企業觀察 | 綠城管理前9月新拓代建費預估同比下降16.4%，“代建一哥”能否穿越行業周期？

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

進入2024年，代建行業出現規模增速和費率下降等明顯變化，行業“一哥”綠城管理控股（HK09979，股價3.50港元，市值70.55億港元；以下簡稱綠城管理）也面臨同樣壓力。

據綠城管理近日公布的數據：今年前9月，公司新拓代建項目的合約總建筑面積達2720萬平方米，較去年同期增長約1.8%；新拓代建項目代建費預估為66.2億元，較去年同期下降約16.4%。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）注意到，綠城管理前9月的相關數據較上半年已經有所改善。在中期業績發布會上，綠城管理的管理層透露，上半年公司新拓項目代建費41.9億元，同比減少了18.1%。

事實上，隨著超百家房企布局代建領域，行業正逐步走向“微利潤”的競爭趨勢。作為頭部代建企業的綠城管理，其規模增長是否已經見頂？利潤承壓短期能否改善？代建模式是否會隨著行業的變化而更新？在新的競爭環境下如何繼續保持“領先一個身位”？

來源：綠城管理控股公告

前三季新拓項目代建費預估下降

中報顯示，上半年綠城管理新拓項目代建費41.9億元，同比減少了18.1%。到了三季度，綠城管理預估代建費降幅有所收窄，但同比仍下降16.4%。

記者注意到，由于代建費收取與毛利率雙雙下行，綠城管理的中期營收增速已經降至近四年最低，中期利潤則出現近四年來的首次下滑：

2021年至2024年，綠城管理的中期營收同比增長分別為32.6%、16.4%、23.1%和7.8%；毛利同比增長分別為51.0%、23.7%、27.0%和6.7%；凈利潤同比增長分別為82.8%、33.4%、31.3%和6.3%。

而各個業務板塊之中，政府代建業務的收入和毛利率下降無疑對綠城管理的業績產生了較大影響。

今年上半年，綠城管理來自政府代建的收入僅3.32億元，同比下降16.1%，占總收入比近20%，而該收入下降進一步影響毛利率從去年同期的44.8%下降至40.4%。商業代建業務的收入為13.08億元，同比增長22.9%，商業代建業務毛利率也從去年同期的51.5%增至54.2%。

來源：綠城管理微信公眾號

“政府代建收入下降的主要原因是政府新拓代建項目代建費下降，同時本公司在眾多保障房項目建設中挑選較為優質的地區及項目進行深耕。”綠城管理在半年報中解釋稱。

盡管上半年綠城管理的新拓總建筑面積達1740萬平方米，與去年同期幾乎持平，但其中結構變化帶來的利潤變動卻顯而易見。其中，政府代建項目面積為540萬平方米，占比30.7%，達到近三年最高；其次是私營企業項目，面積從去年上半年的340萬平方米（占比20.1%）升至510萬平方米，占比29.5%。

來源：綠城管理微信公眾號

政府代建業務對利潤的影響仍在持續，盡管預估代建費在縮減，但其規模和占比的增大使得其對整體利潤的影響不可忽視。下一階段，如果新拓的政府代建項目收入和毛利率水平無法顯著改善，那么綠城管理在營收與凈利潤改善層面仍將面臨巨大壓力。

行業競爭加劇下如何繼續領航？

據克而瑞統計，截至今年9月，已經有超過100家房企入局代建或承接代建業務。也就是說，市場上有意愿、有能力的房企幾乎全部“下場”代建。而且，新入局企業的兇猛擴張，如旭輝建管和招商建管今年第三季度新增代建規模超過200萬平方米。今年前三季度，共有9家企業的新增代建簽約面積超過500萬平方米。

今年前三季度，代建新增規模TOP20企業合計簽約建面12040萬平方米，較二季度末增長40%。雖然規模增速有所放緩，但行業集中度卻進一步提升。

“（代建行業）規模基本上已經到極限了。”一位資深代建行業人士在接受每經記者采訪時這樣判斷行業現狀。

記者注意到，開源證券在研報中提示，綠城管理面臨“房地產行業發展不及預期”“行業競爭加劇”“項目拓展不及預期”等風險。招商證券也在研報中指出，上半年新拓代建費同步下行反映出土地供應量減少、銷售復蘇緩慢對房企開發信心的抑制，以及啟動項目資金不足，短期內房地產銷售快速復蘇的能見度較低。

而此前，上述代建人士也曾質疑當下代建行業的競爭環境：“代建市場競爭已相當充分，費率之戰更激烈。如果業務模式差不多，通常到最后就是拼費率，業主方當然樂見其成，但是行業的生態和規則就會被打破。按照當前競爭之下的費率標準，代建能夠把項目做到什么程度？是成熟產品體系的延伸，還是結合在地文化的定制化服務？”

而綠城管理顯然早已意識到“行業呈現接近零利潤的競爭趨勢”。

在今年的中期業績會上，綠城管理的管理層表示：“希望進一步加快項目的啟動，縮短開發周期。產品方面要進行持續的產品創新，加大議價空間。銷售方面進一步的精準產品定位、加強數字營銷、嚴控無效成本，降低費用支出。”

來源：綠城管理微信公眾號

綠城管理方面認為，代建費率會回歸理性，基于行業先發優勢、體系的支撐和規模優勢，盈利的門檻也會進一步提升。在長三角、珠三角區域存在著很多模式創新的機會，而部分省份目前還處于培育期。如何分別選定開發模式、獲取點狀機會，進而獲得市場占有率，是綠城管理已經擺上議事日程的問題。

從實際動作來看，綠城管理多元化業態拓展的意圖也相當明顯。上半年，其新拓業務除銷售類住宅外，亦包括產業園區、公租房、人才公寓、共有產權房、未來社區、市政配套、商業、酒店、辦公室等。

“未來公司將持續拓展端優選區域、篩選優質項目合作、提高項目經營兌現度和強化資源整合能力等措施，努力保持毛利率及凈利率領先行業平均水平。”綠城管理副總裁程敏表示。

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