上海世博原址將成世界級新地標 “被低價”皆因規劃低調

　　“世博會前，我認為這個板塊的景觀住宅值8萬~10萬元，但現在這個板塊的非景觀住宅也值8萬~10萬元。”中華兩岸商機促進會理事長蔡為民日前向媒體表示。

    他說這番話的背景是上海已基本確定世博會的功能定位。上海市政府已明確定位世博會地區未來的功能。正在公示的《世博會地區結構規劃》顯示，上海世博會原址將成為大型企業的全球或地區性總部集聚地、國際文化交流中心、文化創意基地、國際性旅游會展目的地以及國際機構的匯聚地，未來該地將成為上海第五CBD。

    而在規劃明確后，盧灣世博會原址的樓市演出了一波單邊銷售行情。該區域一套二手房的銷售信息這么寫道：“小區東南方的一塊地價格都拍到4.7萬元/平方米了，可想房價是不是超實在。”

世界級新地標

今年3月明確的世博會地區后續功能定位是：突出公共性特征，圍繞頂級國際交流核心功能，形成文化博覽創意、總部商務、高端會展、旅游休閑和生態人居為一體的上海21世紀標志性市級公共活動中心，成為功能多元、空間獨特、環境宜人、交通便捷，體現低碳、創新，富有活力和吸引力的世界級新地標。

    而地處世博園魯班路出入口的盧灣南部濱江早已經明確將建成盧灣最大的商業、商務區和最大的公園，土地面積約1.46平方公里，水域面積約0.49平方公里，合計1.95平方公里，無論商務密度還是輻射范圍都遠遠超過目前盧灣的CBD——新天地，并已有新富港中心1座、瀛通綠地大廈、綠地海鉑日暉等一部分超甲級寫字樓基本建成并對外租售，初步形成一定的商務氛圍。

    隨著世博會功能定位的總體確立，整個世博濱江商務區，連點成帶進而形成上海最大的濱江商務中心僅僅只是時間問題。配套大面積商務區域入駐的，將是上海最頂級的商業服務設施。根據透露，未來這一區域的商業業態，將主要是私人游艇碼頭、高端會所、高端餐飲等上海頂級的商業設施。

被認為明顯低價

    在規劃明確之后，當地的房價被認為明顯要低于區域城市發展的遠景預期。中華兩岸商機促進會理事長蔡為民透露，在世博會之前，他認為該板塊的景觀住宅才值8萬~10萬元/平方米，而在世博會之后，他認為非景觀住宅也能賣到8萬~10萬元/平方米。

    和他的表態類似，上海多數開發商也認為原世博會盧灣區域土地樓板價將不會低于3.5萬元/平方米。一位不愿意透露姓名的開發商說，盧灣區的動遷安置成本每平方米也至少要3.5萬元，更何況未來世博板塊對整個上海的價值，可等同于新天地、人民廣場、陸家嘴等已經建成的城市核心區。

    但與這些區域動輒10萬元/平方米的售價相比，世博會附近的房價并不高。以由華麗家族主持運營，并請建造過紐約半島酒店的世界頂級酒店設計公司——HBA擔任室內設計的華麗家族匯景天地為例，其每平米裝修成本就超過1萬元的住宅和酒店式公寓，如果放在僅10分鐘路程的新天地和陸家嘴，售價早就超過10萬元/平方米。但網上房地產卻顯示，匯景天地的住宅均價只有75000元/平方米，酒店式公寓的銷售均價則在45000~55000元/平方米。

    當地房地產業內人士說，規劃中的后世博高端商業商務設施，是已知的上海各大CBD中密度最大、等級最高的，但目前其周邊的住宅及酒店式服務公寓售價，卻和上海其他各大CBD差距明顯。隨著規劃的進一步進行，整個城區建設速度的加快，預計上述明顯偏低的住宅和酒店式公寓售價水平，將在三五年內時間得到徹底改變。

文/周易睦

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