深圳商業新地標險“翻車”？每經記者實探K11：部分設施已完成整改，品牌仍待升級，項目方回應也來了

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

在深圳南山區太子灣，耗資百億元、歷時7年打造的K11 ECOAST海濱文化藝術區（以下簡稱K11），于4月28日開始試運營。

這個承載著“大灣區文化零售新地標”厚望的項目，根據招商蛇口微信公眾號披露的數據，開業首日即吸引30萬客流，“五一”假期日均客流超15萬，成為大灣區文旅新熱點。

注：該K11為招商蛇口和香港新世界合作項目。

然而，與高人氣相伴的是體驗落差、招商爭議與運營瑕疵的集中爆發：動線混亂、品牌“掉檔”、馬桶圈尺寸不符、設施倉促等問題引發不少網友吐槽，“期待越大，失望越大”的聲音不絕于耳。

5月10日，《每日經濟新聞》記者實探該項目了解到，此前被網友批評的馬桶圈尺寸不匹配、導航屏空白、衛生死角等問題已基本解決，但業態豐富度不足、高端品牌缺位等核心爭議仍待破解。

每經記者通過電話采訪從項目相關人士處了解到，過去一周，在看到網友的吐槽后，項目一直在進行內部復盤，并針對性地解決問題。我們也沒想到“五一”期間人流量會這么大，在相關人員配備、招商進度等方面確實存在不足。

該人士回應稱，K11并非單純的商業綜合體，整體采用的是藝術+商業模式，將通過“先聚人氣再調業態”的策略逐步優化，并計劃于2026年推出二期。“實際上在項目正式開業以前，我們就通過各種藝術展吸引游客，未來幾個月還會有類似的藝術展”。

深圳太子灣K11 每經記者 陳榮浩 攝

實探網友高頻提及的K11項目槽點

這個“五一”假期，K11成為不少網友的打卡點。

但與此同時，各種吐槽聲音也不斷，主要槽點包括“馬桶圈與馬桶不匹配”“商場優惠碼顯示亂碼”“堵車、停車難”等。

5月10日周六下午1點，K11北館入口處人流量較大，北館與南館中間的連廊處以及觀景臺，還有不少游客慕名過來拍照、打卡。

每經記者觀察到，盡管仍有部分店鋪圍擋施工，但整體運營秩序趨于穩定，此前網友提到的“馬桶圈與馬桶不匹配”“商場優惠碼顯示亂碼”等問題目前已基本得到解決。

項目方提供的數據顯示，K11試運營期間日均客流達10萬人次，周末峰值突破15萬，遠超片區原有商業體水平。

有消費者在現場向每經記者表示：“第一次來逛，項目整體業態較多，就是層高有點低，老在里面打轉，讓人有點壓抑。”

另外，由于對商場結構不熟，一家人一直在北館逛，此后在記者指引下才從北館逛到南館。

每經記者實探了解到，K11南館與北館的裝修風格存在顯著差異，其中南館以黃色為主基調，業態囊括親子娛樂、戶外休閑、潮流零售等；北館整體基調偏暗一點，業態包括藝術展覽、特色餐飲、空中禮堂等。

中午時分，部分餐飲店鋪排起了長隊 每經記者 陳榮浩 攝

臨近中午時，費大廚、綠茶、霸王茶姬等部分知名連鎖餐飲店鋪已排起了長隊。

部分樓層店鋪還在裝修，人流量較少 每經記者 陳榮浩 攝

相比之下，其他店鋪整體人流量并不算高，不少樓層還因為有店鋪在裝修中，令消費者發出“并沒有那么好逛”的感慨。

除了傳統商超部分，K11北部與南部連廊的外側，還有一棟樓專門用來開設各種藝術展。或許是因為需要收費，當日來參觀各類藝術展的游客與商場的高人流量形成了鮮明對比。

部分游客在與每經記者交流時提到，“即便不購物，來海邊看展、散步也挺好”。這種“商業+藝術+自然”的復合模式，也成了K11項目的一大特色。

項目方回應“一直在復盤和解決問題”

5月10日下午，針對目前部分網友對K11的吐槽和爭議，項目相關人士通過電話向每經記者進行了回應。

該人士坦言，“五一”期間的30萬單日客流遠超預期，暴露出籌備不足的問題。如前所述，過去一周，在看到網友的吐槽后，項目一直在進行內部復盤，并針對性地解決問題。

“‘五一’期間的實際到客量遠超預期，導致清潔、安保、設施運維壓力驟增。”她進一步解釋，“五一”后，項目方成立了專門的整改群，每日對商場進行巡場檢查，發現問題立即整改。如今，商場環境已得到了顯著改善，日常運營趨于正常、舒適狀態。

除了硬件設施的持續優化，項目方也在不斷調整商業策略。鑒于當前商業環境的挑戰，項目采用了“先有氣場再有商場”的策略，通過前期文化藝術活動等聚攏人氣，以此吸引更多品牌入駐，待片區相對成熟后會逐步引入高端品牌。

“我們觀察到，‘五一’期間費大廚等餐飲品牌的高人流量，證明人氣已具備商業轉化基礎。”該人士透露，已經有部分頭部品牌表達入駐意向，因此我們希望先通過各種運營把人流量做起來，同步再考慮招商。

“這其實也是一種正向循環，在當下的市場環境下，品牌其實也在各方權衡，相對來說會更謹慎。”

此外，針對部分游客反饋的“層高過低”“香氛味過濃”等問題，上述人士回應：“對于一些消費者比較主觀的看法，其實是沒辦法去評判的，不是每個人都會有類似感受。”

對于“五一”期間出現的停車問題，該人士表示，主要是因為當時未完全開放停車場，且周邊市政道路尚未交接。后續將與周邊商業、辦公樓、公寓樓等協同合作，開放更多停車位，并借助“五一”經驗，提前做好節假日的運營籌備工作，以確保能夠順暢承載大客流。

“其實項目定位一直都不是傳統意義上的商場，而是一個融合了文化藝術與商業的綜合體，包含商業體、公園以及文化藝術中心等部分，致力于打造文化藝術區。”上述人士補充道。

“是一個不斷調整和優化的過程”

每經記者注意到，新世界目前在中國內地上海、武漢漢口、武漢光谷、沈陽、寧波、廣州、深圳開了7個K11項目。

據新世界發展2024/2025中期報告披露數據，前海太子灣項目總建筑面積為22.85萬平方米，覆蓋文化空間、辦公樓、商業等多種業態。此外，廣州長隆萬博的廣州第二座K11項目將于今年第三季度開業。

“隨著全國各地的物業投資項目相繼落成和開業，有助于提高本集團的經常性租金收入占比，有效帶動本集團業績穩步提升，提供充足的現金流。”新世界發展在財報中提到。

5月10日下午，中國城市專家網研究院院長宋丁在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，采用先匯集人氣再補足業態的方式，是當前市場行情中多數商超可能采用的一種策略。目前深圳的商業項目已足夠多了，而大商業體里重要的奢侈品品牌店也就幾家，很難批量入駐。相對來說，太子灣K11項目比較大膽一個地方在于，采用了一個“商業+藝術”模式，跳出了過往傳統的商業邏輯，這也是目前企業在堅持做的一個方向。

在宋丁看來，深圳不缺高端商場，但缺真正有文化內涵的商業空間，K11需要在藝術表達與消費便利性之間找到平衡點。

“未來商場的發展空間，一定是不斷去迎合需求端變化的，比如“00后”和“10后”，他們可能更喜歡體驗式、感受式、互動式的空間，如何在空間運營上讓這一代人不斷接受，是需要一個不斷調整和優化的過程。”宋丁說。

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝