房企·年終盤點｜保利發展“金牌”得失背后

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

2023年，保利發展（SH600048，股價8.74元，市值1045億元）成績亮眼，在業內摘下多枚“金銀牌”，2024年，還有哪些能繼續保留？

2024年1～12月，保利發展實現簽約面積1796.61萬平方米，同比減少24.71%；簽約金額3230.29億元，同比減少23.50%。

從銷售業績來看，雖然同比有所下滑，但仍穩坐全口徑銷售金額頭把交椅。不過權益銷售方面，保利發展被中海地產超越，從2023年的第一下滑至第二。

類似被超越的指標，還有拿地金額和拿地面積。

2023年，保利發展拿地金額排在第二，拿地面積排在第一位；但2024年，拿地金額被中海地產和華潤置地超越，排第三位；拿地面積也被中海地產超越，排在第二位。

過去一年，保利發展拿地節奏明顯放緩。據企業公告數據，保利發展2024年共獲取37個項目，總建筑面積約328.52萬平方米，權益金額約602.07億元，相比2023年項目數量（103個）和權益拿地金額（1359億元）大幅減少。

仍穩坐行業頭把交椅

2024年，保利發展守住了“榜一大哥”的位置。

據克而瑞，保利發展、中海地產、華潤置地位列2024年全口徑銷售額前三，業績分別為3220億元、3106億元和2611億元。

2024年全年，保利發展上半年除6月外，其余月份銷售數據均有下滑，1～5月下滑幅度均值約33.24%，下半年僅10月簽約金額同比上升，其余月份平均下滑幅度約29.67%。

《每日經濟新聞》記者注意到，過去一年，不少頭部房企權益銷售額出現了下滑。

其中，保利發展的權益銷售額由2023年的3057.1億元下滑至2545.0億元，萬科由2441.0億元下滑至1590.4億元，華潤置地由2179.2億元下滑至1800.4億元，招商蛇口由1852.0億元下滑至1506.0億元。

雖然保利發展在規模上保住了“皇冠”，但據東方財富數據，在2014年至2023年的10年時間里，保利發展的中期銷售毛利率始終保持在20%以上，其中2021年及以前甚至保持在30%以上。

保利發展毛利率變化 圖源：東方財富

但2024年上半年，保利發展的銷售毛利率首次跌破20%，降至16.02%，三季度繼續回落至15.92%。

收縮戰線，加大融資力度

在拿地策略上，與過往大開大合不同，保利發展2024年盡顯謹慎。且因為拿地金額和城市變少了，保利發展拿地的城市也收縮到表現更好的城市。

據企業公告數據，2024年保利發展全年獲取37個項目，對比2023年的103個數量銳減，總建筑面積約328.52萬平方米，權益金額約602.07億元，同樣大幅縮水。

在區域選擇，保利發展更聚焦上海、廣州等一二線核心城市，各拿7宗地塊，是保利發展2024年拿地最多的區域，且拿地權益從以往70%左右提升至89.9%。

在大本營廣州，保利發展只進行了有限的補倉，2024年以117.55億元搶下天河南方面粉廠地塊，以及59億元包攬海珠琶洲南三宗宅地等。

銷售額、毛利率的下滑，必然影響現金流。據2024年保利發展三季報，其經營活動產生的現金流量凈額-159.8億元，而2023年同期數據為68.24億元。

過去一年，保利發展加大了融資力度。據《每日經濟新聞》此前報道，2024年前10月，保利發展募資總額已超400億元，去年12月又發行了3筆債券，募資總額85億元。

其中，比較大的一筆募資金額為去年10月發行的95億元公司債，投向在建房地產開發項目，主要是為了補充流動資金，這些項目均為普通住宅項目，主要面向剛需型或改善型客戶群體。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖