每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

“2025年上半年改革進(jìn)入深水區(qū)，行業(yè)也進(jìn)入陣痛期。”8月27日下午，碧桂園服務(wù)（06098.HK，股價6.47港元，市值216.32億港元）執(zhí)行董事、總裁徐彬淮在業(yè)績會上對包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在內(nèi)的媒體記者表示，盡管當(dāng)前的確有業(yè)績壓力以及轉(zhuǎn)型陣痛，但行業(yè)依舊存在著大量機(jī)會。

今年上半年，碧桂園服務(wù)營收與規(guī)模均實(shí)現(xiàn)增長，其中營業(yè)收入231.9億元，同比增長10.2%；管理物業(yè)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)8108個，收費(fèi)管理面積增至10.6億平方米。但多個財務(wù)指標(biāo)承壓，如毛利約42.99億元，同比下降3.5%；核心凈利潤約15.68億元，同比下降14.8%。

“我們?nèi)詫允厝杲?jīng)營預(yù)期目標(biāo)，目前沒有調(diào)整的計劃。”碧桂園服務(wù)管理層表示，根據(jù)年初預(yù)算，公司計劃全年實(shí)現(xiàn)收入、利潤的正增長，現(xiàn)金流、利潤保持1∶1關(guān)系。

碧桂園服務(wù)2025年中期業(yè)績會 企業(yè)供圖

“有序退出一些現(xiàn)金流不太好的項(xiàng)目”

今年上半年，碧桂園服務(wù)核心業(yè)務(wù)收入保持增長態(tài)勢，如物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)136.1億元，同比增長6.7%；社區(qū)增值服務(wù)收入21.0億元，同比增長5.3%；“三供一業(yè)”服務(wù)收入50.7億元，同比增長51.6%。

摩根大通最新報告認(rèn)為，碧桂園服務(wù)物業(yè)管理毛利出乎意料地好于預(yù)期，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入及毛利按年分別增長7%及2%，高于預(yù)估值。

不過另一方面，公司毛利、凈利潤、核心凈利潤等卻出現(xiàn)了不同程度下降。其中，毛利約42.99億元，同比下降3.5%；核心凈利潤約15.68億元，同比下降14.8%。

在碧桂園服務(wù)執(zhí)行總裁、首席財務(wù)官黃鵬看來，公司上半年利潤走低存在階段性因素影響：一方面是長賬齡欠費(fèi)在清理過程中產(chǎn)生折損，另一方面是對相對低效的環(huán)衛(wèi)板塊進(jìn)行了戰(zhàn)略性收縮。

據(jù)其介紹：“我們不再追求規(guī)模成長，以現(xiàn)金流為先，有序退出一些現(xiàn)金流不太好的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)基固本，管理層在積極尋找一些解決方案。”

截至2025年6月30日，碧桂園服務(wù)的銀行存款和結(jié)構(gòu)性存款約164.7億元，在手現(xiàn)金仍充裕；銀行及其他借款約8.58億元，報告期內(nèi)所有到期借款均得以按時償還；公司流動資產(chǎn)凈值約120.4億元，流動比率為1.4倍。

未來三到五年將走向合理盈利空間

近期，物業(yè)行業(yè)雖然估值有所回升，但仍整體處于低位。

“行業(yè)目前是被低估的。”碧桂園服務(wù)管理層指出，盡管當(dāng)前的確有業(yè)績壓力以及轉(zhuǎn)型陣痛，但行業(yè)依存在著大量機(jī)會，如在建筑養(yǎng)老、智慧空間、數(shù)字家庭等更多生活連接服務(wù)方面，還沒有很好的產(chǎn)品，物業(yè)企業(yè)還可以延伸服務(wù)邊界。

需要注意的是，從去年開始的物業(yè)降費(fèi)呼聲依然還在持續(xù)。

“這反映行業(yè)發(fā)展還不夠規(guī)范的現(xiàn)狀。”徐彬淮表示，近期國家關(guān)于扎實(shí)開展物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域突出問題集中整治的政策出臺，對物業(yè)企業(yè)誠信經(jīng)營、合規(guī)經(jīng)營提出了更高要求。在此背景下，龍頭企業(yè)會擁有更多機(jī)會。

如碧桂園服務(wù)在科技領(lǐng)域持續(xù)投入，自主研發(fā)的“零號居民”清潔機(jī)器人已投入使用近100臺，并計劃于年內(nèi)實(shí)現(xiàn)在華南地區(qū)項(xiàng)目落地超1000臺，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)人機(jī)協(xié)同模式驗(yàn)證下的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一及效率提升。

“未來三到五年，碧桂園服務(wù)將回歸客戶導(dǎo)向，走向合理盈利空間。”徐彬淮指出，未來物業(yè)服務(wù)定價權(quán)應(yīng)該是客戶所擁有的，物業(yè)企業(yè)要做的是與之匹配，并且做到誠信公開。 

值得一提的是，碧桂園服務(wù)正在建設(shè)低物業(yè)費(fèi)方面的核心能力，今年就進(jìn)入了近20個低物業(yè)費(fèi)社區(qū)。公司管理層表示，未來幾年隨著低物業(yè)費(fèi)市場的需求變化和規(guī)范化發(fā)展，提質(zhì)增效仍然非常關(guān)鍵。

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封面圖片來源：企業(yè)供圖