每經記者｜宋欽章    每經編輯｜廖 丹    

新一期LPR（貸款市場報價利率）下調后，多地房貸利率跟進下調，部分商業銀行的首套房貸利率甚至低于3%。對比之下，個人住房公積金貸款利率的優勢正在弱化。

據悉，當前各城市的個人住房公積金主要按照人民銀行5月份調降后的貸款利率執行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%。

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業內人士認為，商貸利率向公積金貸款利率靠攏，利好購房者，但也會給公積金帶來一定沖擊。當前公積金貸款需要進一步調降利率，以發揮保障性優勢，保持對較低收入職工購房需求的支持力度。

現狀：公積金貸款性價比降低？

值得注意的是，7月22日，最新一期LPR報價出爐，1年期LPR、5年期以上LPR均下調10個基點，分別由3.45%、3.95%調整為3.35%、3.85%。

隨著LPR下調，多地商業銀行的房貸利率也隨之跟進調整。近日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）了解到，上海多家銀行首套房貸利率由3.5%下調至3.4%，佛山市部分銀行首套房貸利率甚至可以降至2.9%。

值得一提的是，在商業銀行首套房貸利率邁向“2時代”的同時，個人住房公積金貸款的性價比似乎正在降低。

實際上，5月18日，中國人民銀行已下調了個人住房公積金貸款利率，調整后的利率為：5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

彼時，住建部亦發文，提出指導城市住房公積金管理中心及時調整住房公積金個人住房貸款利率，做好存量住房公積金個人住房貸款政策銜接。

住建部住房公積金監管司相關負責人此前介紹，2024年5月18日前已發放的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執行新利率。2024年5月18日（含）后新發放的個人住房公積金貸款，將直接按照調整后的新利率執行。

每經記者注意到，盡管今年公積金貸款利率已調降，但在當前的低利率環境下，其利率優勢并不突出。以佛山市為例，5年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.85%，而當地部分銀行首套房貸利率已可降至2.9%，兩者相差僅5BP（基點）。

專家：利差變小，要注意風險

易居研究院研究總監嚴躍進在接受每經記者采訪時表示，商業貸款與公積金貸款利差收窄，直觀上看和商貸調整有關，但這主要是公積金利率調整滯后所造成的，所以產生了商貸加快下調，但公積金調整不到位的問題。

嚴躍進認為，類似調整其實也是貸款資金難以消化所造成的。因為貸款資金規模大，但是市場需求不多，所以貸款利率會“內卷”，尤其是商業銀行機構調整節奏快。但公積金中心從工作機制角度看，其類似調整的市場化操作是很弱的。

嚴躍進提醒，利差變小，自然要注意風險。“比如說公積金的貸款性價比會降低，也會造成公積金貸款過剩，資源浪費。同時反過來又會加劇一個話題的熱度，即存量房貸利率能否下降的問題。總體上后續要理順幾個關系，即存量房貸與增量房貸、商業貸款與公積金貸款、貸款額與還貸能力。理順這些，才能真正實現貸款消化、定價科學、關系有序的目標。”

南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝告訴每經記者，由于商業性貸款競爭激烈，加上很多城市已取消房貸利率下限，為爭取更多房貸業務，部分銀行將房貸利率壓得很低。在這種情況下，商貸和公積金貸款的利差越收越窄，公積金貸款的利率優勢受到弱化。但同時我們也應該看到，本輪降息后，大部分銀行的首套房貸利率仍維持3%以上，3%以下更多針對極少數特殊人群。

“商貸利率向公積金貸款利率靠攏，對買房人是一個利好，可享受與公積金貸款利率相近的低利率商貸，有利于加速買房人入市，對樓市也會形成推動作用。不過，對公積金來說，也會帶來一定程度的沖擊，不排除有人可能會覺得繳存公積金的必要性降低。那么對于公積金貸款來說，當前迫切需要進一步調降利率，將其與商貸的利差拉開，以發揮它的保障性優勢，保持對較低收入職工購房需求的支持力度。”張輝補充，在低利率環境下，如何保持利率對比商業貸款的競爭優勢，是公積金貸款必須要解決的一個重要問題。

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