存量房貸利率將下調，月供能省多少？什么時候調？央行行長潘功勝：近期會正式發文，銀行需要時間進行技術準備！跨行轉按揭也有新消息……

每經編輯｜盧祥勇    

呼聲已久的存量房貸利率，終于即將迎來調降。

中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發布會上宣布，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。

廣大貸款人關心，存量房貸利率降低后，一個月能少還多少錢？現在能辦理了嗎？

銀行需要時間進行技術準備

國務院新聞辦公室于2024年9月24日上午9時舉行新聞發布會，中國人民銀行行長潘功勝、國家金融監督管理總局局長李云澤、中國證券監督管理委員會主席吳清介紹金融支持經濟高質量發展有關情況。

現場，路透社記者提問：盡管中國政府出臺了許多政策吸引購房者，并減少房主的貸款負擔，但中國的房價仍在持續下跌，部分城市房價總價出現兩位數跌幅。請問，中國金融監管機構是否認為已經到了貨幣政策出臺的節點？

中國人民銀行行長潘功勝表示，這是個非常好的問題，也是社會普遍關注的一個問題。“我們主要是基于自身的職責，從金融的角度支持房地產市場的風險化解和健康發展。最近幾年來，人民銀行不斷完善房地產金融宏觀審慎政策，從供需兩端綜合施策，多次調降個人住房貸款的最低首付比例、降低貸款利率、取消利率政策下限，設立保障性住房再貸款支持收購存量商品房等系列政策。”

潘功勝 來源：國新網

潘功勝表示，為落實中央關于促進房地產市場平穩健康發展的決策部署，這次人民銀行會同金融監管總局出臺了五項房地產金融的新政策。第一項政策就是引導銀行降低存量房貸利率。

潘功勝表示，去年8月份，人民銀行推動商業銀行有序降低存量房貸利率，效果是比較好的。今年5月17日，全國房貸利率的政策下限放開之后，原來對按揭貸款是在LPR基礎上加減點，全國是有一個政策下限的，在5月17日那一次房貸新政中，把這個下限給取消了，新發放貸款利率在市場報價利率基礎上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市，原來的加點幅度比較高，那次調整之后，新發放按揭貸款和原來存量按揭貸款之間的利差更大。

對此，人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。之所以說是平均，因為貸款在不同時期放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣，預測下降的幅度是一個預期的平均數。銀行下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

潘功勝透露，“我們近期會正式發布這個文件。因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備，估計銀行很難馬上給你辦這個事情，所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。下一步，我們也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協商進行動態調整。”

據南方日報報道，9月24日，有媒體報道存量房貸利率調整預計本周內在廣州落地。記者從接近監管的人士處了解到，目前中國人民銀行總行尚未發布存量房貸調降正式文件，方案和調整方式有待明確。

另據海報新聞報道，多家銀行的房貸相關工作人員表示，目前，銀行已關注到最新存量房貸新政策，還未接到相關調整通知，屆時將自動統一調整。

另外，據金融時報報道，關于存量房貸跨行轉按揭的問題，潘功勝9月24日表示，初期會先在（商業銀行）本行行內實施轉按揭，下一步再考慮是否有機會（允許）跨行轉按揭。

月供能省多少？

利率下調對廣大存量房貸用戶而言無疑是期盼已久的利好消息。

根據多家市場機構測算的數據，當前存量房貸平均利率約在4%。央行此前披露的數據顯示，截至2024年第二季度末，全國新發房貸利率已降至3.45%。新發房貸與存量房貸相差大約在50個基點。按此計算，若以商貸100萬元、貸款30年等額本息還款方式計算，每月月供大約減少312元，30年大約可以減少利息支出共11萬元。

此次為存量房貸利率第二輪下調。去年9月，存量首套房貸利率已經歷了一波下調，央行此前發布的《中國區域金融運行報告（2024）》提到，政策實施以來，超過23萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元，對減少提前還貸、拉動消費增長起到顯著作用。

今年以來，央行兩次下調5年期以上LPR合計35BP至3.85%，同時取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，房貸款利率持續走低，部分城市房貸利率已進入“2時代”，當前新舊房貸利率面臨著與去年同樣差距較大的局面。

在此背景下，現階段提前還貸潮現象依然明顯，6月RMBS（住房按揭貸款資產證券化產品）平均早償率達到19.3%，要明顯高于去年同期的12.9%。從六大行的中報數據來看，上半年，個人住房貸款余額合計減少3118.92億元。工商銀行、農業銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行分別減少1230.92億元、1006.68億元、764.66億元、336.11億元、16.73億元，其中工商銀行、建設銀行降幅與去年全年較為接近。

對銀行而言，居民較大規模提前償還房貸，意味著高收益、低風險的優質信貸資產流失，特別是在當前金融機構普遍面臨“資產荒”的背景下，這會對銀行利潤形成較為嚴重的侵蝕。

東方金誠首席宏觀分析師王青認為，接下來監管層將通過引導商業銀行有序下調存款利率的方式，緩解銀行凈息差壓力。截至6月末，商業銀行各項存款余額為296.5萬億。“這意味著若存款利率平均下調6.4個基點，即可彌補存量房貸利率下調50個基點對銀行利潤帶來的影響。這能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時，緩解對銀行利潤的擠壓。”

編輯|盧祥勇 蓋源源

校對|段煉

封面圖來源：每經記者 黃婉銀 攝

每日經濟新聞綜合自國新辦官網、每經App（記者李玉雯）、第一財經、金融時報等