開拍前48小時撤拍，百億元預期的深圳寶中“黃金地塊”，會調規后再上架嗎？

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

原定于4月30日拍賣的深圳寶安中心區南街坊地塊（A002-0060宗地），在開拍前48小時突然宣布撤拍。

4月28日，深圳公共資源交易中心發布公告稱，根據委托人通知，中止上述宗地的出讓程序。

這宗起拍價為86.27億元、規劃打造“文旅商住綜合體天花板”的黃金地塊，因無人報名競買而宣告撤拍。對于撤拍的具體原因，官方公告并未提及。

該地塊位于深圳市寶安區新安街道，距離歡樂港灣海岸線僅300米，是近5年深圳首次釋放的集中連片凈地。總建筑面積27萬平方米，包含13.23萬平方米住宅、3.5萬平方米酒店及10.25萬平方米商業，規劃定位對標深圳灣超級總部基地等核心區域地塊。

此前的3月4日，深圳曾為該地塊舉辦全球招商推介會，華潤置地、中海地產、深鐵置業等40余家房企參與，市場一度預期其成交價將突破百億元，成為寶安區的新地王。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，深圳市場累計出現過9宗百億元級地塊。其中，成交總價最高的是華僑城和招商蛇口在2016年8月拿下的深圳新會展中心地塊，總價高達310億元；排名第二的是世茂股份在2017年12月拿下的龍崗深港國際中心地塊，總價達到239億元。

值得注意的是，該地塊商業及酒店建面達13.75萬平方米，占比超50%，且要求整體轉讓。這一情況與2022年流拍的寶安新安A001-0212宗地相似，該宗地塊曾在2022年8月的土拍中因商業比例過高而未能成功出讓，隨后在2023年的土拍中，用地性質由此前的“商業用地+二類居住用地”調整為了“二類居住用地”，增加了住宅用地面積，然后順利成交，并發展為現在的閱臻府項目。

據深圳房天下數據，目前寶中片區待售的房源有保利瑧譽、瑞璟灣居、寶灣大廈等項目。在售的新盤主要包括閱臻府（銷售均價約8.6萬元/平方米）、都市茗薈花園二期（銷售均價約11.4萬元/平方米）、華僑城寶辰（銷售均價約8.6萬元/平方米）。

另據貝殼找房，目前寶安中心區的二手房銷售均價為9.6萬元/平方米，西岸觀邸、新錦安壹號公館、云璽錦庭等掛牌均價普遍在10萬元/平方米以上，位列寶安片區二手房銷售均價的“第一梯隊”。

深圳寶安中心片區二手房情況 來源：貝殼找房

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信向每經記者分析稱，南街坊地塊不在寶中的中心片區，現在能拿百億元級地塊的主要是央企開發商，近年來主要集中在核心城市的核心區域。

“該地塊商業比重太大，且要求整體轉讓，對資金要求太高。項目周邊有商業體歡樂港灣，但周邊居民消費更愿意去壹方中心，這意味著未來開業后可能人氣不足，導致開發商利潤承壓。”李宇嘉說。

對于地塊的后續安排，李宇嘉分析稱，寶安區有可能采取兩種策略：一是調整規劃，適當降低商業占比，參考2022年A001-0212宗地經驗，將商業比例控制在20%以內，同時優化開發條件；二是由區屬國企承接“非住宅部分”的開發，為住宅地塊創造溢價空間，吸引市場化房企參與。

事實上，今年4月以來，深圳已經有不少地塊的商業部分屬性調整為居住用地屬性，涉及南山西麗、龍華梅林關和上塘、寶安沙井、龍崗平湖以及光明中心區等。

這些動作也顯示，深圳正試圖通過結構性調整應對市場變化，而上述宗地是否會在調整規劃后再重新出讓，也是業內較為關注的話題。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝