葉檀：房地產調控再難也應堅持到底

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每經評論員 葉檀

地產調控必然拖累經濟增長，但再困難，房地產調控也應該堅持到底。目前的這一輪調控關系到中國經濟發展的大局，關系到地方財政改革，只能成功不能失敗。

中國的房地產泡沫需要抑制。從房價收入比、租售比以及房地產總市值占GDP的比例來看，中國的房地產泡沫不可持續，如果不主動調控，必然成為引爆未來中國實體經濟與金融的炸彈。

為了追求經濟增速，此前的房地產調控屢屢折戟沉沙。2010年之前，中國的房地產市場大約兩三年就經歷一輪調控，但從來沒有調控到底的先例。由此造成的結果是，房地產調控短期化，市場預期混亂，中國宏觀經濟周期隨之變化，市場投機心態越來越重。

調控必須穩妥、漸進。

總結此前的調控經驗，只要全球經濟與中國經濟出現大動蕩，調控就難以推進：2008年下半年房地產調控之所以放松，是次貸危機導致全球經濟崩潰倒逼所致；2003年出現SARS，擔心通縮，政府通過房地產與汽車消費拉動消費；隨著歐美債務危機，全球實體經濟日益疲軟，類似于IMF總裁拉加德等全球金融人士，紛紛暗示中國應該放松調控。此時，中國國內經濟的穩定，才能為房地產調控騰出空間。最近宏觀經濟數據顯示，出口下行，消費沒有質的飛躍，如果只靠投資拉動，恐怕行之不遠。中國的房地產調控的宏觀經濟根基尚不穩定。

調控要防止出現金融動蕩。房地產是投資品種，與金融有密切聯系。房地產抵押品出現40%的下跌，此時必然會導致房地產抵押品大幅下挫，在極端情況下甚至價格跌到零，資不抵債，從而引爆債務危機。到那時，信用市場必然凍結。東南亞金融危機與美國次貸危機，已經向我們兩次預演了房地產泡沫崩潰后的信用凍結慘狀。

2008年房價下跌，媒體披露深圳出現過停止繳納按揭貸款的小高峰，最后靠貨幣寬松和房價上行才得以解決。因此，房價在逐漸下行中去除價格泡沫，是調控成功的基礎。急功近利地希望畢其功于一役，當房價同比大幅下跌，造成資產負債表退化，最終將危及此輪房地產調控的效果。

調控必須兼顧各方利益。目前地方政府的財政主要靠土地收入，土地收入下降對于地方基建、投資甚至對于地方的一些社會保障的資金來源，會產生非常劇烈的負面影響。

一些地區的地方財力正在經受考驗。今年第四季度以來，全國土地收入流拍嚴重，12月6日，中原地產的統計數據顯示，前11個月，全國130個主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億元，與去年同期相比減少了5200億元，減少了30%。如果計算全國所有城市，則今年土地財政將可能減少上萬億元。

為了彌補土地財政損失，預計明后年房產稅在發達地區試點范圍將有所擴張。2011年12月底眼看快到，住建部希望重點城市繼續執行限購令，各地面臨財政困難，如果取消限購令，則房價有極大的可能出現報復性反彈——雙方處于僵持階段，如果不從房產稅等體制上突破，保持長期有效的房地產調控政策，將非常困難。

房產稅水到渠成。從1998年之后，通過培育房地產與汽車市場拉動內需告一段落，目前要靠調整房地產與汽車消費稅收，來重新建立財政根基，從生產稅向消費稅、財產稅過渡。而房產稅是未來可以想象的大稅基。

房地產調控取得成功，還需要嚴格的貨幣紀律。房地產市場忠實地體現了房價泡沫是貨幣泡沫延伸的理論。在房地產調控期間，恰好是中國廣義貨幣大發特發的時間。根據央行的數據，截至2003年末，廣義貨幣M2余額22.1萬億元，截至2010年末，M2的余額為72.6萬億元，短短7年的時間，廣義貨幣發行增加了50.5萬億元。

按當前的匯率計算，目前中國的廣義貨幣存量已超過12萬億美元，廣義貨幣存量占GDP的比重更是達到了1.8倍。無論從貨幣存量的絕對數還是貨幣存量占GDP的比重來看，均已是世界上最高的國家。貨幣泡沫不除，房地產泡沫難以根除，即便通過嚴厲的打壓政策抑制住泡沫，一旦調控放松房價就會出現報復性反彈。

只要有穩定的實體經濟、均衡的利益分配格局、加上嚴格的貨幣紀律，房地產調控必然成功。