每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

在5月中旬上海公布的今年第六批次集中供應新房項目中，均價最高的內環北外灘項目祥生華邸（備案名）引起市場關注。

《每日經濟新聞》記者注意到（以下簡稱每經記者或記者），祥生華邸是浙系房企祥生控股集團（HK02599，股價0.175港元，市值5.33億港元；以下簡稱祥生）進軍上海的首個項目，其開發過程可謂艱難曲折：拿地至今已21年，7次舊改拆遷，開工后不久公司資金鏈斷裂，而后項目停工爛尾、債務重組以及更改案名。

如今，該項目終于達到開盤要求，于6月4日順利領取預售許可證，并以“虹口源717”為名推廣銷售。據“北外灘虹口源717”微信公眾號，虹口源717項目將于6月6日至6月10日進行認購登記，計劃于6月22日開盤銷售。

近日，每經記者實地走訪虹口源717項目發現，除建筑工地上還能看到“祥生建設”等字樣外，該項目在對外推廣和售樓介紹等方面基本都與祥生做了切割。

該項目的復工上市，不僅讓購房者在上海虹口新房市場多出一處選擇，也讓手握該項目超過110億元債務的債權人看到了希望。隨著近期上海樓市新政的落地，均價13.8萬元/平方米的虹口源717項目能否實現賣房還債，對項目公司的運營水平仍是考驗。

虹口源717項目施工現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

售樓處強調最多是“安全”

作為海倫路地鐵上蓋的TOD商辦綜合體，虹口源717項目約六成為住宅，商業和商辦約占四成。項目所處的虹口北外灘區域位置優越，可以遠眺北外灘CBD，距外白渡橋、黃浦江和虹口足球場等地標不到兩公里。交通出行方面，該項目處于4號和10號兩條地鐵線的交會口，另有19號地鐵線規劃在建中。

據記者了解，虹口源717項目首次開盤計劃推售4幢高層住宅，總價在1283萬—7660萬元，共228套，戶型面積為101—356平方米，總高為9—31層。

來源：上海網上房地產

“整個項目在資金監管流程方面很安全，可以放心買。”5月底的一個工作日，每經記者在虹口區慶陽路的虹口源717售樓處看到，不斷有購房者前來看房，在介紹房源的過程中，置業顧問都會重點提到項目后續開發的“安全性”。

據現場一位置業顧問介紹，虹口源717的項目公司為上海聚博房地產開發有限公司（由祥生地產集團有限公司持股82.4%， 以下簡稱聚博房產）。2022年3月，祥生發生債務爆雷后，該項目被法院裁定重整。

來源：“北外灘虹口源717”微信公眾號

記者注意到，售樓處沙盤的旁邊擺著三個《陽光宣言》的易拉寶十分醒目，分別是“資金安全監管”“虹口源717項目聲明”和“預重整+重整全過程”。《陽光宣言》內容顯示，虹口源717是經上海市第三中院裁定批準重整計劃的重整成功項目，是虹口區重點項目。項目開發建設過程中，由上海市第三中院指定的管理人嚴密監督重整計劃執行。售房款由平安銀行上海虹口支行進行全封閉監督，監管資金用于項目開發建設，優先保障項目順利開發交付。

虹口源717售樓處的《陽光宣言》 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

“目前有三幢樓已全部封頂，另外3號樓建到了31層左右。”上述置業顧問介紹，大戶型的房源均價較高，達到18萬元/平方米；143平方米以下的小戶型均價低至11萬元/平方米左右。

每經記者在售樓處外的建筑工地看到，正對海倫路地鐵站的6號樓頂貼著“封頂大吉”四個大字，工地里不停有工人進出，塔吊上不時傳來施工的聲音。工程進度方面，記者注意到，項目是從西側四平路的住宅開始建設，東側的住宅地塊還在打地基階段，商辦部分則尚未開工。

虹口源717售樓處現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

結合項目規劃圖來看，虹口源717項目的住宅建筑較密，1號樓、6 號樓、3號樓與2號樓的樓間距約30米，慶陽路北側的小區也是高層建筑，處于中間位置的2號樓高度為9層，未來在采光方面或將受到一定影響。

“虹口源717項目規模不大，建筑相對擁擠。”在虹口區一位房產中介人士看來，相對于附近的瑞虹新城的二手房而言，新房都是需要等待交付的期房，未來開發建設仍有不確定性。該中介人士介紹，該區域的新房還有碧云北外灘和大悅城北外灘項目準備入市。

項目債務規模超過110億元

熟悉虹口的人大多知道“祥生蝶戀花”和“祥生天境”，這是虹口源717之前所定的項目名稱。

早在2003年，祥生獲得虹口區四平路171街坊180號地塊，首次落子上海，實施全國化戰略。此后，陸續拿下A、B、C、D四宗地塊，并將該宗地命名“祥生蝶戀花”，項目地上規劃建筑面積約17萬平方米，地下規劃建筑面積約4萬平方米，是彼時虹口區最大的舊改項目之一。

虹口源717項目建設現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

據祥生集團微信公眾號，2016年，“祥生蝶戀花”項目獲得銀團貸款100億元，成為上海舊城改造規模最大的銀團貸款項目。一年后（2017年），房地產銷售金額破千億元規模的祥生正式在港交所上市。2020年9月25日，上海祥生中心項目舉行奠基儀式。

房地產“三道紅線”政策出臺后，企業融資規模受限，祥生很快爆發了流動性危機。2022年3月底，祥生首次官宣美元債違約。

上海市第三中級人民法院（以下簡稱上海三中院）發布的信息顯示，聚博房產的債務規模超過110億元，其中擔保債權規模逾84.5億元。因受形勢影響，公司資金鏈斷裂，繼而引發一系列訴訟、仲裁及執行案件，項目地塊被司法查封，難以引入資金進行項目開發和資產盤活，2022年3月底項目全面停工后，職工安置、員工工資及勞務班組農民工工資欠付等問題相繼發生，產生不穩定情形。

根據祥生蝶戀花項目停工時的開發進度，聚博房產可處置資產僅為項目土地使用權和在建工程，變現價值有限。但若能復工續建、盤活資產，預計可售價值將達180多億元，可足額清償全部債務。

來源：“上海破產法庭”微信公眾號

聚博房產于2023年2月向上海三中院申請預重整，預重整期間，臨時管理人引入復工續建共益債投資人提供借款7.5億元，并引導協助債務人與擔保債權人、建設工程價款優先權人協商達成一致，約定共益債投資人獲得優先于建設工程價款及擔保債權的債權清償順位，得到程序保障的共益債融資促使聚博房產近百億元資產盤活。2023年5月，債務人申請將預重整轉入正式重整程序，上海三中院裁定予以受理，進入重整程序后在建項目即實現復工續建。

就市場對該項目后續交付的疑慮，虹口源717項目總經理吳名峰6月3晚間在“北外灘虹口源717”微信視頻號直播時回應稱，房地產市場下行趨勢下，當前的確有一些樓盤出現“交付即維權”現象，公司在多重監管保障之下會最終將房子交付到業主手里。為了增加項目開發的透明度，會設置工地開放日，定期發布進度周報，增強與準業主的聯系。

“在全國保交樓的市場大背景下，不管國有企業還是民營企業，交付問題都將是關注的焦點和重點。”吳名峰表示，公司敢于承諾也敢于展示，并且遵循《上海市住宅工程業主房屋質量預看房管理辦法》，“預看房制度是為了房子完整地交付到業主手中，這是開發商應盡的責任，公司也將義無反顧地做好。”

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝