樓市“及時雨”！三部門聯手發文優化稅收政策，業內認為“將促進次新房加速掛牌”

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

房地產大招又來了。

財政部、國稅總局和住建部11月13日聯合公告，自2024年12月1日起實施一系列稅收政策調整，旨在促進房地產市場的平穩健康發展。

新政策將加大住房交易環節的契稅優惠力度，提高享受1%低稅率優惠的面積標準至140平方米，并統一北京、上海、廣州、深圳的第二套住房契稅優惠政策。

同時，降低土地增值稅預征率下限0.5個百分點，以減輕房地產企業的財務壓力。

此外，個人銷售已購買2年以上的住房將免征增值稅，對增值額未超扣除項目金額20%的普通標準住宅繼續免征土地增值稅。

在中指研究院政策研究總監陳文靜看來，本次政策對于購房者、房企均將產生實質性利好，降低購房者置業成本、緩解房企資金壓力，有利于進一步穩定市場預期、提振購房者置業信心，10月房地產市場出現了階段性回穩，疊加財稅政策接連落地，有望進一步強化市場的修復節奏，助力房地產市場止跌回穩。

涉稅收優惠等多項政策

公告提到，自2024年12月1日起，將實施一系列稅收政策調整，以促進房地產市場的平穩健康發展。

在住房交易環節，契稅優惠力度將加大，以支持居民的剛性和改善性住房需求。具體來說，現行享受1%低稅率優惠的面積標準將由90平方米提高到140平方米。

具體而言，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

北京、上海、廣州、深圳四個城市將與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。土地增值稅預征率下限也將降低0.5個百分點，以緩解房地產企業的財務困難。

此外，公告還明確了與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。個人銷售已購買2年以上的住房將免征增值稅，對建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，將繼續實施免征土地增值稅的優惠政策。

而降低土地增值稅預征率下限的主要內容包括：將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。調整后，東部地區為1.5％，中部和東北地區為1％，西部地區為0.5％。

此外，為了讓更多納稅人享受政策紅利，對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發布公告規定的均可按新發布公告執行。

此外，稅務部門將采取一系列措施，包括提升窗口服務效能、優化資料提供方式和加強政策宣傳解讀，以確保納稅人能夠及時享受稅收優惠政策紅利。

業內：將促進次新房加速掛牌

“若是某個一線城市房東出售一套大戶型房子（非普通住宅），按過去政策需要繳納房價價差（出售價－原始價）的5%，對于1000萬元的住房，其增值稅或達到10萬～25萬元。而若按現在的政策，10萬～25萬元可以不用交了，所以減稅效果非常好。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受每經記者采訪時說。

另據中指研究院測算，以單價5萬元/平方米計算，面積分別為80平方米、100平方米、150平方米，政策優化前首套契稅稅率分別為1%、1.5%、3%，二套契稅稅率分別為1%、2%、3%，而北上廣深二套契稅稅率均為3%，政策優化后首套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%，二套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%。其中，80平方米、100平方米、150平方米，首套契稅分別優惠0萬元、2.5萬元、11.25萬元，二套分別優惠0萬元，5萬元、7.5萬元，北上廣深二套分別優惠8萬元、10萬元、7.5萬元。

在嚴躍進看來，此次稅種政策的調整，將促進新房和好房源的加速掛牌。“房東出售持有2年以上大房子（過去往往會認定為非普通住宅）的積極性增加，因為不用擔心交稅了。從這個角度看，會促進一些次新房和好房源的加快掛牌，反過來也利好購房者認購次新房和大戶型房源，對于優化二手房交易結構、提振二手房交易等都有積極作用。”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則提到，現階段，住房正從“有沒有”轉向“好不好”，房地產供求關系重大變化，而且下行壓力比較大，交易循環不暢。因此，差異稅費對待不僅失去了存在的意義，還阻礙了交易循環和市場企穩。隨著這一標準的調整，對商品房項目預征差異化的土地增值稅也跟著調整，也是減稅讓利、涵養稅源。

對于契稅的調整，李宇嘉認為將降低交易成本，促進改善型需求，對新房銷售的利好幅度更大。而土地增值稅預征率下限降低0.5個百分點，各地可以結合當地實際情況對實際執行的預征率進行調整，意味著在開發商拿地和開工積極性降至歷史低位的情況下，很多地方可能會取消預征。

“一方面，預征額本來就比較低，在最終清算周期較長的情況下，地方取消預征刺激房企拿地的積極性很高；另一方面，增值稅稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入，地方取消預征的積極性也很高；最后，取消預征，并不是不征，而是推后。目前來看，盡管銷售端有所好轉，但政策效應從刺激銷售端傳導至開發拿地端的效果還未顯現，這也是此次政策的一個出發點。”李宇嘉說。

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