每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

8月15日，海南發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整有關(guān)調(diào)控政策的通知》（以下簡稱《通知》），涉及存量資產(chǎn)盤活、財稅金融支持、取消普通住宅和非普通住宅標準、加大人才住房保障等多個維度。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，此次政策精準對接自貿(mào)港建設(shè)需求，海南擬通過制度創(chuàng)新平衡市場供需，既聚焦當前庫存消化與市場穩(wěn)定，又著眼長期人才吸引與民生保障。

8月15日，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，本次海南樓市政策從供需兩端優(yōu)化，如加速存量用地和房屋去化，支持城中村改造房票安置，同時加大對多孩家庭、引進人才的購房租房支持，以釋放需求，預(yù)計將對市場回穩(wěn)起到積極作用。

圖源：海南省住建廳官網(wǎng)

多管齊下盤活存量資產(chǎn)

《通知》將存量資產(chǎn)盤活作為重要抓手，通過多種方式拓寬住房供給渠道，緩解市場供需矛盾。

在存量商品房轉(zhuǎn)化方面，政策明確，穩(wěn)妥有序推進收購存量商品房用作保障性住房、城中村和危舊房改造安置房。資金來源涵蓋住房公積金增值收益等，且收購用作保障性租賃住房的房源可適當放寬面積標準。

陳文靜向每經(jīng)記者分析稱，公積金增值收益、保障性住房再貸款等資金渠道的明確，有助于加快存量商品房收購節(jié)奏，而面積標準的放寬則增強了政策靈活性。

“針對商辦類資產(chǎn)閑置問題，新政支持存量商服用地和商辦用房轉(zhuǎn)型，允許商服用地調(diào)整為安居房、租賃住房用地，符合條件的商辦用房也可轉(zhuǎn)為租賃住房或安居房。這與近期上海等地推進商務(wù)樓宇兼容租賃住房功能的政策方向一致，有助于盤活閑置商業(yè)地產(chǎn)，提高資源利用效率。”陳文靜表示。

此外，對于商品住房去化周期較長的市縣，新政鼓勵通過“以購代建”“房票安置”等方式推進城中村改造，三亞等庫存壓力較大的區(qū)域?qū)⒅苯邮芤?。陳文靜認為，這種靈活的安置機制既能滿足被拆遷居民的住房需求，又能加速庫存去化，一舉兩得。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進則指出，存量盤活雖目前多為個案，大規(guī)模推進需時較長，但長期來看對市場穩(wěn)定有積極作用。其中，用公積金增值收益收購存量商品房作為保障房的做法，體現(xiàn)了海南政策的創(chuàng)新性。

“直接利好改善型住房需求群體”

財稅政策方面，《通知》最受關(guān)注的是取消普通住宅與非普通住宅的劃分標準，明確普通標準住宅土地增值稅免征政策仍按原有規(guī)定執(zhí)行（《海南省人民政府關(guān)于明確普通住宅認定標準的通知》（瓊府﹝2019﹞40號）），簡化交易環(huán)節(jié)稅費計算。

嚴躍進提到，海南此次樓市的政策“組合拳”，是7月24日中央政治局會議后地方落實房地產(chǎn)優(yōu)化政策的持續(xù)舉措。

“取消普通住宅與非普通住宅標準，預(yù)計會對開發(fā)商拿地、購房者有一定影響，非普通住宅的交易成本和土地投資成本由此更清晰，將直接利好改善型住房需求群體，而海南憑借自貿(mào)港優(yōu)勢和氣候條件，改善型住房需求本就旺盛。”嚴躍進認為。

金融支持上，海南此次政策提到，多孩家庭申請商業(yè)貸款購房時，名下已有住房套數(shù)認定可核減一套，一定程度降低了改善型家庭的購房門檻。陳文靜認為，這一措施針對性強，有助于釋放多孩家庭的合理購房需求。 

而人才住房保障政策持續(xù)升級，也成為海南吸引人才的重要砝碼。

新政明確，已享受專項購房補貼的引進人才可繼續(xù)申領(lǐng)補貼，同時允許憑保障性租賃住房租賃憑證申請住房租賃補貼，形成“購租并舉”的保障體系。

實際上，海南安居房作為人才保障的核心載體，銷售均價不超過所在市縣市場化商品房均價的60%，價格優(yōu)勢顯著。保障性租賃住房則面向新市民、青年人，租金控制在同地段市場租金的90%以內(nèi)，通過梯度保障滿足不同群體需求。

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封面圖片來源：圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝