在享受囤地模式帶來的好處。然而這種模式在調控之下，風險正在增加，投資收益也在逐漸收窄。 高力國際華南區董事總經理林國東認為，由于香港土地開發不受時間約束，因此大多數香港開發商在內地都有大量的“囤積”土地。 新世界的土地市場“聯動開發”模式一直飽受質疑，因為這一模式導致的直接問題就是開發周期過長，開發進度緩慢。記者查閱新世界財報發現，由于廣州凱旋新世界銷售，再加上商用物業銷售帶來的高毛利率，2012財政年度中期毛利率升至57%。 新世界盡管進入內地市場已久，但由于過分強調土地增值帶來的收益，其項目擴張速度與內地同行相比相對較慢，錯過了內地房地產市場發展的黃金時期，這也影響了新世紀在內地市場的份額。大量的土地儲備正成為新世界的“資金黑洞”。 今年2月，新世界突然宣布原董事局主席鄭裕彤辭職，由其長子鄭家純接任。3月8日，鄭家純在北京接受媒體采訪時表示，公司目前已進入架構重組階段，并預計數月內改革大致完成。他還表示，通過公司架構、制度、人事重組，公司運營將更有效率。