2024樓市盤點(diǎn)·法拍房 | 2024年法拍房市場年末 “翹尾”，住宅二拍成交占比升至51.3%

每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

在剛剛過去的2024年，法拍房市場出現(xiàn)顯著變化。

中指研究院最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年全國各類法拍房掛拍量累計(jì)達(dá)76.8萬套，成交17.6萬套，總成交金額達(dá)3308億元，成交金額較2023年微降約6.7%。

其中，法拍住宅成交11.7萬套，按拍次成交率為18.4%，較2023年略有下滑；按拍品清倉率為31.4%，較2023年30.3%的清倉率略有提升；成交金額為1635.9億元，同比減少1.9%；成交均價(jià)9128元/平方米，同比下降1.1%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從拍賣階段的成交情況看，二拍成交占比繼續(xù)提升。2024年法拍住宅二拍成交占比為51.3%，較2023年提升5.4個(gè)百分點(diǎn)。此外，隨著最高法明確嚴(yán)禁在拍賣公告中聲明“不負(fù)責(zé)騰退”，為法拍市場注入諸多利好因素，從單月法拍的成交情況看，2024年12月的法拍房成交出現(xiàn)“翹尾”行情。

“當(dāng)前法拍房評(píng)估定價(jià)主要錨定周邊市場商品房價(jià)格，2024年房價(jià)整體下行，法拍房市場評(píng)估定價(jià)因此受到影響。同時(shí)，購房人群關(guān)注到整體房價(jià)下行趨勢(shì)，對(duì)購買預(yù)期隨之降低，供需兩端對(duì)去年成交金額收窄微降構(gòu)成直接影響。”

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛1月9日通過微信接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，區(qū)域市場分化（各能級(jí)城市壓力）和拍賣階段變化（二拍占比增加）也對(duì)成交金額產(chǎn)生了影響。“未來，隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)和市場透明度的提升，法拍房市場有望逐步回暖，但區(qū)域分化和價(jià)格下行壓力仍將是主要挑戰(zhàn)。”

住宅二拍成交占比升至51.3%

法拍房的成交情況不僅與城市能級(jí)相關(guān)，也與法拍的不同階段有較大關(guān)聯(lián)。

整體來看，在高能級(jí)城市的法拍成交活躍度要遠(yuǎn)高于三四線城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，各能級(jí)城市中，2024年一線城市法拍住宅成交均價(jià)高達(dá)44752元/平方米，遠(yuǎn)超三四線城市的5094元/平方米，高能級(jí)城市房價(jià)優(yōu)勢(shì)突出。

清倉率亦是一線城市領(lǐng)先，如上海和杭州的法拍住宅清倉率分別達(dá)到73.6%和76.7%。三四線城市的法拍住宅清倉率相對(duì)較低，反映出高能級(jí)城市法拍房市場更為活躍。

而相對(duì)來說，低能級(jí)城市法拍住宅市場面臨較大壓力，成交均價(jià)低迷，清倉率不高，市場活躍度欠佳。不過，部分城市如臺(tái)州、中山表現(xiàn)相對(duì)亮眼，但整體去庫存壓力依然較大。

具體來看，在各能級(jí)城市中，2024年一線城市成交法拍住宅房源6994套，占比達(dá)60%；成交總金額462.1億元，占比達(dá)28.2%，成交均價(jià)44752元/平方米。二線城市全年成交法拍住宅房源45997套，成交總金額638.1億元，成交均價(jià)10015元/平方米；三四線城市成交法拍住宅房源63871套，成交總金額536.2億元，成交均價(jià)5094元/平方米。

此外，不同拍賣階段的成交情況也發(fā)生了顯著變化，二拍占比顯著增加。

根據(jù)相關(guān)規(guī)則，各類拍品拍次中，可分為一拍、二拍、變賣、重新掛拍等情況，其中一拍流拍結(jié)束后需進(jìn)行二次掛拍，二拍流拍情況下需在申請(qǐng)執(zhí)行人確認(rèn)后進(jìn)行變賣。其中一拍起拍折價(jià)率（起拍折價(jià)率=掛拍價(jià)/評(píng)估價(jià)）在70%—100%之間；二拍起拍價(jià)率為一拍起拍價(jià)的80%。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年法拍房交易各拍次中一拍成交6.6萬套，在各拍次中占比37.3%，較上一年同期減少約5.5個(gè)百分點(diǎn)；二拍成交8.4萬套，在各拍次中占比47.7%，較2023年同期擴(kuò)大約5.3個(gè)百分點(diǎn)。

其中，法拍住宅成交11.7萬套，各拍賣階段中一拍成交4.4萬套，在各拍次中占比38%，較上一年同期減少約6.1個(gè)百分點(diǎn)；二拍成交6.0萬套，各拍賣階段中占比51.3%，較2023年同期提升約5.4個(gè)百分點(diǎn)。

“競買人更傾向于等待二拍，因?yàn)槎钠鹋膬r(jià)通常為一拍的80%，價(jià)格更低，吸引力更大，反映了購房人群對(duì)價(jià)格敏感度高。而房價(jià)走勢(shì)的不確定性，反映出市場觀望情緒濃厚以及法拍房市場風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)增強(qiáng)的心理變化。”張曉飛分析指出。

年末成交現(xiàn)“翹尾”行情

雖然2024年法拍房成交金額有所下滑，但在年底卻出現(xiàn)“翹尾”行情。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，法拍房市場供應(yīng)端新增掛拍3.6萬套，環(huán)比下降9%，回落至年內(nèi)均線附近；法拍房成交6040套，環(huán)比增長25%，達(dá)到年內(nèi)第二高點(diǎn)。

每經(jīng)記者注意到，2024年11月20日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》，明確法拍房必須明示瑕疵，摒棄模糊表述，諸如“占有不明”“他人占用”等詞匯不得在拍賣公告中出現(xiàn)。對(duì)于“帶租賃權(quán)”或“帶居住權(quán)”拍賣的情況，要求詳細(xì)披露占有使用詳情、租金、期限及權(quán)利人信息等關(guān)鍵內(nèi)容，讓競買人能全方位了解房產(chǎn)狀況。同時(shí)，強(qiáng)化騰退交付力度，執(zhí)行法院除法定事由外，要扛起騰退交付的責(zé)任，嚴(yán)禁甩鍋式的“不負(fù)責(zé)騰退”聲明。

究其原因，中指研究院分析指出，最高法指導(dǎo)意見的實(shí)施，提升了法拍房的透明度和公信力，優(yōu)化了交付流程；同時(shí)，財(cái)政部和稅務(wù)總局調(diào)整契稅稅率，降低了房屋交易成本。此外，多地政府還通過專項(xiàng)債收購法拍房用于保障性住房。

從各地情況來看，2024年廣東、四川、江蘇、河南等省份法拍房掛拍量位列前位。其中，廣東和江蘇的法拍房掛拍量較2023年分別增加1.2萬套和0.7萬套；四川和河南的法拍房掛拍量較2023年分別減少0.5萬套和0.4萬套。此外，法拍房市場規(guī)模前10的省（自治區(qū)、直轄市）中成交量均較上一年增加。

從各城市的法拍情況看，重慶、鄭州、昆明新增掛拍量超千套，其中昆明新增掛拍套數(shù)環(huán)比激增35%，遵義更是出現(xiàn)大幅增長，12月掛拍754套，環(huán)比增長135%，新增掛拍房源來源各異。一線城市除廣州新增掛拍法拍房365套、環(huán)比增加14%外，北京、上海、深圳新增掛拍法拍房套數(shù)均環(huán)比回落。

“在中央穩(wěn)樓市政策的持續(xù)全面推進(jìn)，以及地方促需求、去庫存舉措的帶動(dòng)下，行業(yè)庫存指標(biāo)有望持續(xù)向好，購房者信心也在持續(xù)回升，預(yù)計(jì)2025年初法拍房成交率將位于近年高位，并持續(xù)緩慢上行。”

克而瑞分析指出：“交易量方面，若2025年房地產(chǎn)市場可如期筑底，并助力全國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展新周期，隨著相關(guān)債務(wù)糾紛的減少，2025年法拍房掛拍量規(guī)模也將迎來階段性的觸頂。”

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