去年實現逆勢上漲，八成客戶來自網絡！今年西雙版納樓市為何降溫了？

每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

優化住房公積金政策已成為各地樓市的常見做法。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年3月以來，包括哈爾濱、濟南、煙臺、鄂爾多斯、安慶等多地出臺住房公積金新政，包括上調公積金貸款最高額度、優化多孩家庭公積金貸款額度、購房首付款可提取公積金等內容。

近日，作為近幾年文旅地產熱土的云南西雙版納傣族自治州（以下簡稱西雙版納），也宣布對住房公積金政策進行調整，內容除了提高公積金貸款額度外，還包括優化“按月沖還貸”提取公積金政策、增加購建自住住房后續提取公積金政策等。

值得注意的是，2023年西雙版納商品房銷售面積2016922平方米，同比上漲34.4%；商品房銷售額約146.83億元，同比上漲50.4%，成為極少數在去年實現房地產市場逆勢上漲的城市。不過進入2024年，西雙版納的房地產市場表現卻明顯不及去年。

西雙版納樓盤項目 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

成交量不及去年同期

根據西雙版納發布的最新政策，一是調整提高住房公積金貸款金額不高于借款人（及配偶）住房公積金繳存余額合計的20倍，而此前為10倍；二是提高住房公積金貸款額度，雙職工最高80萬元、單職工最高60萬元。同時，二孩職工家庭購買首套住房的住房公積金貸款額度上浮10%，生育三孩及多子女的上浮20%。

此外，在西雙版納正常償還住房公積金貸款本息的借款人（含共同借款人），可以申請辦理“按月沖還貸”提取業務；購建自住住房首次提取公積金金額未達購房支出總額的，可繼續提取，至累計提取金額達實際購房總額。

記者注意到，在此之前，西雙版納還分別從落實財稅支持政策、優化住房金融服務、提高審批服務效率和防范化解房地產市場風險等8方面制定相關政策。同時，通過“政府搭臺，企業唱戲”提升市場宣傳力度，提振信心，鼓勵項目開發企業讓利、銀行機構提供金融支持激活房地產市場，促進合理住房消費。

來源：西雙版納公積金官微

正如全國絕大多數市場一樣，西雙版納房地產市場政策的不斷調整也與當地市場的具體表現相關。

來自西雙版納統計局數據顯示，2023年西雙版納實現商品房銷售面積2016922平方米，同比上漲34.4%，其中景洪市（西雙版納首府）銷售面積就達到了1703100平方米，同比上漲了52.5%；商品房銷售額約146.83億元，同比上漲50.4%。西雙版納也成為極少數在2023年房地產逆勢上漲的城市。

然而到了2024年，西雙版納的房地產市場表現卻不及預期。2月西雙版納商品房銷售面積299451平方米，同比下滑46%，其中景洪市銷售面積276544萬平方米，同比下滑45.7%；銷售額約22.69億元，同比下滑44.4%。

“今年的版納樓市并沒有出現如去年同期的大漲情況，整體處于一個比較平穩的狀態。”快手理想家西雙版納合作房產機構負責人姜小白在接受記者采訪時表示，一季度西雙版納的樓市整體成交量遠不及去年同期。

“以版納熱銷樓盤萬科•曼西緹為例，2023年同期7500～8000元/平方米的價格，高于彼時市場的均價，客戶還根本搶不到房。而今年，該項目有幾套特價房最低僅6600元/平方米，但類似于去年的搶房現象并未出現。”姜小白表示。

“年后項目到訪及銷售情況均較去年下滑明顯，量價萎縮。”一頭部房企西雙版納項目負責人在接受記者采訪時表示，他們項目也針對市場推出特價房政策，同時針對客戶和分銷經紀人設置砸金蛋抽獎等活動，試圖帶動客戶和分銷經濟人帶訪、成交積極性，但從項目具體情況來看，效果并不明顯。

此外，某出險房企位于西雙版納的項目相關負責人也表示，年后成交量雖然有所回升，但整體到訪、成交情況均低于去年同期。

不僅是成交量明顯下降，成交周期也在變長。“去年的成交周期一般在三天左右，但今年可能會拉長到15天至一個月。”姜小白告訴記者。

西雙版納某在建樓盤項目 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

八成客戶來自網絡平臺

需要指出的是，據云南住房和城鄉建設部房地產市場網簽備案平臺監測，在西雙版納的購房者中，省外購房人占比高達77.86%。也因此，西雙版納樓市對渠道的依賴程度不斷加劇。

“版納熱銷項目集中在曼弄楓板塊，通過品牌+前期品質交付形成口碑實現熱銷，其余板塊由周邊大型文旅資源帶動項目銷售。”克而瑞云南分析指出，一方面房企對渠道依賴加深，在普遍高傭基礎上通過渠道成交或周度結傭方式刺激渠道帶客。

以2023年銷售量靠前的遠達•雨林時光項目為例，據西雙版納當地一渠道中介透露，其給予渠道的傭金一般能達到5個點或者更高一點，“但由于該項目對自訪客戶和渠道客戶在價格優惠上保持一致，同時案場銷售提成無論客戶來源也保持一致，而且還不用墊傭金，這也導致我們渠道有客戶了也愿意首先推他們的項目。”

尤其是在短視頻火爆的當下，網絡直播賣房也成了雙西版納樓盤的主要方式。

“在版納直播賣房的將近5000人，覆蓋了全國流量，八成客戶都是通過網絡平臺來的。”據姜小白透露，其所在公司也曾以一個20人團隊做過對比試驗，線下門店15個人一個月僅賣了3套房，但5個做線上直播賣房的一個月賣了30套房子。

“（客戶）大多都是在網絡上找一個主播去咨詢這邊的房價，基本就是直播團隊全都在成交，門店團隊的成交很小。”姜小白表示。

來自快手理想家公布的全國購房季數據顯示，2023年下半年，平臺整體跨城成交房產量占比為20%左右，西雙版納跨城成交房產量占比超過六成。

然而，不少經紀人卻表示“掙不到錢了”。“去年有約2700名銷售人員在賣版納的房子，但今年加上其他城市的，預計會有上萬名銷售人員在賣版納的房子。”姜小白表示，這也導致如今“1個客戶可能會有7個銷售服務”，此前為“1個銷售服務3個客戶”。

另據姜小白介紹，由于告莊景區將擴大開發，直接影響周邊幾個樓盤項目的銷售量大增。“以前只有15套左右的月銷售量，現在一周的銷售量就能達到100套左右。”

當地多位業內人士在接受記者采訪時表示，西雙版納樓市的銷量依舊存在，整體市場熱度一直都在，并且有上揚趨勢，不會出現如去年3月爆火后市場驟冷的情況，而今年的市場熱度預計將持續到5月份。

據上述業內人士分析，一方面中老高鐵已經通車，預計2026年中泰鐵路也將通車。同時，西雙版納機場也將進行升級，年吞吐量從1500萬要升級到5500萬，預計每年接待游客量不低于3500萬。“預計三年內，版納房價將有望漲回‘萬元時代’。”

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖