北京有新盤卷到得房率超100%，房管局坐實贈送面積“不計入合同”，律師建議可要求開發商提供相關規劃文件

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢妤    

樓市行情火熱的那些年，各地售樓處為了制造噱頭吸引購房者，將陽臺、飄窗和設備平臺改造成房間，用來“贈送面積”。

《每日經濟新聞》記者近期在北京調查發現，個別區域再次出現“贈送面積”現象，有的開發商宣稱通過“贈送面積”，得房率可以達到90%以上，后期會統一改造進行交付。

受訪北京市法律界和房管部門人士表示，開發商宣稱的“贈送面積”要注意甄別，實際上這部分面積不能計入購房合同，交房后存在一定法律風險。

不過，不同城市間有著不同管理方式。

4月18日，長沙市房地產平穩健康和安全運行協調小組印發《優化房地產開發項目規劃管理若干措施》通知，明確優化陽臺等空間面積計算規則，業內測算累計贈送可以做到套內建筑面積30%左右。

得房率最高超過100%

4月15日，每經記者走訪了北京市豐臺區某樓盤，銷售人員指著樣板間地上貼著的分割線諱莫如深，“分割線外的一半部分不計算產證面積，是開發商‘送’給你的，房間面積只能在分割線內。”

除了南側兩處臥室和一個客廳的陽臺，北側兩處臥室的飄窗位置也貼有分割線，被改成平地。原本面積較小的北臥室，顯得空間更大了。

在另一個央企開發商的售樓處內，銷售人員稱，項目得房率達到89%，“贈送面積”有13平方米。與其他項目相比，自家樓盤的“贈送面積”更大，得房率更高。

贈送的包括1.5米寬的全部陽臺面積，南側兩個臥室，以及北側兩個設備陽臺。“備案時陽臺有兩根柱子，實際上精裝交付時開發商會打掉，改成室內空間”，該銷售人員介紹。

每經記者在大興區亦莊板塊走訪時看到，一家北京國資房企和一家央企開發商的項目得房率約80%，樣板間地上沒有分割線，贈送的只是正常的飄窗位置。

據北京一位房地產業內人士透露，目前個別區域的確出現改造設備陽臺贈送面積現象，有的樓盤最高得房率超過100%，主要與周邊配套設施較差，位置偏僻有關。大部分區域還是根據監管要求，在營銷方面比較規范。

每經記者以購房者身份咨詢北京市豐臺區房管局，房屋交易市場管理科一位工作人員提醒，開發企業在營銷時承諾贈送的面積不能計入購房合同，改造后有一定的法律風險。而且，后期的物業費收取和二手房交易都與面積相關。

豐臺區城市管理綜合行政執法局一位工作人員則表示，不計入合同的部分即便開發商許諾使用，也不具備法律效力，一旦被舉報，將由街道辦事處的城管執法人員調查處理。

已有城市明確贈送面積規則

不過，在很多城市并未明確商品房套內空間面積管理的情況下，4月18日，“樓市調控優等生”長沙卻明確了“贈送面積”規定。

長沙明確提出進一步優化陽臺等空間面積計算規則。因城市景觀風貌要求需要封閉陽臺的新建住宅項目，其封閉陽臺按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積進行商品房預售和不動產登記。居住建筑陽臺等按水平投影面積的1/2計入建筑面積的部分，其水平投影面積之和按不超過套內建筑面積20%控制。

合理調整飄窗和設備平臺管控要求，進一步提升住宅使用功能完整性。飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米。中央空調設備平臺和分體式空調外機擱板可同時設置，不大于4.0平方米/戶的設備平臺不計入容積率和建筑面積。

湖南中原研究院分析認為，該政策主要影響三個層面：

最重要的贈送方面，之前封閉陽臺是全計容，現在能做到半贈送；居住陽臺的贈送面積則由半贈送提升到套內建面的20%。

飄窗位置不計入套內面積，還可以做到與房間等寬，這意味著，開發商在建設房間時可以多出0.8米進深空間。

設備平臺不計入贈送面積，最多能再贈送4平方米。

多重規定之后，累計贈送大概可以做到30%，長沙新房有望迎來“負公攤”時代。

對于未明確贈送面積的城市，北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，購房者要注意：

第一，盡量不要輕信所謂的“贈送面積”說法，羊毛出在羊身上，一般不太可能是真正的贈送。

第二，務必注意所謂的贈送應當寫在合同，只要寫不到合同里，一般要么是違建，要么是侵占公攤或公共部分。

第三，購房者可以在購房時要求開發商提供所謂“贈送面積”的相關規劃文件，進行基本判斷。如果和規劃不符，則屬于違規行為。

第四，購房時對購房過程和相關宣傳材料做好取證，尤其是關于“贈送面積”部分的內容。

封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝