土地增值稅清算大棒落地難 高價(jià)盤或仍有生存空間

每經(jīng)記者  葉書利  朱玲  發(fā)自北京、廣州

    國務(wù)院總理溫家寶告誡開發(fā)商“應(yīng)該有道德”的同時(shí)，北京、上海等地出臺的“國八條”地方細(xì)則，幾乎也都貫徹了“國八條”的精神，一致提出要對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，重點(diǎn)進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。

    部分業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，本次的增值稅清算大棒或許仍會(huì)像以前一樣，難以砸向地面。土地增值稅清算的主要對象高價(jià)盤，在通脹及各地買房資格受限的背景下，保值增值功能更顯優(yōu)勢，因此價(jià)位可能會(huì)維持高開高走的態(tài)勢。

執(zhí)行力仍有待觀察

    有媒體統(tǒng)計(jì)稱，截至3月1日，已至少有北京、上海、廣州、青島、貴陽、南寧、長春、成都、南京、濟(jì)南、哈爾濱、天津、寧波、石家莊、海口、武漢、銀川、南昌、廈門、無錫、昆明、西安、杭州、沈陽在內(nèi)的24個(gè)城市出臺了包括限購令在內(nèi)的“國八條”地方細(xì)則。其中，北京、天津等大部分城市在地方細(xì)則中提出，將加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加強(qiáng)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。

    以2月中旬北京在“京15條”中重提土地增值稅清算一事為例，北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愓J(rèn)為，每年年初，政府基本都會(huì)提土地增值稅清算這個(gè)事。只是今年在第三輪調(diào)控大背景下，重提此事，時(shí)間點(diǎn)上有點(diǎn)敏感，其他方面“并無新意”，只是在重提的次數(shù)上再增加一次而已。至于本次重提之下，市場效果如何，主要還是得看執(zhí)行力的問題。

    她進(jìn)一步解釋說，歷次土地增值稅清算最終不了了之，主要面臨的問題就是執(zhí)行的問題。比如“京15條”中明確指出，重點(diǎn)清算和稽查的對象為“定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”。所謂的定價(jià)過高，應(yīng)該就是在同區(qū)域內(nèi)，定價(jià)明顯高于其他樓盤的情況。在操作層面，也不太好操作，畢竟一房一個(gè)價(jià)。定價(jià)過高或偏高，也許伴隨著更好的服務(wù)或裝修等。因此在操作層面，對于定價(jià)過高樓盤的增值稅清算難度不小，這也是該政策難以起到實(shí)效的主要原因之一。

    世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部首席分析師王海斌表示，現(xiàn)在很難定義什么是“暴利樓盤”。開發(fā)商的開發(fā)成本包括各種運(yùn)營費(fèi)用、拿地成本、上繳稅收等方面，再加上房價(jià)漲幅比例等因素在里面，很難算清開發(fā)商的獲利是否是暴利。

高價(jià)盤受沖擊不大？

    “京15條”中對于增值稅清算的規(guī)定出臺后，北京樓市中的一些高價(jià)樓盤引起了人們的極大關(guān)注，也被很多人認(rèn)為是土地增值稅清算的主要對象。

    對此，楊明麗并不贊同。她認(rèn)為“京15條”對重點(diǎn)清算對象明確界定  “定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”，這里并不一定代表的就是高價(jià)盤。高端樓盤，因?yàn)槲恢?、服?wù)等，本身就會(huì)配置較高的定價(jià)，只要合理，就不是定價(jià)過高，因此高價(jià)盤與普通盤，在增值稅清算中的概率是基本相同的。

    她同時(shí)指出，在目前條件下，如果增值稅清算真能執(zhí)行下去，此舉對高價(jià)盤的沖擊并不會(huì)太大，對房價(jià)的影響也不要估量過高，因?yàn)闀r(shí)下高價(jià)盤的保值增值功能反而在增大，需求在增加。

    對此，另一位業(yè)內(nèi)人士表示贊同。他說，目前北京樓市的限購背景下，如果資金與買房資格允許的話，投資者可能被迫將雞蛋放在一個(gè)籃子里，以充分利用有限的買房資格。在這種背景下，高端定位下的高價(jià)盤“抗通脹”和投資價(jià)值優(yōu)勢更為突出。

    楊明麗也認(rèn)為，目前的環(huán)境下，高端樓盤的價(jià)值反而更突出。“我們在給客戶提建議時(shí)，也建議客戶一步到位，因?yàn)橘徺I名額是有限制的。如果還是像以前那樣階梯式的購買方式，以后就有可能會(huì)受限于政策，被擋在買房門檻之外，因此如果資金允許的話，建議客戶一步到位，買大點(diǎn)、高端點(diǎn)的樓盤，以將手中的買房名額得以充分利用。”

限制高價(jià)盤需多種手段

    “從土地到市場，從供應(yīng)到監(jiān)管，我們從來都不缺少政策。”合富輝煌集團(tuán)市場研究部副總經(jīng)理龍斌表示。

    “目前來看似乎土地增值稅沒有起到作用，主要是沒有找到造成高價(jià)的因素。”龍斌指出，土地價(jià)格高，稅費(fèi)成本高以及市場總是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)導(dǎo)致高價(jià)盤產(chǎn)生。要解決高價(jià)盤還是要調(diào)節(jié)好市場的供求關(guān)系，增加普通住宅供應(yīng)量，抑制市場的投機(jī)需求，加強(qiáng)保障房建設(shè)也是一個(gè)非常重要的因素。

    廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，制約高價(jià)盤還是要從開發(fā)商資金鏈來解決，提高開發(fā)商自有資本金到35%，這無疑促使開發(fā)商必須快速地通過銷售回籠資金，運(yùn)作項(xiàng)目，這樣一來，若提高樓盤價(jià)的話，一旦市場不能承受，開發(fā)商回籠資金的速度也會(huì)減緩。其次是嚴(yán)厲執(zhí)行土地增值稅的征收；此外，可以通過改革商品房預(yù)售制度來實(shí)現(xiàn)，可提出未取得預(yù)售證的不得收取誠意金，所有樓必須達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，即封頂才能進(jìn)入市場銷售，而開發(fā)商是滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目的模式，必然會(huì)加快第一期資金回籠，來建設(shè)第二期項(xiàng)目，這樣高價(jià)盤就難以出現(xiàn)。

    “其實(shí)最重要的還是要限地價(jià)。”謝逸楓表示，當(dāng)前地價(jià)的成本已占比到售價(jià)的30％～50%之多。

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