河南洛陽城中村改造“以購代建”，用存量房解決安置需求，專家稱“具有可復(fù)制性”

每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

為加快推進(jìn)城中村改造，又有城市開始嘗試在制度上創(chuàng)新了。

3月11日，洛陽發(fā)布《城中村改造以購代建實施方案（試行）》，創(chuàng)新推出房票安置、自主購買、組織購買三種模式，打破了過往傳統(tǒng)的回遷安置模式。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次洛陽城中村改造的核心在于“用存量房解決安置需求”，以購代建安置在洛陽全市城市區(qū)范圍內(nèi)實施。

而在過往，城市更新以及城中村改造，較為常見的模式是地方政府通過新建安置房完成拆遷補(bǔ)償，但隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，傳統(tǒng)模式容易造成重復(fù)建設(shè)與資源浪費(fèi)，因此不少城市開始嘗試新方法，比如原拆原建、房票安置等。

來源：易居研究院

“現(xiàn)在洛陽‘以購代建’政策才剛下來，我們目前還在積極對接政府推進(jìn)，等有了實質(zhì)性進(jìn)展再向外界透露。”3月13日下午，洛陽本地一開發(fā)商人士向每經(jīng)記者表示。

“以購代建”模式具有可復(fù)制性

根據(jù)方案，以購代建安置在洛陽全市城市區(qū)范圍內(nèi)實施，購買房源為城市區(qū)范圍內(nèi)已開工未銷售且取得商品房預(yù)售許可證的住宅項目，或轄區(qū)內(nèi)其他已取得不動產(chǎn)權(quán)證書、無產(chǎn)權(quán)糾紛的住房。

方案還明確，安置對象涵蓋擬征遷需安置以及已簽協(xié)議但未分房或未足額分房的人群。在保留傳統(tǒng)新建安置房安置方式的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新推出房票安置、自主購買和組織購買三種模式。

房票安置模式下，房票持有人為被征收房屋所有權(quán)人，房票金額包含安置補(bǔ)償權(quán)益及政策性獎勵，使用期限最長6個月。持票人可在“房源庫”自主選房，購房款不得低于房票金額的90%。若逾期未用，房票作廢，由轄區(qū)政府按原方案安置。

自主購買模式給予安置對象更多自主選擇權(quán)。轄區(qū)政府核算補(bǔ)償金額后，安置對象需在6個月內(nèi)自主選購住宅并簽訂合同。政府統(tǒng)一匯總購房情況后集中代付房款，且購房價值不得低于補(bǔ)償總金額的90%。

組織購買模式則由各城市區(qū)政府主導(dǎo)，實施主體負(fù)責(zé)成本審核、談判等工作，選定項目并制定方案，經(jīng)市住建局審核備案后實施。購買價格遵循嚴(yán)格原則，確保合理公正，購買后再組織安置對象簽約。

此外，方案還配套多項優(yōu)惠政策。契稅方面，按規(guī)定可享受稅收減免；教育保障上，憑購房合同可在新購房屋學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)，交付前保留原學(xué)區(qū)入學(xué)資格；組織購買模式下符合條件的樓盤，可享受稅費(fèi)減免；金融支持方面，簽訂合同的安置對象可申請商業(yè)貸款或公積金支持。

“不少城市近年都在因地制宜地進(jìn)行城市更新或舊城改造的創(chuàng)新探索，此次洛陽政策的創(chuàng)新點在于‘用存量房解決安置需求’，且提供了多種選擇方式。從房地產(chǎn)市場角度來看，能夠有效盤活資源，跳出了過往傳統(tǒng)的新建安置房思路，提供了一種解題新思路。在存量房時代，這種創(chuàng)新模式具有可復(fù)制性和較高推廣價值。”3月13日上午，中國礦業(yè)大學(xué)（北京）管理學(xué)院碩士生企業(yè)導(dǎo)師支培元在接受每經(jīng)記者采訪時表示。

“洛陽用存量房解決安置費(fèi)需求的思路，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需關(guān)系也將產(chǎn)生積極影響，有助于消化存量房，特別是那些已開工銷售的住宅項目。此外，給安置對象提供多種選擇，也有利于提升安置滿意度。”中國城市發(fā)展研究院農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長袁帥向每經(jīng)記者表示。

城市更新項目占比將進(jìn)一步提升

2025年以來，多地出臺了城市更新相關(guān)政策方案。

比如，山東啟動了844個改造項目，涵蓋老舊小區(qū)、棚戶區(qū)改造、加裝電梯等；重慶將新開工改造老舊小區(qū)1227個、3011萬平方米等。

在支培元看來，過往城市更新或城中村改造難以推進(jìn)的一個核心問題，在于政府、開發(fā)商、居民等多方利益難以協(xié)調(diào)。其中，資金短缺、改造資金需求大、融資渠道有限是重要原因。

每經(jīng)記者注意到，今年有不少城市在因地制宜地進(jìn)行創(chuàng)新探索。

據(jù)廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳披露，在廣東佛山郊邊村的舊城改造中創(chuàng)新補(bǔ)償方式，提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償或兩者相結(jié)合的三種補(bǔ)償方式，開拓性地提供多達(dá)10個安置小區(qū)房源供被拆遷戶選擇，其中7個是存量房小區(qū)，選房后即可交付，顯著縮短了村民安置時間。

還有部分城市加大了對城市更新的資源統(tǒng)籌和產(chǎn)業(yè)策劃。如成都劃定78個重點更新單元和119個一般更新單元，由各區(qū)政府組織編制更新單元實施規(guī)劃，加強(qiáng)業(yè)態(tài)運(yùn)營策劃，有序引導(dǎo)項目實施。

中指研究院推測，隨著更多城市更新項目落地，部分地區(qū)城建項目中城市更新項目占比將進(jìn)一步提升，成為擴(kuò)內(nèi)需的重要力量。無論是基于新形勢的需要，還是城市更新內(nèi)在發(fā)展的要求，2025年城市更新行業(yè)都將進(jìn)入多模式創(chuàng)新、多機(jī)制支持、多要素保障、多主體參與的新發(fā)展時期。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝