每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

長沙恒大童世界 圖源：京東法拍

12月2日，長沙恒大童世界3宗總面積超17萬平方米的娛樂康體用地被湖南湘江新區悅景投資有限公司以2.83億元成功拍下。

這是該項目在首輪流拍后降價7000萬元換來的轉機，標志著湖南最大文旅項目邁出了“復活”的第一步。

近期，全國多個爛尾地標“復活”案例出現，如重慶灣項目獲中國長城資產24.76億元注資重啟，深圳深港國際中心通過政府收儲調整規劃??

“越來越多爛尾地標被盤活的最根本原因在于，從市場層面看，隨著地產行業深度調整，一些核心地段項目的自身價值被挖掘，土地價值、區位優勢及潛在商業價值仍被市場認可，機構投資者更傾向于通過抄底優質資產獲取長期收益。”12月3日上午，中國城市發展研究院投資部副主任袁帥向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）分析稱。

多個爛尾地標被盤活

長沙恒大童世界的3宗地塊頗具代表性。

這個項目坐落于長沙岳麓區坪塘鎮大王山片區，規劃總占地超6000畝，計劃打造包含童話世界樂園、珍稀植物園、電影世界樂園等業態的文旅綜合體，最初計劃總投資高達500億元。其中，童世界將落實投資約120億元。

自恒大出現流動危機后，項目也因此停工，核心區淪為“黃土深坑”，裸露的鋼筋與瘋長野草成為城市傷疤。

今年7月，湖南湘江新區領導曾實地調研恒大童世界項目，提出要“高標準盤活存量資產”。11月15日，恒大童世界的3宗用地在京東法拍上拍賣，但最終因無人出價而流拍。直到12月2日，在較首拍降價7000萬元后，該地塊最終以2.83億元成交。

值得一提的是，此次被國企接盤的3宗地塊僅為原規劃的一角。根據拍賣要求，后續需按原規劃繼續建設文旅業態，但具體運營方尚未確定。

類似的盤活故事也在全國上演。

如重慶灣項目，近日長城資產方面官宣助力重啟，該項目屬于較為典型的“政府+AMC（資產管理公司）+金融機構”盤活模式。

其中，重慶南岸區政府負責資源匹配和溝通協調；中國長城資產搭建SPV（特殊目的載體）有限合伙作為重組平臺，預防項目出現交叉違約風險；中國長城資產聯合招商銀行、中信信托等金融機構，將為重慶灣項目注資不超過24.76億元。

再如深圳深港國際中心，在經歷8年爛尾后，政府以68億元對12宗土地及地上建筑物完成土地收儲，同時還調整了規劃，提升了住宅占比。

袁帥提到，爛尾樓盤活最大的難點在于“債務復雜、業態陳舊、規劃滯后”，部分項目因債務關系盤根錯節，僅債務重組就需耗費大量時間；同時，原規劃的辦公、酒店業態已不適應當前市場需求，需要重新定位，這對接盤方來說都是考驗。

要保證收益率

在眾多被盤活的爛尾項目中，核心地段的價值愈發凸顯。

公開信息顯示，重慶灣項目位于重慶兩江交匯核心區位，可正看長江、嘉陵江兩江交匯，同時毗鄰慈云寺、千佛寺、中央電影制片廠等大量文保古跡。

深港國際中心同樣如此，項目位于龍崗大運中心核心區域，并通過調整規劃的方式，提升了企業入局的積極性。今年11月，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局的一紙公告，將深港國際中心原本以商業和文體功能為主的規劃，調整為“居住+商業”主導的復合型功能區，住宅占比提升至60%以上。

中指研究院企業研究總監劉水表示，核心地段賦予的是項目的基礎價值，決定的是機構參與意愿，而AMC與金融機構的專業能力則解決了資金與運營難題，這種多方協同的模式，正成為化解房地產風險的重要路徑。

山東隆湶律師事務所主任李富民認為，相比于地段，更重要的在于看地方政府是否愿意讓渡部分增值收益，因為資產機構要保證收益率。

“能否盤活爛尾存量資產，關鍵得看項目債權是否干凈。只要優先債權能一攬子打折、解除查封，項目就具備資產負債表重啟條件，地段、容積率反倒可以談判。”李富民分析稱。

袁帥提到，機構接盤的爛尾項目多數位于核心地段，主要因其土地價值高、市場需求明確，但也需遵循“市場導向、成本覆蓋、功能復合”原則。

“對接盤企業來說，需計算新業態的租金收益、運營成本與債務成本，確保覆蓋資金成本，如將部分樓層改造為高端酒店，提升溢價能力；引入復合功能提升項目抗風險能力，例如結合商業、辦公、文旅等多業態，形成協同效應，避免單一業態受市場波動影響。”袁帥稱。

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