3次流拍、超570%溢價成交、悔拍、再超570%溢價成交……北京法拍房市場真這么香？

每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

2023年12月22日12時58分，北京市西城區文昌胡同42號1幢-1至2層、2幢1層房產迎來了最后時刻。

第165輪對方叫價7秒后，馬XX（最終競得者）果斷加價，以高出起拍價3178萬元、溢價率575.7%搶到了上述房產。

這場原本當日上午10時就該結束的拍賣一共出現了166次加價，每次加價最低幅度是1萬元，但實際競價過程中，有人直接加價400多萬元，將價格從569萬元抬到了1000萬元以上區間。

剛剛過去的2023年，北京法拍房市場保持了一定熱度。

2024年1月2日，瀚海法拍方面向《每日經濟新聞》記者提供的數據顯示，2023年，北京法拍房住宅成交單價5.03萬元/平方米，成交總金額241.86億元，套均成交價873萬元；北京法拍房總參拍人數15255人，套均參拍5.5人。

超570%溢價成交后悔拍

每經記者在采訪中獲悉，兩個月前，西城區文昌胡同這套房產已經成交過一次，當時的競拍更為激烈，但最終成交后發生的情況也更戲劇化。

2023年10月24日14時56分，在經歷465次延時和533次競價后，熊X（上一次競得者）以3700萬元拿下這套房產。

但令人意外的是，2023年12月21日，這套房產再次上拍，理由是“原買受人在第一次拍賣時以3700萬元競拍成功后，因未能在規定的期限內繳清全部競拍款項，本院（廣西壯族自治區柳州市中級人民法院）已按悔拍處置并裁定重新拍賣”，并在顯眼位置作了提示說明。

瀚海法拍拍賣經理孫克強向每經記者表示，這次悔拍的處罰是扣除保證金。

也就是說，原競得人未在規定期限內支付款項，白白損失了110萬元保證金。

文昌胡同此套房源的流拍和成交歷程 來源：阿里法拍

孫克強表示，這套房源有歷史遺留問題，涉及騰退，費用成本非常高。很多人不知道騰退的問題，所以拍后未支付尾款。有人以為法拍房都是包含騰退的，事實上并不是這樣。

每經記者留意到，在此之前，文昌胡同這套房產還經歷過3次流拍，時間分別是2021年11月29日、2021年12月17日和2022年3月29日。

2021年首次上拍，該房源的起拍價達6876萬元，市場評估價則達到了9823萬元，保證金700萬元。

經歷兩次流拍后，該套房源價格一路下調，到2022年3月掛牌時，價格已經下調至5500萬元，保證金為600萬元，但依舊無人出價，以流拍告終。

直至2023年10月的第四次掛牌，起拍價降至552萬元，保證金也變成了110萬元。競買公告給出的理由是，經向稅（務）局定向詢價，反饋結果為552萬元，依拍賣相關規定確定該標的物起拍價為552萬元。

該標的物距離天安門廣場約3公里，附近有北京地鐵1號線、2號線、4號線，有學校、醫院、銀行等，人流、車流量大，商業繁華。

從公告信息看，這處房產擁有產權證，其中1幢-1至2層建筑面積641.35平方米，2幢1層建筑面積31.91平方米，標的物總建筑面積673.26平方米，建筑占地總面積264.58平方米，但規劃用途、房屋性質均未注明。登記時間為2012年9月19日。

土地總面積398.84平方米，擁有產權證，用途是城鎮住宅用地、地下倉儲，登記日期為2012年11月20日，終止日期為2081年4月17日。

與此同時，公告也作了辦證風險提示：因2幢1層系平房，根據北京市規劃和自然資源委員會西城分局關于平房辦理過戶登記的相關要求，過戶前需重新測繪，測繪成果備案審核通過后才可辦理產權登記。

來源：阿里法拍

5.5人搶一套房

瀚海數據研究院提供的數據顯示，2023年，北京共計掛牌房源8153套，同比上漲5.05%，其中住宅掛牌4761套。掛牌房源中有效開拍6744套，成交2771套，成交率41.09%（此數據已減去撤拍套數）。北京法拍房總參拍人數15255人，套均參拍人數5.5人。

來源：瀚海數據研究院

而在2023年上半年，北京市法拍房市場成交率為44.52%（除去撤拍套數），共計有8657人參拍，平均6.4人爭搶1套房。

瀚海數據研究院指出，2023年全年，北京市法拍市場共計成交法拍房2771套，一拍成交1843套，占比最高，為66.51%。折扣方面，8折成交房源最多，共933套，占比33.67%。全年成交房源中，總價300萬元以下的剛需房源成交量1051套；面積90平方米以下的房源1029套，占比最大。

2023年，北京還有一次備受關注的拍賣事件，即5月份頂豪萬柳書院75套房被掛出來抵債。

據《每日經濟新聞》此前報道，2023年5月7日，京東拍賣網站掛出一則“北京赫華恒瑞房地產開發有限公司不良債權轉讓項目”推介信息，中國信達北京分公司對47億元不良債權進行轉讓，對應的抵押物中便包括萬柳書院75套住宅，且房源狀態均為“未售”。

據瀚海數據研究院，2023年，全國重點監測37城法拍房掛牌448977套，同比2022年度上漲48.43%。此外，同比2022年，呈現上漲幅度的城市有33個，占比達89%。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1410549729