馮海寧：拍單塊地禁超300畝 地方政府會執行嗎

馮海寧

        顯而易見，控制單塊土地出讓面積的政策，本應該在2006年就出臺，為何拖延到2009年年底出臺？我以為國土部門需要公開解釋。從某種角度而言，今日“地王”之所以頻出，原因之一就在于某些該早日出臺的政策遲遲不見蹤影，助長了開發商拿“地王”的囂張氣焰。

        早在2006年，中國土地勘測規劃院地價所就向國土資源部提出一份報告，報告認為：從總的趨勢來看，如果出讓土地面積規模越大，則成交地價在交易底價的基礎上增長幅度越大。可惜，國土部當年沒有及時出臺相應辦法。2007年，國土部打擊囤地的四招中，有一招是“合理控制單宗土地出讓規模”，可惜沒有對單宗土地出讓面積的上限進行明確規定，所謂“合理控制單宗土地出讓規模”就變成了一句空話。

        我注意到，個別省市在2008年也曾明確規定過單宗土地出讓規模，如遼寧省規定：開發商在沈陽、大連拿地最多為20公頃，其他區市15公頃，縣(市)城鎮為10公頃。這一規定實施效果如何？我們現在看不到有關方面披露的相關信息。在我看來，缺乏監督的政策不排除已經變成了擺設。

        開發商大肆囤地以及  “地王”頻出的原因之一就在于，單宗土地出讓規模缺乏控制，在全國范圍內出現了土地向有實力的大企業高度集中的現象，形成了某種程度的壟斷，導致中小開發商拿地無門。土地資源的壟斷必然導致價格的壟斷，可以說，高地價、高房價現象與單宗土地出讓規模缺乏有效控制有一定關聯。眾所周知，我國土地是被政府壟斷的，如果某些大開發商再壟斷土地，等于說中國土地是被雙重壟斷的。

        雖然說，國土部2006年不出臺控制單塊土地出讓面積政策的用意猜不透，但地方政府喜歡單宗土地大規模出讓的原因不難猜測——既圖省心，又能一次性多賺錢，更容易出政績——新城區、大社區改變城市面貌比較快，而且是投開發商所好，因為大開發商往往鐘情于大塊土地。

        開發商喜歡拿大塊土地，不僅僅是想證明自己勢力，而是因為大塊土地對開發商來說，對土地利用的調整空間會更大，對土地后期增值的預期也大，在資本市場能圈的錢也更多。尤其是，開發商拿地面積規模越大，對該區域的整體壟斷力量就越強，當缺少其他項目競爭時，該地價、該房價自然會雙雙大漲。因此，控制單宗土地出讓規模，不但有利于地價調整，還有利于穩定房價，更能避免出現超大社區。

        但是，國土部對不同城市規定不同的限額，這一做法值得商榷。因為大城市、中等城市、小城市實際上并不好截然劃分，比如說成都這個城市，究竟算大城市還是算中等城市？另外，如果一個開發商分幾次來拿超過20公頃的整塊土地，表面上看不違規，實際上還是突破了國土部的限制，這樣的行為又該如何處理？

        更讓人擔心的是，地方政府能否嚴格執行單宗土地出讓面積的政策規定？如果地方政府有意突破國土部的限制，辦法是很多的。囤地現象不見查處，就在于某些官商勾結，部分地方政府既然不嚴格執行查處囤地的政策，想讓他們嚴格執行單宗土地出讓面積的政策同樣很難。因此，國土部不僅要出臺政策，還要監督地方政府落實政策。



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