“兔年”樓市能否被完全“馴服”？

　　房地產市場在動蕩中迎來了兔年。經歷了１月份相對平淡的開局后，樓市將繼續面臨“最嚴格的調控”：房產稅試點，限購范圍擴大，房貸全面收緊……調控壓力較上一年有增無減。在此形勢下，躁動多年的樓市能否在兔年被完全“馴服”？

　　新年樓市平淡開局

　　剛剛過去的１月份，是各地房地產市場相對平淡的一個時段，幾個主要城市“降溫”十分明顯。

　　比如，據搜房網數據監控中心統計，１月份上海住宅市場有３４個項目開盤，比去年１２月份減少了４７％。中原地產閔行區一門店的業務員告訴記者，臨近春節前二手房業務清淡了很多，中介門店的看房者明顯減少，他提前回老家過年。

　　統計數據還顯示，１月份天津的二手住宅共成交５３７８套，環比下降２８．５％；成交面積４３．３萬平方米，環比下降２９．３％。而截至３０日，北京１月份期房商品住宅成交套數環比下降了３１．５％，現房商品住宅成交套數環比下降６．３％。

　　價格方面，根據中國房地產指數系統“百城價格指數”對１００個城市的全樣本調查數據，今年１月這１００個城市住宅平均價格為每平方米８６４５元，較上月有０．９５％的溫和上漲，其中漲幅在１％以內的城市共有６９個。

　　調控“重手”繼續發力

　　這個兔年春節，一些開發商、中介的過年心情很一般。上海永慶房屋有限公司總經理陳史翎說：“調控接連出重拳，市場看空情緒強烈，新年日子不好過。”

　　調控之拳重在何處？首先，房產稅試點落地，劍指投資投機性需求。１月２８日起，上海、重慶兩地正式向個人住房試點征收房產稅。上海的應稅住房為：上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房。同時明確對上海居民家庭人均６０平方米的免稅住房面積予以扣除，稅率則根據房價高低不同而確定為０．６％和０．４％；重慶則對主城９區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房征收房產稅，稅率為０．５％－１．２％。業內人士認為，雖然試點階段房產稅對樓市影響較為有限，但隨著政策信號的明確、試點范圍及稅率的調整，其對投資投機性需求的抑制和對購房需求的引導將日益凸顯。

　　其次，限購覆蓋面擴大，大量資金將直接被阻擋在樓市之外。１月２６日的國務院常務會議要求，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施”。據此，明確將要實行限購的城市就已經達到３６個。而據一些市場機構估計，按照新的政策要求，施行限購政策的城市可能有６０個。

　　一些城市還直接叫停部分購房行為。比如，上海為落實“國八條”而迅速出臺的細則明確，“在本市已擁有２套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供２年內在本市累計繳納１年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明的非本市戶籍居民家庭”，暫停在上海向其售房。可以預計，大量炒房資金將被有效“隔離”。

　　再次，信貸閥門進一步卡緊。１月２６日的“國八條”要求“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準利率的１．１倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕見。此外，記者春節前在上海走訪還發現，除了極少數優質客戶，工、農、中、建、交五大行基本已取消首套房“８５折”利率，自２月份起一律執行基準利率。上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍說，首套房利率優惠取消，說明整體信貸收緊之后，住房信貸逐漸從“爭客戶”向“爭效益”過渡，也使得新一年樓市的“資金流”進一步收縮。

　　“兔年”樓市能否被完全“馴服”

　　可以預計，在“調控沖擊波”之下，兔年春節之后樓市短期內將繼續“蟄伏”。上海中原地產區域總監范成章說，春節后市場將陷入低迷，三個月內二手房成交量可能下降六七成，而房價短期內尚不會有明顯松動。

　　復地集團董事長張華認為，新一輪的房地產調控政策正陸續到位，形勢的明朗化對企業來說倒不是壞事。目前公司正在研究市場走勢和應對策略。他還說，預計今年不少房企將對住宅的戶型、面積等作出一些調整，中小套型房源比例將會增加。

　　業內人士預計，下一步會有不少開發商加大小戶型房源的開發力度，以吸引更多首次置業者，后市成交的戶型結構可能發生一定轉變。比如，據統計，上海預計２月份開盤的１４個項目中，７０平方米以下小戶型房源占１１％，７０至９０平方米的中小戶型房源占２６％。９０平方米及以下的中小戶型房源比例累計達３７％，較１月份明顯上升。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，整體而言，２０１１年全國樓市降溫情況將明顯大于２０１０年，７０個城市房價指數很可能將于二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的一、二線城市，房價將出現一定幅度的下跌。