2012房市迷霧重重 博弈加劇拐點難辨

每經編輯｜每經記者 張敏 發自北京    

每經記者 張敏 發自北京

2011年11月，全國70個大中城市中，新建商品住房價格環比下降的城市為49個，比10月驟然增加了15個。

盡管房價進入下跌周期已成共識，但這樣的結果還是讓不少分析者“嚇了一跳”。機構的分析幾乎不約而同地認為，隨著樓市調控效果的逐步顯現，未來房價下降的城市還可能繼續增加。

歷史經驗顯示，從2008年底的樓市刺激政策出臺，到房價出現明顯上漲，期間間隔了約6個月的時間。業內人士分析，按照這個政策周期，即便目前的樓市調控驟然止步，已經開啟的降價通道還將持續至少4個月。

房價下行通道開啟

經過18個月的調控，房價事實上在今年10月就出現下行拐點。根據國家統計局的數據，10月，70個大中城市新建商品住房價格環比平均下降0.14%。到11月，降幅達到0.19%。

其中，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的房價已經連續兩月下滑，而領先本輪跌幅榜的，則是沈陽、南京、寧波、南昌、無錫等限購城市。

來自其他機構的數據同樣說明了這一點。中國指數研究院發布的報告稱，今年11月，全國100個樣本城市的住宅平均價格為8832元/平方米，自9月以來已連續三個月下降，且降幅逐漸增大。

偉業我愛我家副總裁胡景暉向《每日經濟新聞》記者表示，全國房價拐點已經確立，房價下行通道已經開啟，未來房價下降的城市數量會繼續增多，跌幅也將進一步擴大。

這一觀點代表了多數業內人士的意見。樓市調控的效果已經從“量變”積累到“質變”，降價通道一旦開啟，便將持續至少半年的時間。指數研究院就認為，至少到明年上半年，量價齊跌的局面不會改變。

2011年底，中央經濟工作會議定調，樓市調控不放松，這無疑是房價繼續下降的最大推動因素。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向《每日經濟新聞》記者表示，從2008年底的樓市刺激政策出臺，到房價出現明顯上漲，期間間隔約6個月。按此政策周期，即便目前的樓市調控停止，已經開啟的降價通道還將至少持續4個月。

限購政策決定價格走勢

事實上，盡管樓市調控政策來勢洶洶，但影響房價下跌的主要因素，普遍被認為是今年年初啟動的“限購令”。

按照過往規律，“量跌”通常是帶動“價跌”的先行指標，而強力的行政管控則直接造成了交易量的萎縮。以北京為例，官方數字顯示，今年前11月，北京商品住宅銷售75861套、821.3萬平方米，這一成交量不僅大大低于去年同期，甚至比上一輪樓市低迷的2008年同期也下滑不少。其中，北京的新房成交量創下6年同期新低。

與此同時，北京的房價也早早實現“穩中有降”。按照市住建委發布的數據，今年前11月，北京市新建普通住房成交均價為13914元/平方米，比去年全年成交均價低6.3%。

因此，對于明年房價的判斷，業界認為將在很大程度上取決于是否延續“限購令”。

據悉，當前全國共有46個城市出臺了“限購令”，但多數城市并未明確到期時間。隨著中央的定調，近期除4個一線城市外，廈門、青島、長春、太原、海口等城市紛紛表態，延續“限購令”。北京中原市場研究部預計，46個城市很可能全部延續限購政策。

在很多業內人士看來，如果2011年的嚴厲調控能在2012年繼續，全國70個大中城市房價很可能出現同比下跌，即 “大拐點”的出現。

根據國家統計局的數據，2011年11月，70個大中城市新建商品房價同比漲幅為2.38%，從2011年3月以來9個月的時間內，下滑了3.21個百分點。其中有4個城市房價同比下跌，39個城市同比漲幅在3%以內。

業內稱明年政策或存變數

盡管中央仍強調樓市調控 “不放松”，但在業內人士看來，現有的政策力度能否維持到2012年末，仍存變數。

楊紅旭認為，隨著樓市調控效果的逐步顯現，2012年將是地方政府承受壓力最大的一年，地方放松調控的訴求也會較為強烈，不排除樓市調控放松的可能。

今年有超過600個城市公布了年度新建住房價格控制目標，除北京明確“穩中有降”之外，多數城市的房價控制目標與GDP、人均可支配收入增速相掛鉤。按照上述目標，多數地方只要將今年的新建住房價格增幅控制在10%以內，即可完成上述目標。截至11月，除個別熱點城市外，多數城市的房價增幅已經縮小，部分城市還實現了環比負增長。即便是承諾“穩中有降”的北京，也在數據上完成了目標。

此外，如果樓市調控持續，地方政府無疑將面臨更大的壓力。央行貨幣政策委員會委員、國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌表示，如果調控繼續，地方債務平臺就面臨更大的壓力，這甚至還會危及銀行體系。在很多人看來，房地產調控節奏并非沒有調整的可能。中國指數研究院副院長陳晟便向《每日經濟新聞》記者強調，明年下半年政策或許就會“松綁”。