每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

近期，多只熱門REITs產(chǎn)品公布了第二季度主要運營數(shù)據(jù)。

從底層資產(chǎn)表現(xiàn)來看，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs在各類REITs產(chǎn)品中表現(xiàn)尤為亮眼，出租率整體穩(wěn)中有升，部分資產(chǎn)逼近99%。

其中，華夏大悅城商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為成都大悅城，第二季度內(nèi)項目出租率為98.44%，租金收繳率為99.22%。中金印力REIT底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，是杭州城西單體體量最大的TOD購物中心，截至6月末的出租率達98.88%。

“消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs在收入和可供分配金額等指標的完成率上，處于各大資產(chǎn)類別中的領(lǐng)先位置，尤其是與產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流倉儲等產(chǎn)權(quán)型資產(chǎn)相比，這給投資者提供了更高的安全性和防御性?！?月23日上午，瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出。

消費類REITs領(lǐng)漲，個別保障房REIT接近滿租

從板塊表現(xiàn)看，Wind數(shù)據(jù)顯示，上半年底層資產(chǎn)為消費基礎(chǔ)設(shè)施的REITs平均漲幅達到35.02%，其中嘉實物美消費REIT以50.35%的凈值漲幅居首。

根據(jù)易方達華威REIT、華夏大悅城REIT、中金印力REIT等披露的上半年數(shù)據(jù)，消費基礎(chǔ)設(shè)施出租率保持高位，中金印力REIT出租率為98.88%，華夏大悅城REIT出租率為98.44%。

不過，部分底層資產(chǎn)租金單價出現(xiàn)輕微下滑，如中金印力REIT租金從1月的266.1元/平方米/月降至6月末的252.2元/平方米/月，易方達華威REIT租金從1月的134.32元/平方米/月降至6月末的128.62元/平方米/月。

保障房也是各類REITs底層資產(chǎn)的重要標的。

截至7月24日，國內(nèi)上市的保障房REITs有7只，分別為華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭REIT、招商基金招商蛇口租賃住房REIT、匯添富上海地產(chǎn)保租房REIT。

從今年第二季度的運營情況看，多數(shù)保障房REITs項目的出租率和收繳率都在95%以上。

以紅土創(chuàng)新深圳安居REIT發(fā)布的第二季度報告為例，該基金持有安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個保障性租賃住房項目，均位于深圳，共計1830套保障性租賃住房。截至2025年6月30日，上述4個項目的整體出租率為97.17%，租金收繳率為99.53%。

此外，中金廈門安居REIT的整體出租率為99.30%，租金收繳率為100%；華夏北京保障房REIT的整體出租率為95.17%，租金收繳率為96.37%；招商基金招商蛇口租賃住房REIT的整體出租率為95.08%，租金收繳率為98.47%。

公募REITs擴容利好房企

每經(jīng)記者注意到，自2024年國家發(fā)改委明確REITs常態(tài)化發(fā)行機制以來，市場規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，公募REITs總市值突破2000億元，資產(chǎn)類型從最初的交通、產(chǎn)業(yè)園擴展至消費、水利、市政等九大領(lǐng)域。截至7月22日，已上市的REITs產(chǎn)品總數(shù)量達到68只。

來源：仲量聯(lián)行

據(jù)太平洋證券統(tǒng)計，2025年以來，共有10只公募REITs完成發(fā)行，7月暫未新增發(fā)行。此外，共有28只公募REITs基金待上市。

“近年來，隨著資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的攀升，市場關(guān)注度持續(xù)提升。不動產(chǎn)具有可租賃的天然屬性，既能形成長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，本身又具備增值潛力，因此非常適合發(fā)行證券化產(chǎn)品?！敝秀y證券在研報中提到。

中銀證券進一步分析稱，在公募REITs行業(yè)不斷擴容的背景下，對于手握大量不動產(chǎn)的房企來說，具備一定優(yōu)勢。

“目前保障性租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)均已經(jīng)納入公募REITs底層資產(chǎn)的范疇。同時，公募REITs為租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)項目提供了更好的退出渠道，對于采用重資產(chǎn)模式運營租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)項目的企業(yè)來說，也可以抓住公募REITs擴圍的機遇，在合適的時機以合理的價格實現(xiàn)一定的股權(quán)退出，從而降低沉淀資金規(guī)模，提高資金使用效率?！敝秀y證券認為。

對于后市，朱元偉預判，租賃住房、消費、數(shù)據(jù)中心將成為投資者相對看好的領(lǐng)域，而市政環(huán)保等貼近剛需的類別也會繼續(xù)得到市場追捧。相比之下，能源、高速公路等會繼續(xù)分化，部分投資者則會關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流倉儲等領(lǐng)域的逆境反轉(zhuǎn)機會。

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