2024年10月23日，招商蛇口設立的租賃住房基礎設施公募REITs項目之招商蛇口租賃住房REIT（深交所代碼“180502”）在深圳證券交易所上市，是招商蛇口自招商局商業房托、蛇口產園REIT后第三個REITs平臺，也是2024年以來首單上市的租賃住房公募REITs項目，標志著招商蛇口在公募REITs領域再邁出關鍵一步，對于盤活存量資產、優化投資組合、增加資本市場活躍度、優化企業經營模式等諸多方面產生正面影響。

對于招商蛇口而言，設立租賃住房REITs平臺不僅僅是發行REITs盤活資產的線性延續，更是擴大盤活覆蓋面、推進行業轉型、落實租購并舉的重大舉措。

深厚資產儲備、甄選核心資產

招商蛇口作為招商局集團有限公司城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，始終以“成為中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為目標，致力于成為“美好生活承載者”，較早踐行了“租購并舉”戰略。截至2023年末，招商蛇口管理范圍內的長租公寓已布局19個城市，84個長租公寓項目，總經營建筑面積超200萬平方米，房源4.73萬間。其中已開業項目45個，總經營建筑面積約115萬平方米，房源2.95萬間；建設期項目39個，總建筑面積約97萬平方米,房源總數1.78萬間。

招商蛇口租賃住房REIT基礎設施項目為位于深圳市南山區的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目，均為具備保障性質的租賃住房，總建筑面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業15套，項目交通便捷，周邊商業、教育、醫療等配套設施完善。截至2024年6月末，太子灣項目和林下項目運行時間分別超過4年和8年，出租率處于高位且收益穩定，屬于成熟且優質的項目資產。太子灣項目運行滿4年、2024年1-6月平均出租率達94.66%；林下項目運行滿8年，2024年1-6月平均出租率達97.24%。根據基金招募說明書中披露的可供分配金額，按最終實際募集規模測算，招商基金蛇口租賃住房REIT（180502）于2024年7月1日-12月31日和2025年度預測凈現金流分派率分別為4.00%和4.05%。

圖太子灣項目

圖林下項目

“壹棧”成名，引爆市場熱情

招商蛇口旗下負責租賃住房類業務的輕資產管理公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（以下簡稱“招商伊敦”）前身為深圳蛇口工業區職工住宅有限公司，從80年代初就開始繁育租賃住房基因，已在租賃住房領域積累了豐富的運營經驗和成熟的發展模式，租賃住房項目遍布深圳、上海、廣州、杭州等11個人口凈流入核心城市，已孕育出壹棠服務公寓、壹間精品公寓、壹棧人才公寓三條主要的產品線品牌，具有較高的市場知名度和行業影響力。

招商蛇口租賃住房REIT項目所包含的基礎設施項目屬于“壹棧”系列資產，是在豐富的資產儲備中精心挑選與嚴格評估而來，確保了資產本身的質量與運營穩定性。同時，招商蛇口憑借其在住房租賃領域的豐富管理經驗與高效運營模式，為這些資產的持續穩定運營提供了有力保障。此外，疊加招商蛇口品牌價值與市場信譽對項目的有力賦能，成為推動投資者踴躍認購該REITs的強大動力。

從認購結果來看，太子灣項目和林下項目評估總值合計為12.46億元，在發行階段，招商蛇口租賃住房REIT項目受到市場投資人高度關注及認可，收到多位投資者積極認購，募集資金達到13.635億元，溢價率為9.43%，網下詢價階段全場認購倍數達103.66倍，創下2024年公募REITs網下全場認購倍數新高。有分析人士指出，高溢價與高認購倍數充分說明了該項目的稀缺性和市場對該項目價值的良好預期。

積極產融創新、樹立市場典范

招商蛇口租賃住房REIT不僅為投資者提供了更好的投資機會，同時也為我國REITs與住房租賃市場的健康發展提供了樣本。

保障性租賃住房作為解決大城市住房問題的重要抓手，旨在緩解住房市場結構性供給不足，滿足人口凈流入的一二線城市有住房困難的新市民、青年人群的需求。但由于重資產、長周期的特性，因此行業的健康發展需要資本市場的支持。而資本市場對于資產質量的要求較高，這也給運營商提出了更高的要求，本項目上市前國內市場僅有5單租賃住房REITs項目。

招商蛇口作為市場化的投資運營機構，將位于粵港澳大灣區和長三角核心區域的租賃住房資產納入REITs，并將盤活資金用于新建項目，有助于更好地支撐“十四五”期間保障性租賃住房的大規模建設，積極創建全國先行示范樣板。同時招商蛇口租賃住房業務“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制進一步確立，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，為新市民、青年人解決住房難題，最終實現招商蛇口在租賃住房基礎設施領域投資的良性循環，為行業樹立了良好示例，也為后續我國REITs項目陸續推出奠定良好基礎，有助于深化改革、為經濟發展提供經驗與智慧。

同時，本項目作為我國積極探索REITs創新的重要突破口、完善市場覆蓋面的精準抓手，經過項目的持續良好運營、與市場的充分溝通、認真細致的調查研究，在項目運營、結構設置、投資人溝通等方面形成了比較成熟的規范與標準體系，積累了豐富的實踐經驗，具有在全市場復制推廣的價值。

風起云涌正揚帆，砥礪前行開新篇

目前，中國經濟已經進入到高質量發展的全新階段，對于房地產市場而言，正處于供求關系發生重大變化、亟待構建發展新模式的關鍵時期。同時對于招商蛇口而言，2024年是實施“十四五”規劃的關鍵一年，也是全面加速推進招商局“第三次創業”的發力之年。

值此關鍵時刻，招商蛇口依托其在REITs行業領先的資源積累與競爭實力，結合招商局房托、蛇口產園REIT先進經驗，成功搭建租賃住房REITs，進一步打造產融結合的特色品牌，后續招商蛇口持有的租賃住房資產有望陸續裝入，資金流動加快，招商蛇口將在投融資良性循環的加持下進入加速發展階段。