上市遇機構熱捧 世聯地產將成蘇寧第二？

每經記者  王炯業

        新股上市后連續幾天受到機構熱捧的情況是比較罕見的，但2004年上市的蘇寧電器（002024，收盤價14.53元）就是一家。新股IPO開閘后，世聯地產（002285，收盤價29.20元），這家中小板企業也受到熱捧。投資者不禁好奇，世聯地產到底有什么魅力，機構是否計劃復制第二個蘇寧電器？

相似點1：

弱市中都受機構熱捧

        2009年8月28日是世聯地產上市的首日，當天大盤大跌2.91%，從大盤回調至最低點算起，累計跌幅已超過20%。

        在弱市中上市，可以說世聯地產是生不逢時，然而機構投資者并有因為大盤的受挫而“拋棄”世聯地產。

        據記者統計，上市短短4天，滬深龍虎榜顯示的前五大營業部席位中，機構凈買入5203萬元。其中，8月28日，2家機構買入3261萬元；次日1家機構買入943萬元，一家機構賣出1121萬元；9月1日2家機構再度瘋狂買入2959萬元；9月2日1家機構買入514萬元，2家機構賣出1353萬元。

        也許投資者還記得，2004年A股市場處于漫漫熊市之時，蘇寧電器在上市首日（7月21日）暴漲100%以上，當天有四大機構專用席位現身蘇寧電器，而且皆為買入，招商證券（機構專用席位1）買入3860萬元，招商證券（機構專用席位2）買入3031萬元，華安證券（機構專用席位）買入2245萬元，國信證券  （機構專用席位）買入2219萬元。

        在那時的市場背景下，機構資金的動向讓投資者不得不重新審視蘇寧電器的投資價值。據統計，當天共成交63414萬元，其中買入金額達11355萬元，占到了當日該股總成交金額的近兩成。如果按照當日成交均價31.07元計算，四大機構席位共計買入365.54萬股，占該股流通股本的14.62%。

        之后，蘇寧電器更是讓機構喜歡到了“瘋狂”，基金在蘇寧電器的持股占其流通股的比例，從來就沒有低于45％。

相似點2：

業內第一家A股上市公司

        除了上市之初都受了機構熱捧外，蘇寧電器和世聯地產還存在其他相似之處。

        蘇寧電器發行價為16.33元，是首家直接登陸A股市場的家電零售公司。世聯地產發行價為19.68元，是首家直接登陸A股市場的地產中介公司。

        華泰證券地產分析師張馳飛告訴記者，IPO成功后，世聯地產成為A股首家房地產中介類公司。公司采用“咨詢+實施”的業務模式，“核心業務”是顧問策劃和代理銷售。

        張馳飛解釋道，顧問策劃業務包括為地方政府或土地運營機構提供政策建議等顧問服務，為開發商提供市場進入戰略、土地競投策略等顧問服務；提供代理銷售+顧問策劃業務及為機構或個人提供房屋租賃服務等三大業務。

        資料顯示，世聯地產三大業務在2009年上半年對凈利潤貢獻比分別為代理銷售64%、顧問策劃22%、經紀業務14%，其核心收入來自顧問策劃和代理銷售。

相似點3：

可復制式“核心業務”

        那么第一家A股房地產中介企業到底如何定位？其發展空間又有多大呢？

        張馳飛告訴記者，大型地產公司都開始把房地產做成  “消費類模式”，開發由他們自己完成，銷售策劃等環節則選擇外包。這也是今后地產行業的大趨勢，因此未來世聯地產的“核心業務”將大大受益于開發商的這種經營策略。

        另一方面，世聯地產有點類似于連鎖地產，“核心業務”最大的特點就是具有可復制性，只要公司能在一個區域市場設有分支機構，就可以充分利用公司知識管理與信息分享平臺。

        張馳飛表示，美國上市的易居（中國）克而瑞信息系統就是這樣的一個核心系統，它會把每個地區調研的資料匯總進入這個系統，這樣按照流程一步步做下去，最后代理銷售的效率和規模得以大大提高。

        投資者不禁疑問，這不就是蘇寧電器的復制模式嗎？每家店的模式一樣，只要多開，控制成本，就可以獲得不凡的收入。

差異分析：

核心價值有待提升

        用華爾街的行話來說，“tenbagger”是指價格可以上漲十倍的股票。蘇寧電器也許就是投資者要尋找的“tenbagger”，既然世聯地產的“核心業務”有如此美好的前景，那么它是否也具有成為  “tenbagger”的潛質呢？

        公司表示，募集資金到位后，所投資的項目產生效益需要一定時間，難以在短期內對公司盈利產生顯著貢獻。根據對2009年房地產市場環境的分析及公司的經營計劃，短期內凈資產增長幅度較快，可能導致凈資產收益率的下降。

        查閱了大量資料后，記者發現，蘇寧電器之所以能夠成為牛股，首先，它具有高增長率，而高增長率是建立在高毛利率基礎上的。2006年上半年蘇寧電器的空調的毛利率達26.49%，是國美電器的3倍，通訊的毛利率達29.48%，是國美電器的4倍。

        其次，蘇寧電器和國美電器在全國布局的時候，家電連鎖行業還未真正高速發展，競爭并不太激烈。

        一位業內人士告訴記者，世聯地產要在今后的競爭中勝出，除了“核心業務”可復制模式外，還需要找到其核心價值，形成一定的壁壘，比如品牌優勢，毛利率優勢等，這樣才不會在競爭中被淘汰，路還是很長的。

        不過，張馳飛表示，世聯地產為當地的開發商和土地經營機構提供咨詢策劃服務和代理銷售服務，更為有利的是，開發商在異地擴張時，在消費者之中建立起市場口碑需要一個比較長的過程，而中介機構所服務的對象就是開發商，如果兩者過去有過成功的合作經歷，未來很容易在新的城市開展合作。

投資觀點

現在介入股價高了點

        “現在介入世聯地產股價的確高了點。”一位私募人士告訴記者。

        雖然在A股市場中沒有世聯地產同行業的企業，但記者注意到，與在其他市場上市的同行業企業相比，世聯地產股價并不低。

        受金融危機影響，在美國上市的易居中國每股收益0.48元，股價在20元左右，靜態市盈率為40倍左右；香港上市的合富輝煌每股收益虧損；富陽控股每股收益也虧損；世聯地產2008年每股收益0.69元，世聯地產靜態市盈率40倍以上。記者還發現，在這四家企業中，2006年～2008年，世聯地產毛利率水平均低于另三家企業。

        上述私募人士指出，在看好其發展前景的同時，考量一家企業是否能夠成為“tenbagger”還需從管理層、品牌、核心競爭力等各方面去衡量，如果能在低價位介入那就更好了。



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