二級市場業績修復下 2024年首單倉儲物流REIT上市“趕考”

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜楊夏    

7月9日，2024年首單倉儲物流REITs——華夏深國際REIT正式登陸深交所，發行規模14.94億元。在華夏深國際REIT后面，還有華泰紫金寶灣物流倉儲REIT、南山控股寶灣物流公募REITs、中航易商倉儲物流REIT、華夏萬緯REIT等多只產品在等待入場。

自2023年至今年初，雖然公募REITs（不動產投資信托基金）表現欠佳，但今年公募REITs的申報仍在加速，二級市場業績也迎來修復。今年上半年就成立了9只REITs，超過去年全年的6只。

在6月的發行階段，華夏深國際REIT宣布，公眾投資者累計有效認購規模已超過初始募集規模上限。最終，基金網下投資者有效認購比例為60.68%，公眾投資者有效認購比例為41.45%。

7月9日，華夏深國際REIT發起人深圳國際控股有限公司（以下簡稱深國際：HK00152，股價6.33港元，市值152.53億港元）方面在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于疫情后倉儲物流行業發展不達預期，部分項目運營面臨壓力，2023年的倉儲物流REITs一度出現下跌。今年以來，市場情緒已經逐漸穩定，市場機構逐漸認可經濟逆周期下REITs資產的配置價值。目前，機構對REITs產品的關注度一直在提升。

入池資產先考慮項目合規性

根據仲量聯行統計，2023年全國24個重點城市物流倉儲市場新增供給1179萬平米，同比增加22%；供給高峰而需求轉弱下，出租率及租金均面臨挑戰，24城中僅8城物流地產租金實現同比增長，24城整體空置率同比增長3.85%。

平安證券指出，倉儲物流類項目的租戶前期通常會在貨架、運輸硬件設備上大量投入，提前退租的摩擦成本相對更高，因而相比產業園項目的客戶穩定性更強。但考慮倉儲物流項目與產業園同屬產權類項目，需關注租戶集中度、現金流分散度、單年份租約集中到期、儲備租戶不足等倉儲項目潛在風險，并相應做好風險緩釋措施，如租約保證金等。

華夏深國際REIT底層資產是兩個高標倉項目，分別是浙江省杭州市錢塘區的深國際物流港杭州（一期）項目、貴州省黔南州龍里縣的深國際物流港貴州·龍里項目，合計產權建筑面積35.5萬平方米，總估值14.88億元。

“首次發行公募REITs，由于大灣區的物流資產多處于在建階段等因素，深國際先行選擇了長三角、西南地區的成熟資產。”

深國際方面告訴記者，杭州項目未來的稀缺性來自供應規劃，貴州項目的稀缺性則更多來自地理屬性。對于入池資產的考量，公司首先要考慮項目的合規性，也就是項目需要運營滿三年，未來可持續營運，土地性質、規劃建設、產業準入等相關手續齊備。其次是經濟可行性，即底層資產運營穩健，公募REIT能夠為投資人提供相對穩定的現金分紅。

深國際主營產業包括收費公路、物流、港口、大環保等，目前已在全國近40個城市實現倉儲物流布局，協議用地面積逾1000萬平方米，運營面積約476萬平方米。

應理性看待行業的短期壓力

國金證券統計顯示，二級市場方面，6月REITs市場仍維持橫盤震蕩走勢，加權價格指數收于90.05點，較上月末微幅下跌0.45%。其中，倉儲物流REITs收益表現排名倒數第三。

深國際坦言，在當前的經濟環境下，各行各業都面臨經營壓力，作為經濟產業鏈上的一環，物流倉儲也不例外。然而，物流基礎設施是暢通國民經濟循環的重要環節、支撐點，短期經營壓力不改行業長期發展韌性，市場應該理性看待倉儲物流行業的短期壓力。隨著倉儲物流行業對配送效率以及合規性要求的提高，非高標倉將逐漸被高標倉替代。

盡管倉儲物流、園區基礎設施的REITs目前在二級市場表現依舊平平，但仍吸引投資者關注的重要一點就是穩定持續的較高比例分紅。

華夏基金介紹，基礎設施公募REITs要求將不低于90%的基金年度可供分配金額用于分紅，每年至少分紅一次。長期高比例分紅成為REITs最重要的產品屬性，這讓其具備天然的“高股息”屬性。

在首發之后，REITs擴募資產質量也關系其在二級市場的表現。據平安證券統計，2023年4只公募REITs均完成擴募，僅紅土鹽田港REIT因擴募資產更優，2023年二級市場表現跑贏指數，其余擴募REITs均跑輸指數，主要系擴募資產質量問題。

對于未來的擴募計劃，深國際表示，截至2023年底，深國際有37個高標倉項目，21個在建、待建項目，這些項目均具備擴募的潛力。

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