博鰲·觀點(diǎn)｜資深物業(yè)人李長(zhǎng)江：物業(yè)需要時(shí)間去做服務(wù)，不要用更多時(shí)間去催費(fèi)

每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“（物業(yè)）行業(yè)仍然是有希望的，只不過到了要改變模式的時(shí)候。”

8月14日，資深物業(yè)人李長(zhǎng)江在2025博鰲物業(yè)暨城市服務(wù)大會(huì)上表示，無論是包干制、酬金制還是托管模式（信托制），以哪種模式服務(wù)業(yè)主，當(dāng)下看來其實(shí)是業(yè)主說了算。 

資深物業(yè)人李長(zhǎng)江 主辦方供圖

針對(duì)當(dāng)前行業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)公司的市場(chǎng)機(jī)會(huì)在哪里？

“當(dāng)下創(chuàng)業(yè)型物企非常有機(jī)會(huì)，這種機(jī)會(huì)來源于新模式、新服務(wù)。”李長(zhǎng)江表示，當(dāng)前物業(yè)公司講回歸本原、回歸服務(wù)，但很多時(shí)候沒有因?yàn)榭陀^的環(huán)境變化而改變，如對(duì)每個(gè)人的考核指標(biāo)，并沒有發(fā)生顯著的結(jié)構(gòu)性變化。

在他看來，“當(dāng)下不好，當(dāng)下又很好。物業(yè)公司的決策者們，能夠依照政策的變化、市場(chǎng)的變化，去做未必那么炫的服務(wù)，成本或許不一定那么高”。 

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，近段時(shí)間以來，包括龍湖物業(yè)、金科服務(wù)、中海物業(yè)等在內(nèi)的品牌物企均發(fā)布了主動(dòng)撤場(chǎng)公告。據(jù)中指研究院觀察，2025年以來，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)退出管理項(xiàng)目的案例數(shù)量較過往有所增加，背后是企業(yè)策略轉(zhuǎn)變、業(yè)主訴求覺醒與行業(yè)持續(xù)承壓等因素共同作用的結(jié)果，而物業(yè)費(fèi)收繳困難導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)虧損是主要原因。

在當(dāng)天的演講中，李長(zhǎng)江也明確指出，當(dāng)前物企的困境在于收繳率，不停地催費(fèi)，不停地提出不滿，越不滿越催費(fèi)。不過，物業(yè)公司退了以后去拿別的項(xiàng)目，可能也是別的公司退出來的。 

“物業(yè)需要時(shí)間去做服務(wù)，不要用更多時(shí)間去催費(fèi)。”李長(zhǎng)江指出，好服務(wù)首先是真實(shí)業(yè)主需要的服務(wù)，同時(shí)業(yè)主能看得見的服務(wù)，如環(huán)境衛(wèi)生、綠化好、小區(qū)安全；物業(yè)公司要做員工能力范圍內(nèi)的服務(wù)，超越自己公司的實(shí)際能力，注定做不好服務(wù)；要做適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的服務(wù)。 

“價(jià)格則是業(yè)主說了算。”李長(zhǎng)江對(duì)萬物云提出的“彈性定價(jià)”表示認(rèn)可，“彈性定價(jià)的價(jià)格有兩個(gè)組成部分，一是固定價(jià)格，如電梯維保、消防等剛性需求部分，不管誰來做，這部分費(fèi)用都是要付的；二是跟服務(wù)相關(guān)的（彈性）價(jià)格部分”。

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