上周消費REITs表現優秀，發行市場持續活躍

每經記者｜李蕾    每經編輯｜彭水萍    

今年“五一”假期前一周（4月28日~4月30日），我國已上市公募REITs（不動產投資信托基金）的二級市場價格較上前一周有所回調。截至4月30日，中證REITs（收盤）指數收于846.01點，環比下跌1.43%；中證REITs全收益指數收于1057.92點，環比下跌0.1%。各大類資產收益表現由高到低排序依次為：純債>REITs>股票>轉債>黃金>原油。其中，表現最好的是消費REITs。據開源證券數據，消費REITs單周上漲1.19%，單月累計上漲2.18%。

《每日經濟新聞》記者注意到，具體產品方面，全市場已經上市的65只公募REITs漲跌互現，其中有34只REITs環比上漲，漲幅排名前三的產品分別是中金重慶兩江REIT、中金聯東科創REIT和華夏華潤商業REIT，周內分別上漲4.99%、3.9%和2.7%。周內跌幅最大的3只產品則分別為工銀蒙能清潔能源REIT、華夏杭州和達高科產園REIT和國泰君安臨港創新產業園REIT。

行業方面，上周中金廈門安居保障房REIT的擴募正式啟動，中金中國綠發商業REIT也對審核問詢函進行了答復，發行市場保持活躍。

成交規模和換手率分化

上周，公募REITs二級市場可謂漲跌互現。根據Wind（萬得）數據，截至4月30日，中證REITs（收盤）指數收于846.01點，同比上漲4.48%，環比下跌1.43%；中證REITs全收益指數收于1057.92點，同比上漲12.19%，環比下跌0.1%。

從項目屬性來看，上周產權類上漲0.19%，特許經營權類下跌0.08%。據國金證券，從持有項目的行業類型來看，上周產業園區類下跌1.28%，倉儲物流類上漲0.34%，生態環保類上漲0.45%，高速公路類上漲0.09%，能源類下跌0.48%，保租房類上漲0.68%，消費類上漲1.70%；周度收益表現由高到低排序依次為：消費類>保租房類>生態環保類>倉儲物流類>高速公路類>能源類>產業園區類。其中，消費基礎設施板塊REITs表現持續優秀，開源證券數據顯示消費REITs單周上漲1.19%，單月累計上漲2.18%。

具體產品方面，根據Wind數據，全市場已經上市的65只公募REITs中有34只產品環比上漲，另外31只產品則出現下跌。漲幅排名前三的產品分別是中金重慶兩江REIT、中金聯東科創REIT和華夏華潤商業REIT，周內分別上漲4.99%、3.9%和2.7%。

相比之下，周內跌幅最大的3只產品則分別為工銀蒙能清潔能源REIT、華夏杭州和達高科產園REIT和國泰君安臨港創新產業園REIT，環比跌幅分別為-5%、-3.57%和-3.01%，此外還有5只產品周內跌幅超過2%。

流動性方面，光大證券顯示，上周已上市的65只公募REITs成交規模為16.3億元；能源基礎設施類REITs區間日均換手率領先其他，周內區間日均換手率均值為0.71%。

從單只REIT層面來看，成交規模和換手率表現分化。周內成交量前三的產品分別是博時蛇口產園REIT、南方順豐物流REIT和中金廈門安居保障房REIT；成交額排名前三的產品則是南方順豐物流REIT、中金廈門安居保障房REIT和中信建投國家電投新能源REIT。

《每日經濟新聞》記者注意到，周內主力凈流入總額為5902萬元，市場交投熱情有所延續。從不同底層資產REITs來看，主力凈流入額前三的底層資產類型是能源基礎設施類、倉儲物流類和園區基礎設施類；從單只REIT來看，周內主力凈流入額前三的產品是中航京能光伏REIT、華夏華潤商業REIT和南方順豐物流REIT。

2只產品已通過待上市

行業方面，上周也有多項動態值得關注。首先，中金廈門安居保障房REIT啟動擴募。上周，中金廈門安居保障房REIT項目狀態更新為“已申報”，債券類型為基礎設施公募REITs，由中金基金擔任管理人。

公開資料顯示，去年8月，中金基金發布公告稱，中金廈門安居保障房REIT在穩健經營的基礎上將啟動2024年第一次擴募。公告顯示，中金廈門安居保障房REIT本次擬購入的資產暫定為位于廈門市思明區的保障性租賃住房林邊公寓項目和位于廈門市湖里區的公共租賃住房仁和公寓項目。

其次，上周中金中國綠發商業REIT對審核問詢函進行了答復，估值調整比例為2.26%，調降的幅度較小，主要原因系消費熱潮等外部環境對項目估值的積極影響。從關鍵參數調整來看，項目租賃結構發生顯著變化，固定租金占比從2023年的79.2%降至2024年的57.8%。

據了解，該項目的底層資產是濟南領秀城貴和購物中心項目。作為濟南南部最大的單體商業項目，近年來該項目客流量、營收、利潤等核心數據呈現穩步上升趨勢，平均出租率也穩定在95%以上。

截至4月30日，仍在交易所受理階段的REITs產品共有11只，處于已通過待上市狀態的REITs共有2只，發行市場保持活躍。

在談到公募REITs當前的投資機會時，華泰證券指出，低利率環境，高息資產稀缺，固收資金明顯欠配的背景沒有改變，公募REITs投資仍具備性價比。保障房REITs基本面也較為穩定，可逢調整適當增配，對于基本面走弱的倉儲物流和產業園保持謹慎。近期市場調整較多，或有短期波段交易機會，中長期壓力較大的項目調整壓力或持續。