土地市場回暖 地產股好戲未完

5月成交量維持高位

        數據顯示，5月份房地產交易量維持高位。在上海證券重點關注的9個城市中，5月份四個周的交易量環比增長7.4%，增幅在收窄。房地產市場整體在修復中，但各個城市的表現略有不同，5月第三周北京環比上漲21%，上海環比上漲7%，廣州環比上漲1%，深圳環比下跌17%。其中，北京均價環比下降10%，而深圳環比上漲3.6%，因此北京尚處于下跌量漲的階段，而深圳價格已經企穩。

        而繼4月北京懷柔和上海徐涇都出現地塊遠高于底價出售的現象后，綠地集團5月在上海以9.57億和12億的價格拿下松江區辰花路15號B地塊和徐匯區斜土街道107街坊；富力地產以高于底價242%的價格，獲得廣渠門外10號地塊；萬科以13.86億獲得佛山一副商住用地，溢價50%。土地市場的如期回暖反映了房地產市場周期的自我修復，目前房地產商的資金已有所寬裕，而土地底價還處低位，因此促進了土地市場的回暖。

        目前土地市場的回暖已較為明顯，但新開工面積還未有改善。4月商品房的新開工面積的增速是-15.57%，而隨著在建面積的竣工，明年的在建面積將減少，房地產投資將迅速下降，房地產市場會出現供應不足的局面。目前深圳市場已出現因供應相對減少，房價上漲的現象，而國家降低資本金的政策正好解決這個問題。

        近期，國務院公布的《國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》規定，其他房地產開發項目的最低資本金比例由此前的35%下調至30%；保障性住房和普通住房，則為一般項目的下限水平為20%。在市場回暖跡象出現，土地交易明顯上升的情況下，放寬房地產投資的進入門檻，對于進一步促進這種變化，保證房地產投資穩步回升，有積極作用。

估值有望進一步提升

        5月份房地產板塊上漲近9%，超過了滬深300指數5.22%的上漲幅度，地產股已基本反映了前期利好因素，但估值隨著土地價格的企穩將有所上升，上海證券看好地產股的中長期表現。在5月的行情中，具有土地優勢的房地產股表現更好，如擁有樓面價只有1000元/平米南匯地塊的創興置業，最近以較低價格購買土地的金地集團等。

        上海證券認為，目前部分城市的日均交易量已到達2007年高峰水平，因此進入6月份后，環比上升的空間不大，但因為房價基本已無泡沫，剛性需求回暖的背景因素沒有改變，成交量依然會維持在高位，庫存會繼續以較快速度消化，這對地產股將構成一定利好。

        另外，5月份交易的地塊顯示土地價格有企穩回升的趨勢，當大多數房地產企業對土地價格不再下跌產生共識后，土地市場將開始回暖。未來隨著土地和房價的企穩，地產股估值有望進一步提升。

        上海證券認為，房地產業在高儲蓄的情況下，在2009年下半年將有所起色。6月份的交易量將繼續維持高位，但上升空間不大，目前地產股股價基本已經反映了成交回暖因素，土地儲備的增加和利好政策帶來的產業擴張將成為房地產公司估值上升的動力。因此，在土地市場處于低位時購地的上市公司應重點關注，上市公司的反周期操作無疑會使其成本降低，公司將獲益匪淺。

上海證券



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