“限購令”不限商業地產 上海商用地成交迎來火紅10月

每經記者  張初亮  發自上海

        近期，針對房地產的調控政策密集出臺，讓住宅地產備受打壓。

        與此同時，商業地產的領頭羊正在高歌猛進。萬達、SOHO中國等巨頭近期動作頻頻。一份來自漢宇地產的數據顯示，今年以來上海商業地產月均成交量達19.2萬平方米，其中9月份成交量更是達28.56萬平方米，雙雙創下歷史新高。在這種背景下，上海在10月連推十余幅商用地，成交火爆。

商業大佬高歌猛進

        SOHO中國近日宣布，截至2010年9月25日，公司合同銷售額達183億元，只用不到9個月的時間提前完成全年180億元的銷售目標，與2009年前9個月合同銷售額79億元相比，增長132%，比2009年137億元的全年銷售額高出34%。

        SOHO中國董事長潘石屹分析，由于政策調控，今年住房開發商銷售緩慢，截至8月31日，內地10多家主要上市房企大部分只實現了全年銷售目標的50%至60%，超過全年銷售目標80%的只有SOHO中國一家。他指出，當前的政策只能成為抑制房價的輔助手段，而這些政策主要針對住宅地產市場，對辦公樓等商業地產影響不大。

        據悉，SOHO中國183億元的銷售額主要來自銀河SOHO（101億元）、SOHO嘉盛中心  （36億元）、SOHO東海廣場（25.7億元）等項目。

        與往年相比，SOHO中國的客戶更加多元化。2004年，建外SOHO的每單成交額平均為308萬元，今年銀河SOHO項目平均每單成交額為1270萬元，5000萬元以上客戶占銷售額比例為76%，1億元以上大客戶占銷售額50%，表明高端客戶擁有的財富正急劇增長。潘石屹認為，多元化的客戶組成或許意味著各行業資金正涌入商業地產。

滬連推十多幅商業用地

        在出臺“滬12條”樓市新政及“限購令”之后，上海在10月14日迎來首次集中推地。當日推出的7幅用地中，大部分為商業用地。其中一幅商住用地航頭中心鎮A1儲備地塊，一舉吸引了39家房企領取申請書，前往現場競拍的開發商也達到18家。

        最終該幅地塊被金地與天津穩富聯合以22.86億元奪下，溢價率高達328%，這一溢價率創下了今年上海土地市場上的“第二高”。與此同時，SOHO中國在同一天宣布，以12.12億元收購了上海盧灣區43號街坊項目48.48%股權，并計劃在完成收購后與賣方磋商以同等價格繼續收購項目剩余全部股份。

        繼10月14日之后，昨日上海又迎來集中性拍地，總共出讓12幅經營性用地。據資料顯示，該12幅用地全部為商業或者商辦性質。

險資或大舉進入

        10月19日，DTZ戴德梁行發布第三季度研究報告，稱商業地產的價值目前仍處于被低估的狀態，未來約有4500億元保險資金投資商業地產，此舉有利于中國商業地產體現其應有價值，提升物業品質。

        DTZ戴德梁行中國投資部助理董事曹建指出：“房地產政策方面仍有較多調控，在目前的市場氣氛下，買賣雙方處于僵持期，以致今年大宗物業交易市場沒有去年活躍。但明年隨著險資入市，相信更多商用物業的大宗交易將會出現，而一些大型的商業地產開發商也將最先獲益。”

        報告分析，大量資金的入市將在短期內拉動部分優質商業地產的價格，但由于商業地產投資者大多是機構，更看中長期租金的表現，而保險資金也會選擇長期持有等方式來進行投資，商業地產市場在未來仍然會保持相對平穩的態勢，不會出現大幅飆升。

        “保險資金通常會長期持有一個項目，不存在短期炒賣。相對來說，住宅市場更加大眾化，受供需和政策影響更多，因此商業地產市場的波動不會像住宅市場那么大。”曹建分析稱。



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