每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

“今年生意還行，雖然和前兩年相比肯定不好做。”

上海靜安區一家我愛我家門店的中介張勇向《每日經濟新聞》記者表示。

綜合公開資料看，10月1日，根據上海市房管局披露的數據，9月上海一、二手住房累計成交207萬平方米，環比增加8%、同比增加24%。

其中，得益于新開盤項目認購水平提升及在售項目銷售放量，一手住房成交55萬平方米，環比增加28%、同比增加14%；二手住房成交1.8萬套，環比增加3%、同比增加27%。

上海樓市在分化中走過“金九”，全力沖刺“銀十”，有的樓盤算不上市中心，但頂著“10萬+”的價格5個月賣了超過1000套；也有同樣區位的新盤，開盤至今網簽率僅12.6%。

“前9個月上海市場表現還不錯，新房量穩價升，二手房成交量也穩住了。市場一直處在調整過程中，成交量上能有這樣的表現，新政還是有所發力的。”上海中原地產市場分析師盧文曦在接受每經記者采訪時表示。

注：8月26日，上海針對限購、信貸、公積金等六個方面優化樓市調控政策（滬六條），這是上海今年首次系統性調整房地產政策。

新房重現豪宅單次網簽過百套

2025年的上海樓市，開局即沖刺。

頭部房企加速供貨，2024年11月底誕生的溢價40%新楊思“地王”（案名翡云悅府），僅兩個多月后就把展廳開進了山姆會員店和中高端商場，隨后便是一連串緊鑼密鼓的銷售動作。9月27日開盤期間，翡云悅府官宣迎來第1000位購房業主。

換句話說，開盤5個月時間，這個不算市中心的新項目賣出了超過1000套房子。

只不過這一次沒能延續開盤“日光”的火爆場面，9月30日，每經記者以購房人身份向翡云悅府置業顧問咨詢購房情況時，得到的回復是：“這次沒有售罄，這兩天盡快過來，還能選到好樓層。”

市場分化也在加劇。同樣是位于楊浦區內環邊，各方面配套更為成熟的翎翠濱江，自今年3月27日首開以來，共計入市262套房源，目前網簽套數33套，網簽率約12.6%。

不僅如此，每經記者在持續采訪中發現，不少區位較為優越的新房項目，年初開盤至今，仍在社交媒體進行“清尾盤”推廣。

據中原地產，長假前的一周（9月22日—9月28日），上海新房成交面積16.86萬平方米，環比增加77.44%。

高端住宅再度成為重要支撐，成交前十榜單中，“10萬+”樓盤占據一半比例，且霸榜前三名（嘉里金陵華庭、中建·玖上瑯宸、陸家嘴太古源·源邸）。

其中，頗受矚目的嘉里金陵華庭網簽面積超過4萬平方米（107套）。更值得關注的是，近期少有網簽過百套且網簽面積超過3萬平方米的項目，證明市場對產品認同度較高，開發商對于銷售有很高的自信。

根據上海市房管局披露的數據，今年9月，上海共上市認購43個項目，平均認購比為0.75，高于今年以來的0.71。“滬六條”出臺后，在售項目來訪量比8月增加16%，預訂成交逐步轉化為網簽成交，9月在售項目日均成交面積比8月日均增加33%。

長假已至，開發商為沖刺業績又開始加碼供應。

據上海中原地產統計，近期入市項目主要聚焦在5萬元/平方米以上的中高端改善產品，而“10萬+”的樓盤達到7個。

另一個“10萬+”紅盤中海·云邸玖章也已在9月底開啟加推認籌。每經記者9月29日在項目營銷中心看到，盡管是工作日下午，但陸續有客戶辦理付款認籌，置業顧問符鵬（化名）還是忙得不可開交，在介紹過程中被電話打斷好幾次。

這次加推的146套房源，套均總價1100萬元—1200萬元，10月中旬開盤。

盧文曦認為，近期入市的產品多為市場關注度較高的網紅項目，比如北蔡“地王”項目等。外環外的首改類項目近期也保持較高活躍度，南翔、楊行這些區域有不少項目保持較高簽約水平，說明政策效力還在慣性延續，成交出現量價齊升會進一步穩定市場信心和預期。

“大跌不太會，但漲回去更難”

新政后，上海二手房成交也逐步回暖。

從上海市房管局披露的數據來看，自“滬六條”實施后，二手住房日均成交609套，較8月政策前增加12%，且呈現“逐周提升、周末沖高”特征。

不過，以價換量幾乎成為市場的共識。

中指研究院認為，上海新政之后，置換鏈條被逐步激活了。其研究數據顯示，新政出臺首周（8月25日至31日），二手房交易量環比增長8.5%，顯示出政策對市場情緒的即時提振作用。

第二周成交量即出現9.3%的環比回落，隨著“金九銀十”傳統銷售旺季的到來，后續兩周市場成交量逐步回升，環比增幅分別達到5.2%和7.8%，這一趨勢說明政策效應正在溫和而持續地向消費端傳導。

張勇也坦言，成交量還是在的，市場總有買房自住的需求。

從今年以來的二手房熱度來看，據58安居客研究院統計數據，1—9月，上海二手房（商品房）成交19.1萬套，同比增長17.6%；二手房掛牌量13.68萬套，同比減少2.4%；平均找房熱度64.3，微降0.3%。

當下真實成交中，買賣雙方的心態如何？張勇告訴每經記者：“房東誠意出售的話，如果正常售價在850萬元，他可能會掛牌830萬元，這樣會加快銷售速度。”

但這是否會引來更大幅度的砍價？

張勇解釋：“對于買家來說，即使是買一臺手機，也會做功課，了解真實的底價。如果你明知道這個小區合理的成交價格是850萬元，但房東掛牌830萬元，你會不會再大幅度砍價？如果你不接受，房東還可以等待其他買家。”

“現在房價只能說比較平穩，大跌不太會，但漲回去更難。目前買房賣房，只能隨行就市。”張勇說。

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝