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      探尋樓市“小陽春” | 搶購熱VS去化難!上海3月新房市場明顯分化,二手房成交未達(dá)“陽春線”

      每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-04-11 17:14:51

      ◎上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認(rèn)為:“高價樓盤的熱銷只能視作個案,而非普遍現(xiàn)象。目前絕大部分樓盤都會面臨去化壓力,即便是市場偏冷時期,也有賣得好的樓盤。”

      ◎上海易居房地產(chǎn)研究院對19個城市今年3月份及一季度二手住宅交易行情的監(jiān)測顯示,上海二手房成交量位于“榮枯線”之上,但同比增速僅在19個監(jiān)測城市中排在第11位。

      每經(jīng)記者|包晶晶    每經(jīng)編輯|魏文藝    

      一邊是高端豪宅搶購熱,一邊是剛需樓盤去化難,今年的上海樓市“小陽春”分化明顯。

      據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),3月上海新建商品住宅成交面積76.0萬平方米,環(huán)比增加322.2%,雖然環(huán)比上增幅顯著,但從成交絕對量來看甚至不到80萬平方米;二手住宅成交1.85萬套,環(huán)比增加170.22%,為去年4月以來高點,但并沒有達(dá)到2萬套的“陽春線”。

      “3月市場啟動比以往幾年要遲,主要成交集中在下半月。基于此,讓樓市奔跑起來的時間短,也說明市場有一定猶豫和觀望。短期來看,中高端改善項目先于市場熱起來,雖然交易量占比非常低,但熱銷的情緒有傳導(dǎo)效應(yīng)。4月這一熱情有望得到延續(xù),中高端產(chǎn)品或繼續(xù)成為帶動市場交易的發(fā)動機(jī)。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。

      上海象嶼遠(yuǎn)香湖岸項目銷售現(xiàn)場 圖片來源:每經(jīng)記者 包晶晶 攝

      新房市場去化明顯“分化”

      記者近期實地走訪上海嘉定、奉賢、浦東等地的部分樓盤售樓處發(fā)現(xiàn),即便在工作日,現(xiàn)場的看房客者也絡(luò)繹不絕。3月14日,在位于嘉定新城的象嶼遠(yuǎn)香湖岸項目現(xiàn)場,置業(yè)顧問告訴記者:“明天中午認(rèn)購截止,目前290套房源意向認(rèn)購客戶已經(jīng)超過270組,還有一些客戶會在下班后趕來。”

      在上海今年第三批次新入市樓盤項目中,改善類和高端改善類項目表現(xiàn)活躍。如3月表現(xiàn)最為搶眼的順昌玖里項目,共推出512套住房,備案均價約為17.2萬元/平方米,套均總價約為4000萬元。據(jù)開發(fā)商公布的數(shù)據(jù),項目開盤當(dāng)日成功售出505套,銷售總額達(dá)196.53億元。不過,記者從上海網(wǎng)上房地產(chǎn)查閱網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),目前該項目512套住宅中仍有46套可售房源。

      此外,上海第三批次入市項目中,單價172800元/平方米的濱江凱旋門三期也結(jié)束了認(rèn)購,其入圍分?jǐn)?shù)飆升至113.04分,比未觸發(fā)積分的順昌玖里更為炙手可熱。

      在高價項目熱銷之下,上海新房價格環(huán)比漲幅在百城中遙遙領(lǐng)先,達(dá)到1.09%;樣本均價52305元/平方米,同比漲幅也達(dá)到2.36%。

      值得注意的是,3月上海有一半多的新房成交量是在最后一周釋放的。浦東新區(qū)仍然是新房成交主力,達(dá)到14.22萬平方米;嘉定,閔行成交分別達(dá)到8.8萬平方米和9.2萬平方米,松江、青浦均未超過4萬平方米。

      3月份上海成交TOP10樓盤中,有3個項目單價為“16萬元+”。中原地產(chǎn)認(rèn)為,正是這種結(jié)構(gòu)性供應(yīng)導(dǎo)致4月上海新房均價快速上漲至88814元/平方米,環(huán)比上漲33.3%,達(dá)到歷史最高。

      “高價樓盤的熱銷只能視作個案,而非普遍現(xiàn)象。目前絕大部分樓盤都會面臨去化壓力,即便是市場偏冷時期,也有賣得好的樓盤。”盧文曦表示:“一方面,這些項目處于黃浦區(qū)核心區(qū)域及陸家嘴濱江,都有非常獨特的稀缺性;另一方面,也不用擔(dān)心短期的價格調(diào)整,畢竟還是有一部分‘價格倒掛’的安全墊。”

      記者在走訪中發(fā)現(xiàn),上海也有多個樓盤項目去化并不理想,有項目甚至未能觸發(fā)積分或選擇不公開認(rèn)購率。

      如位于浦東金橋商圈的金鼎睿府項目,三批次推出636套房源,目前總計推售房源1216套。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù),該項目已售221套,已登記總套數(shù)為196,簽約+登記合計去化率為34%。4月11日,記者在微信公眾號“上海金鼎”上發(fā)現(xiàn),“選房規(guī)則”“有效意向客戶選房順序名單”“銷售公告”三篇推文已被刪除。

      在浦東曹路板塊的青云上、涌潮府等項目現(xiàn)場,置業(yè)顧問均向記者表示,3月份開始看房客戶增多了,成交也陸續(xù)增加。“由于整體市場仍然偏弱,一般在付款周期上會適當(dāng)放寬,讓客戶有充足的時間置換籌款。”

      據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),3月上海新建商品房總價600萬元以上房源的成交占比增加較為顯著,占比達(dá)到59%,較去年增加了17個百分點;總價400萬~600萬元房源的占比下降較為顯著,占比僅21%,較去年減少了16個百分點。

      進(jìn)入4月,據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,首周(4月1日~7日)上海新建商品住宅成交面積5.68萬平方米,環(huán)比減少86.4%。中高端項目繼續(xù)保持一定活躍度,但豪宅類產(chǎn)品降溫顯著。首周交易量最多的樓盤僅簽約了41套,也說明市場交投的活躍度較弱。

      二手房成交未達(dá)“陽春線”

      上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,3月上海二手住宅成交1.85萬套,環(huán)比增加170.22%。另據(jù)上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù),一季度上海市二手房成交38733套,3個月分別成交14303套、6596套和17834套。

      上海易居房地產(chǎn)研究院對19個城市今年3月份及一季度二手住宅交易行情的監(jiān)測顯示,上海二手房成交量位于“榮枯線”之上,但同比增速要小于西安、成都、杭州、青島等城市,在19個監(jiān)測城市中排在第11位。

      “從絕對量來看,3月上海二手房成交量并沒有達(dá)到2萬套的‘陽春線’,說明市場是相當(dāng)弱的。”盧文曦表示。

      位于黃浦區(qū)陸家浜路上的中福花苑青年匯小區(qū),二手房成交單價已經(jīng)從2023年的13萬元/平方米跌至10萬元/平方米以內(nèi)。小區(qū)附近的鏈家工作人員小孫告訴記者:“你看我的交易記錄,現(xiàn)在的房價已經(jīng)跌到三年前的水平了。不過不會一直跌下去的,房價漲跌至少要看5年周期,上海畢竟是上海。”

      “我們店交易的是小標(biāo)的房子,3月份也做了80萬元的業(yè)績,無非就是看價格。從成交占比來看,郊區(qū)的成交比市區(qū)好。外環(huán)外那些地方單身限購取消了,外來工作的一兩百萬就能買房。”

      中指研究院最新公布的《百城價格指數(shù)報告》顯示,3月上海二手房均價為63504元/平方米,環(huán)比下跌0.55%,同比下跌3.18%。

      “二手房成交價格走低很正常,成交量不大,掛牌量卻很大,價格肯定是扛不住的,現(xiàn)的成交還是‘以價換量’換出來的。”盧文曦分析認(rèn)為,3月歷來是上半年樓市交易的相對高點,如果沒有利好政策等因素干擾,那么上半年的高點或就此確定。目前交易量是以房東愿意降價換來的,短期這種預(yù)期暫時沒有改變,因此成交價格方面預(yù)計還會繼續(xù)走低。

      封面圖片來源:每經(jīng)記者 包晶晶 攝

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