余豐慧：聰明的開發商和銀行應“轉戰”保障房建設
2011-01-27 02:36:46
余豐慧
針對樓市調控，去年4月份出臺的“國十條”被稱為“史上最嚴厲”的調控措施。然而，實際效果卻不盡如人意。集中表現在房價繼續走高，一線城市繼續呈現兩位數速度上漲，“地王”繼續涌現，投機投資購房仍然居高不下，百姓對房價繼續走高意見很大。針對這種情況，溫家寶總理在中央人民廣播電臺與網友對話時，就再次表達堅決遏制樓市過熱、房價過高的決心，再次承諾一定要讓房價回歸到合理的價位。對此，進入2011年樓市調控再加力，國務院再次出臺8條措施調控，應該在預料之中。但是，對于新的“國八條”具體政策措施之嚴厲，是許多人沒有想到的。
“國八條”中的“狠招”主要有：各城市人民政府合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。這比籠統公布一個調控方案和細則要具體得多，力度要大得多。對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。限購房措施的“狠”，在于有當地戶籍居民并且只有一套住房的、非戶籍居民能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的，限購一套住房，其他情況暫停在本行政區域內向其售房。這些狠招都是瞄準投機投資購房而出的，只要能夠不折不扣落實下去，高房價回歸合理價位指日可待。
需要注意的是，要防止各城市人民政府不在一季度按期公布年度新建住房價格控制目標，或者公布一個仍然是高速上漲的目標。我們有過教訓，保障房建設規劃、去年“國十條”落實細則至今還有一些城市政府沒有落實。監督、問責甚至處罰措施必須跟上。住房交易稅按銷售收入全額征稅后，防止轉讓者將其轉嫁給購買者，防止變相推高房價。對于第二套住房新信貸政策加強落實監督，加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的檢查，對違規行為嚴肅處理。在筆者看來，不妨公開處理幾起不執行差別化信貸政策的金融機構，以起到震懾作用。限購房政策是最難落實的措施，去年一些城市就落實得不好。這需要房產管理、稅務、公安等多部門協調配合。
筆者認為，“國八條”的推出是將樓市調控推向了一個新階段。通過加大保障房建設來增加市場供給，通過嚴打投機投資來消除樓市泡沫，是對癥和有效的。這必將對中國房地產帶來巨大影響，特別是對于一些拿地王的開發商將是致命一擊。如果落實到位，中國樓市泡沫將會消除，畸高房價將會快速下降。
“國八條”對商業銀行將帶來巨大影響。在中國高房價、高地價這場盛宴里，商業銀行也分得了一大杯羹。如果高房價回歸合理價位，樓市泡沫消退，投機投資大幅下降，那么，商業銀行這塊高利潤業務將不復存在，對其本身經營影響不小。必須注意到，在去年兩次加息、今年加息預期仍然很高的情況下，去年到現在已經7次提高存款準備金率的情況下，住房市場無論建設方還是持有方和需求方，成本都在增加；房地產資金和商業銀行流動性都已經非常緊缺?！皣藯l”的實施，這對于增加購房、持有住房特別是投資投機者的成本非常明顯，與貸款利息壓力增加一起撲面而來，對于其還貸壓力非常之大。一旦炒房者不能及時出手銷售，投資者收入不穩定，開發商資金鏈出現問題，不排除突發住房貸款風險。
根據央行數據，截至2010年9月末，主要金融機構房地產貸款余額9.1萬億元，同比增長32.9%。其中，地產開發貸款余額8281億元，同比增長36.0%；房產開發貸款余額2.3萬億元，同比增長21.5%；購房貸款余額6萬億元，同比增長37.3%。房地產貸款余額已經占到各項貸款余額的20.5%，到去年底，房地產貸款占比會更高。我們必須清醒地認識到，這其中很大一部分貸款是在2009年、2010年房價瘋漲階段發放的，也就是泡沫最大時期投放的?！皣藯l”刺破泡沫后，不排除使得大量房地產貸款出現不良。
“國八條”對開發商、銀行都將帶來巨大影響，而上市房企和上市銀行在滬深股市權重非常之大，“國八條”對二者的影響一定會傳遞到股市。因此，股市將遭到創傷，投資者一定要注意風險。
聰明的開發商和商業銀行應該迅速轉到保障房建設上，這塊蛋糕并不小。今年保障房計劃建設1000萬套，按照每套60平方米計算，就是6億平方米，什么概念呢？過去10年我國年均城鎮住宅建設規模為8億平方米左右，包括商品房、保障房、居民自建改建住房以及大型廠礦集資建房，足以看出規模之空前。誰要是能夠抓住這個先機，誰將能成功應對新一輪最嚴厲樓市調控。
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