太火爆！首批兩單數(shù)據(jù)中心REITs上市首日30CM漲停，專家解析背后邏輯

每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜葉峰    

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，公募REITs又現(xiàn)上市首日就漲停的火爆景象，并且還是兩只產(chǎn)品齊漲停。

8月8日，首批兩單數(shù)據(jù)中心公募REITs——南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT分別登陸上交所和深交所。這兩只產(chǎn)品今日上市很快就觸及30cm漲停，成交數(shù)據(jù)在今天的公募REITs二級市場也是遙遙領(lǐng)先。

記者注意到，2025年以來公募REITs產(chǎn)品受到資金熱捧，年內(nèi)上市的多只產(chǎn)品首日即漲停，儼然已經(jīng)成為常態(tài)。為何這類產(chǎn)品屢屢漲停？

又有公募REITs漲停！這次是首批數(shù)據(jù)中心產(chǎn)品

8月8日，又有公募REITs產(chǎn)品上市首日即漲停。

南方基金旗下的2只數(shù)據(jù)中心REITs——南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT和南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT，今日分別登陸上交所和深交所。而這兩只產(chǎn)品上市后都快速觸及30cm漲停，可謂相當(dāng)火熱。

從今日（8月8日）的成交數(shù)據(jù)來看，截至收盤，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT成交額4.52億元，換手率26.46%，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT成交額2.34億元，換手率25.37%，在今天的公募REITs二級市場可謂遙遙領(lǐng)先。

有業(yè)內(nèi)人士告訴每經(jīng)記者，這兩單數(shù)據(jù)中心REITs的上市，標(biāo)志著我國REITs市場底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)容，不僅打通了民營科技企業(yè)的創(chuàng)新融資路徑，為數(shù)字中國建設(shè)與算力資源優(yōu)化配置提供了有力的金融支持，更有望為投資者布局?jǐn)?shù)字基建提供創(chuàng)新工具。

其中，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT首發(fā)募集規(guī)模24億元，購入萬國數(shù)據(jù)旗下位于昆山市花橋鎮(zhèn)的國金數(shù)據(jù)云計(jì)算數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，2025年預(yù)測年化現(xiàn)金流分派率為5.07%。

南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT則以潤澤智算科技集團(tuán)股份有限公司旗下國際信息云聚核港（ICFZ）A-18數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，項(xiàng)目位于全國一體化算力網(wǎng)絡(luò)京津冀國家樞紐節(jié)點(diǎn)的核心地帶，是支撐區(qū)域數(shù)字經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施。

值得一提的是，這兩只基金在產(chǎn)品募集階段均吸引了市場的高度關(guān)注與參與，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT的公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)為455倍，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT為317.95倍，在業(yè)內(nèi)都屬于比較靠前的水平。

專家解讀：公募REITs上市首日為何屢屢漲停？

今年以來，公募REITs上市首日屢屢出現(xiàn)漲停的情況，包括中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT、中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、匯添富九州通醫(yī)藥REIT、華夏金隅智造工場REIT、易方達(dá)華威市場REIT、國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT等在內(nèi)的產(chǎn)品上市當(dāng)日都出現(xiàn)漲停，其中還有多只產(chǎn)品當(dāng)日收盤依然封住漲停板，足見二級市場投資者對于這類產(chǎn)品的熱情與認(rèn)可。

那么問題來了：為什么公募REITs上市首日紛紛漲停？投資者又應(yīng)該如何看待這種現(xiàn)象？

對此，上海瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院研究部楊成琳對每經(jīng)記者分析，公募REITs上市漲停效應(yīng)背后有多重因素影響。其一，REITs產(chǎn)品發(fā)行時(shí)監(jiān)管部門充分壓實(shí)資產(chǎn)估值，大部分REITs存在著“首發(fā)抑價(jià)”現(xiàn)象，二級市場買入有盈利空間，資金選擇入場；其二，目前REITs市場存在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求的情況，戰(zhàn)配與打新獲取份額有限，大量資金的配置需求難以得到充分滿足，一定程度上導(dǎo)致交易擁擠，推高了REITs份額二級市場價(jià)格。

相比之下，在海外成熟市場，公募REITs產(chǎn)品上市首日被炒作至漲停的現(xiàn)象其實(shí)并沒有這么常見。對此，楊成琳指出，由于中國REITs市場起步時(shí)間不長，目前上市的產(chǎn)品數(shù)量較少，單只產(chǎn)品金額更是偏低，“在資金需求旺盛的情況下，供需不匹配推高REITs二級價(jià)格”，另外中國REITs市場的資產(chǎn)估值和產(chǎn)品定價(jià)體系與海外市場也存在區(qū)別。

“在市場發(fā)展初期，監(jiān)管部門為了更好地促進(jìn)REITs市場平穩(wěn)發(fā)展，一方面嚴(yán)格審核資產(chǎn)的收益穩(wěn)定性和合規(guī)性，另一方面重視對資產(chǎn)估值的壓實(shí)，也相當(dāng)于為二級市場留出一定的漲幅空間。相對而言，我國REITs市場的估值和定價(jià)體系有更加市場化的空間，在未來市場規(guī)模擴(kuò)張到一定程度，投資者更加成熟后，市場將對估值和定價(jià)有更大的話語權(quán)，屆時(shí)首日漲停頻率可能會逐漸減少?！?/p>

而對于REITs上市首日漲停的現(xiàn)象，多位受訪人士對每經(jīng)記者表示，投資者需要保持理性和長期視角，要認(rèn)識到首日上漲更多源于短期供需失衡和市場情緒，而非底層資產(chǎn)價(jià)值的突然提升。另一方面，相較于短期打新收益，更應(yīng)關(guān)注REITs長期投資價(jià)值，以“耐心資本”心態(tài)參與REITs市場投資，獲取長期穩(wěn)中有升的回報(bào)。

“對普通投資者來說，更適合將REITs作為資產(chǎn)配置的一部分，以長期視角來審慎判斷REITs投資價(jià)值，而非短期投機(jī)工具。隨著市場供給增加和機(jī)制完善，待投資人和市場規(guī)則都更加成熟與完善后，短期波動(dòng)會逐漸收斂，長期價(jià)值才會更加清晰。”楊成琳建議。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞