初始利率低至2.9%！京投發展再發30億元永續債用于償還存量債務，此前存量永續債為60億元

每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

又見地產永續債。

6月10日，京投發展（SH600683，股價3.90元，市值28.89億元）公告稱，公司近期與中原信托簽署《永續債權投資合同》。中原信托設立信托計劃，并以信托計劃項下的信托資金向公司進行永續債權投資，金額為不超過30億元，永續債權投資期限為無固定期限。

利率方面，初始利率為2.9%。初始投資期限滿5年之日開始調整利率，其后每2年調整一次，每次增加200個基點（即2%）。調整后的投資價款年利率最高不超過9%，超過9%的按9%計算。

來源：京投發展公告

京投發展表示，此次融資將用于公司償還項目存量債務。本次永續信托融資在股東會批準的融資額度內，首期融資金額8.10億元已到賬。

從業績看，今年第一季度，京投發展實現營業總收入約2.54億元，同比下降1.01%；歸母凈利潤虧損約1.49億元，上年同期虧損7539.25萬元；扣非凈利潤虧損約1.63億元，上年同期虧損8865.16萬元。

值得注意的是，根據京投發展一季報披露，其扣除永續融資產品利息約8010萬元影響后，歸母凈利潤虧損約2.29億元。

而2024年，京投發展歸母凈利潤虧損約10.5億元，扣除永續融資產品利息3.26億元影響后，這一虧損擴大到13.80億元。

這已不是京投發展首次發行永續債，其與中原信托早有合作先例。

《每日經濟新聞》記者統計發現，截至今年第一季度，京投發展手中還有60億元規模的永續債，分別是2020年上半年與昆侖信托、中原信托簽署的30億元，以及2021年下半年與生命保險資產管理有限公司（以下簡稱生命資產）簽署的30億元。

來源：京投發展2025年一季報

2020年6月，京投發展與昆侖信托簽署永續信托貸款合同，后者通過信托資金向京投發展發放永續信托貸款，金額為不超過18億元，貸款期限為無固定期限，彼時該永續債的用途表述為“用于公司投資項目的開發建設”。其中，二期貸款資金9億元已于2020年11月6日到賬。至此，該合同項下貸款資金18億元已全部到賬。

與此同時，京投發展與中原信托也簽署了永續信托貸款融資合同，金額不超過12億元，公告稱“用于公司項目的物業運營支出、物業改造支出及償還項目的金融機構負債”。該筆貸款資金12億元已于2020年6月8日全部到賬。

利率方面，這兩筆永續債初始貸款期限內的利率為5.89%，自每筆貸款放款日起滿5年之日開始調整利率，其后每2年調整一次，每次增加200個基點，以此類推，但調整后的貸款年利率最高不超過12%。

2021年7月和9月，京投發展先后與生命資產簽署合同，生命資產作為受托人，發起設立債權投資計劃，將募集的投資資金向京投發展提供融資，金額總計不超過30億元，投資期限為無固定期限。

對于這30億元的用途，京投發展公告均表述為“用于投資項目的建設及歸還金融機構借款”。與前期發行的永續債類似，5年內初始利率為4.79%，其后每年加200個基點，最高不超12%。

據此看，相比此前四筆永續債5.89%和4.79%的初始利率，京投發展此次永續債的初始利率只有2.9%。

從對永續債的用途說明上可以看到，京投發展已經從最初的“用于投資項目的開發建設”到直接“用于償還項目存量債務”，也就是傳統意義上的“借新還舊”。

不過，京投發展在公告中表示，本次交易有利于公司拓寬融資渠道，增強現金流的穩定性，優化公司資產負債結構。而增信措施則依舊是——由北京市基礎設施投資有限公司提供無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

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封面圖片來源：圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝