馮海寧：《價格法》真能管住房價嗎？

馮海寧

        記者從有關渠道獲悉，有關部委正著手制定相關管理辦法，根據該辦法，價格主管部門將可以對房價進行直接行政調控。該辦法的核心內容包括：當房價出現較大幅度上漲時，經省級人民政府同意，省級物價部門有權直接出手限制商品房銷售價格，如直接限制利潤水平、直接限定銷售價格等。

        （11月9日《證券時報》）

        動用《價格法》干預商品房價格，之前已有地方嘗試，如南京2007年出臺的“一房一價”政策規定  “普通商品住宅的凈利潤率為8％”，深圳也有價格干預的相關規定。但在很多地方，《價格法》僅用于限價房、安置房和經濟適用房價格，對商品房價格野蠻上漲置之不理。如果有關部門把《價格法》作為房價調控工具，能成為最具殺傷力的“核武器”嗎？

        表面上看，一旦限制了利潤水平就遏制了開發商暴利，限制了銷售價格就穩定了市場價格，而且會影響市場預期；相比信貸、土地、稅收等政策而言，價格干預更為直接，效果更為顯著。不過，動用《價格法》調控房價之前，相關部門有許多“功課”要做，否則，再鋒利的劍也會缺少殺傷力。

        首先要把商品房納入政府定價目錄。對于行政之手直接干預房價，開發商反駁的理由之一是，建設部2001年頒布的  《商品房銷售管理辦法》明確規定：商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。而要限制房價，必須另立新規。目前，有的地方把商品房納入政府定價目錄，如江蘇，但多數地方沒有，而且，中央定價目錄中也沒有商品房。

        其次是糾正“土地財政”防止地方政府“放水”。一旦宏觀層面對商品房價格進行限制，暴利幻想破滅的開發商拿地的熱情估計就要降溫了，這對于依賴于土地財政的地方政府來說，利益必然受到一定影響。這樣，地方政府在落實價格干預措施時，就可能執行不力，不排除會私下放大開發商利潤空間，或對違規開發商不聞不問甚至變相包庇。

        再次是各級政府要對本地的商品房成本和利潤進行調查。唯有掌握詳細的成本數據，才能把商品房利潤和銷售價格限制在一個合理的水平。《價格法》也規定：政府價格主管部門和其他有關部門制定政府指導價、政府定價，應當開展價格、成本調查，聽取消費者、經營者和有關方面的意見。需要注意的是，不同地區、不同區域的房價差別是很大的，如何規定開發商利潤率，是非常困難的。

        更為重要的是，監管者要有釋疑的耐心和抗樓市利益群體干擾的決心。南京直接干預房價時，開發商任志強曾經連續發文“炮轟”南京市物價局，稱其動用行政手段調控房價是回到了計劃經濟時代的  “開倒車”行為，許多專家學者也有類似質疑，這就需要監管者進行耐心釋疑。

        顯然，在正常的市場秩序下，管理某種商品應該以市場機制為主，在市場失靈的特殊情況下，才能使用行政手段干預。價格干預是特殊武器，不是能頻繁使用的常規武器，所以，房價應以市場調節為主，價格干預為輔。至于價格干預何時起用何時停止，要看市場和民意，要有程序約束。在進行臨時價格干預的同時，關鍵要從根上治病：解決土地財政和流動性過剩這兩個頑疾。



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