每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

進入下半年，房企融資出現了新變化。

8月13日，克而瑞發布數據顯示，今年7月，65家典型房企融資總量為523.46億元，環比增加63.8%，單月融資規模創下2024年以來新高。從融資結構來看，7月房企境內債權融資500.26億元，環比增加56.6%，同比增加12%；境外債權融資23.2億元，同比減少67.9%。

不過整體來看，今年以來房企融資仍然較為低迷。今年前7月，65家典型房企累計融資總量為2678.47億元，同比減少32%。克而瑞分析指出，房地產銷售仍未完全復蘇，因此未來仍有房企可能曝出債務違約事件，流動性問題仍需要行業注意。

中指研究院企業研究總監劉水也向《每日經濟新聞》記者表示：“由于當前房地產市場沒有發生明顯改善，金融機構等對行業預期仍然較弱。”

65家房企融資總量創年內新高

雖然7月65家典型房企的融資總量達523.46億元，環比增加63.8%，單月融資規模創下2024年以來新高，但同比仍減少9%。

記者注意到，7月65家典型房企融資中，僅萬科獲得的銀行貸款就達326.66億元，占比超過了60%。而累計來看，今年前7月，65家典型房企的融資額仍在縮減，累計融資總量為2678.47億元，同比減少32%。

7月18日，萬科公告稱，為滿足經營需要，公司子公司深圳市九州房地產開發有限公司、重慶溪畔置業有限公司分別將持有的土地抵押給銀行，向銀行融資合計147.28億元，期限均為4年。

此前的7月11日，萬科還獲得了另一筆貸款，即萬科及其控股子公司萬科物流發展有限公司共向銀行申請27.41億元貸款，這些貸款通過股權質押和資產抵押的方式獲得擔保。

不過需要指出的是，萬科獲得的銀行貸款也并非全是新增貸款，其中大部分是原有貸款的置換，且主要集中在項目層面的置換，公開的信用債和境外債則基本沒有新增。

此外，越秀地產、保利置業等房企也在7月進行了發債融資。

其中，越秀地產是發債規模最大的企業，僅在7月就完成發行了1筆16.9億元的境外綠色優先票據，以及2筆共15億元的公司債，合計31.9億元。

7月12日，越秀地產成功發行2024年第一期公司債，品種一發行規模為5億元，票面利率為2.25%，發行期限5年期，認購倍數為6.36倍；品種二發行規模為10億元，票面利率為2.75%，發行期限10年期，認購倍數為1.29倍。

值得一提的是，就在8月8日，越秀地產披露，其全資子公司廣州市城市建設開發有限公司已獲得中國銀行間市場交易商協會的批準，將在中國銀行間市場發行定向債務融資工具，發行規模不超過30億元。“此次定向債務融資工具的發行，將為公司提供額外的資金來源，以滿足公司的運營需求和支持其長期發展戰略。”

克而瑞數據顯示，7月65家典型房企發行債券150.5億元，環比減少2.9%，同比減少55.6%；平均融資成本為2.85%，環比降低0.41%，同比降低0.67%。“由于境內發債的企業主要是首開、金隅、保利置業等國央企，因此境內融資成本仍然保持在較低水平。”

在增發配股方面，中交地產于7月10日完成了5166.47萬股增發，募集資金總額達4.44億元，扣除發行費用后的凈額為4.38億元。此外，榮盛發展的增發計劃則仍在內部評估中，廈門國貿則在8月6日回復了上交所關于公司增發計劃的問詢。

“整體看來，大多數上市房企在境內的定增推進仍較為緩慢，如保利發展、大名城等已經被交易所同意注冊的增發方案至今也沒有完成，同時還有多家房企宣布終止定增。”克而瑞分析指出。

金融機構等對行業預期仍然較弱

盡管房企境內融資在7月有所改善，但境外融資依然不容樂觀。

克而瑞數據顯示，7月65家典型房企境外債權融資僅23.2億元，同比減少67.9%。另據中指研究院統計，今年前7月，房企海外債發行規模僅為67億元，同比下降39.5%。從單月來看，房企5月無新發行債券，其余月份僅個別優質企業有能力發行海外債，如越秀地產、太古股份以及新鴻基地產就在7月成功發行了海外債。

“由于當前房地產市場沒有發生明顯改善，金融機構等對行業預期仍然較弱。與此同時，房企融資越多負債越多，后期償債壓力也會越大，而部分企業注重穩健經營，會主動減少負債規模，適度減少融資。”劉水向每經記者表示。

值得注意的是，進入8月份，房企境外債發行出現了積極的一面，甚至有出險民營房企成功發行了美元債。

據中國房地產報，龍光、合景泰富委托摩根大通作為獨家承銷商，為香港半山豪宅凱玥項目的貸款安排了再融資。該筆貸款已于8月10日完成募資，共計募資10.5億美元，該貸款將用于支持凱玥項目的貸款償付及開發運營。

“結合前期市場消息，該筆美元債為私募債，用于置換前期貸款和支持凱玥項目后續開展工作，資金成本可能相對較高。不過該項目目前銷售良好，現金流穩定性相對較強。”劉水表示，短期來看，由于銷售市場尚在筑底復蘇過程中，境外債風險尚未出清，境外債發行仍將向少數優質房企開放，房企境外融資市場整體回暖尚待時日。

此外，在債務違約方面，據東方金誠監測，7月新增3只境內債展期債券，涉及債券余額為41.9億元，涉及主體為廈門中駿、旭輝集團和當代節能置業，其中廈門中駿為首次發生境內債展期。

克而瑞數據顯示，7月有19筆房企債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為267億元，環比減少42%。8月將有26筆房企債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分后約為402億元，環比增加51%。

值得注意的是，今年上半年，房企債券到期規模達2799億元，而債券發行規模僅有961億元，新發行債券顯然已無法覆蓋到期舊債。不僅如此，受近年來房企債務展期影響，據克而瑞監測，2025年房企到期債券規模將超過5000億元，相較于2024年同比增加7%。

“整體看來，由于近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產銷售仍未完全復蘇，因此未來仍有房企可能曝出債務違約事件，流動性問題仍需要行業注意。”克而瑞分析指出，不同房企可能面臨的“終局”也不同。

尤其對出險房企而言，雖然有融資協調機制的加持，但銀行在辦理貸款抵質押擔保時，大多出險房企能用于抵押貸款的標的較少，在市場化機制下取得銀行貸款仍較難。“對于這類企業，建議相關部門加大出清力度和速度，通過市場化手段讓出險企業早日實現債務重組或破產清算，通過債務重組來實現價值重塑，是解決目前行業信用問題的有效方式。”克而瑞分析認為。

對仍能正常運營的房企而言，克而瑞認為，當務之急是把握政策做好債務接續，如通過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責任擔保等增信方式實現“借新還舊”，還可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，積極嘗試經營性物業貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。

封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝