樓市調控政策不動搖，意味著限購限貸政策的微調

每經編輯｜涂勁軍

溫總理在兩會記者會上一句話：房價遠遠沒有回到合理價位。中國股市應聲暴跌。這是市場反應過度。仔細地研讀總理講話，其中已經透露出很多與“嚴厲”不一致的信息。總理說，“中國有13億多人口，又處在工業化和城鎮化階段，對住房的需求是剛性的，而且將會是持續的。當然，我們說住有其居，并不意味著住者有其屋。從方向上看，應該鼓勵更多的人租房。”既然剛性需求如此強烈，如此長周期，因此絕不可能將限購限貸“進行到底”。同時，總理承認房價的合理價位應該與居民收入和房地產商的合理利潤相匹配。而且是市場定價為主，政府調控為輔。這樣的講話實際已經預示著未來不遠目前的限購限貸政策將進行微調。

中國樓市經歷最嚴厲的“限購限貸”調控已經一年多，各地房價在經歷了漫長的滯漲之后，兩會前開始急速下跌，預計兩會后還將經歷一段時間的急跌。雖然在兩會期間，呼吁定向放松的提案很多，但更多的代表則強調要高度警惕，不能釋放錯誤信號，導致大好局面前功盡棄。應該說，14日上午溫總理對記著的明確表態是支持調控不能放松一派的。但這有個大前提：“如果放松，將前功盡棄”，但如果房價繼續下跌對宏觀經濟產生持續的負面影響呢，如果適度微調有利于房地產軟著陸呢？政策的微調將會發生，而在我看，這一天已經不遠。

總理既然提到：房地產的發展，毫無疑問要充分發揮市場配置資源的基礎性作用，就是說要充分利用市場這只手。那么，未來就看市場是怎么表演了，尤其是看與房地產市場關聯度很強的其他經濟板塊如何表演。

我注意到，今年以來，銀行業存款意外地下降，貸款增量罕見的萎縮，進出口出現巨額逆差，鋼鐵業、發電業產能嚴重過剩，全面虧損，中小企業資金鏈斷裂蔓延，高鐵下馬，高速公路下馬，隱形失業率大幅度增加。宏觀經濟急盼微調，而微調的重點不在貨幣政策，而在房地產政策。

我認為，溫總理強調房價要合理回歸，且“遠遠沒有到位”的說法并不顯示中央樓市政策趨向嚴厲，而是在穩住政策預期，等待保障房建設為“穩住”房價提供持續的“基礎作用”，即保障房大量投放市場，即使未來微調政策，取向兩限，房價也不會大幅度反彈，房地產調控也不會前功盡棄。現在就看保障房的了。

目前的情況是，去年各地地方政府大都交出了保障房建設最好“成績單”，但卻難掩尷尬困局：一邊是有人沒房住，一邊卻是有房沒人住。鄭州建設了3萬套保障房，只有60個人申請（見鳳凰衛視中文臺一虎一席談節目），武漢市洪山區保障性房屋管理營運中心主任蔣農表示，“在505戶的申請戶中，最終只有317戶通過了資格審查。”這意味著，洪山區此次供應的900套公租房，還有583套無人問津。此事經當地媒體報道后，在網絡上流傳甚廣，一度引起了中央高層的重視，國務院主要領導作出批示，要求住建部派員調查了解武漢公租房建設情況。

保障房建設是大干快上，還是實事求是，先解決分配問題，先解決“輪候制”問題，還是一個勁地硬壓。目前已經接近前者——需要實事求是。廣東省政府已經表示，未來保障房就建設40平米以下的，解決最困難的人群，其他需求力爭用廉租房解決。全國政協委員、國家開發銀行顧問、原副行長劉克崮說：“建設中國住房保障體系一定要把握從體系上進行建設，在體系沒有想清楚時，在點上不要著力過大。”他的意見是正確的，目前處于城市化初期，大量的人進城，而在城市化后期，房子就開始剩余，因為農民不進來了，然后又開始老齡化，房子是慢慢剩下來的。目前汽車業已經出現了這樣的傾向：各地紛紛建設小型車生產線，但市場卻青睞中型車，結果大量小型車產能嚴重過剩。房地產市場未來一定是以“改善性”住房需求為主，居民收入增加很快，對改善住房的渴望持續增加，它們必然要求房地產商多建大房子。但政府卻將房地產導向了小戶型，保障房大面積開工擠占建材資源，出現市場戶型錯配。一旦未來城市化進程放緩，外地人進城開始放緩甚至回流，那么多小戶型怎么處理。這不但是浪費，而且會使一段時間房價更高，尤其是中型戶型。

所以，房地產調控必須把握經濟的大周期，把握代際之間供求關系。不講究經濟規律，不按照市場原則辦事是要受到嚴厲懲罰的。而且這次受懲罰的可能不僅是企業，還要捎上地方政府。因此預計，今天大談樓市調控政策不動搖，其實已經意味著限購限貸政策將微調。