每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

 “集團定的目標是穩定成長、穩健發展，我們按要求和規范來做內部管理，尤其是股東關心的管理指標和業績指標。”

日前，中鐵建物業黨委書記、執行董事鄧秋生在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時如是說。

鄧秋生表示，依托強大的中國鐵建及中國鐵建地產集團業務特色和資源經營優勢，中鐵建物業在基建物業、工地物業、軌道交通物業、城市更新運營等方面擁有巨大發展空間。2024年，行業競爭會更加激烈，但行業內部會更回歸物業基本業務。 

將生活服務類增值需求作為首要工作

NBD：除了固定的物業費，物業收入還可以通過增值服務實現。在許多上市公司的財報中，增值服務往往對股票估值有重要影響。中鐵建物業在拓展增值服務領域方面做了哪些工作，有哪些創新和收獲？

鄧秋生：中鐵建物業始終以客戶需求為己任，堅持央企物業責任擔當，圍繞如何提升客戶生活幸福感和滿意度為工作使命，在規劃全年客戶增值服務業務中，會將生活服務類增值需求作為首要工作安排，對項目客情提前采取調研摸排，充分提煉實際客戶需求，再配置優質服務資源進行服務，事后由客服管家進行回訪，實現業務完整閉環。

隨著疫情結束，客戶生活需求逐漸回歸多樣化，中鐵建物業緊抓市場環境風口，積極打造出自己的品牌，比如鐵建臻選、鐵建置家、鐵建暢游、鐵建生活、鐵建怡居、童樂怡養，結合業主需求，做好社區服務最后一百米。

對于做社區增值業務的收獲，從我個人講，社區增值業務確實包羅萬象，無法一概而論，但是不管怎么做，中鐵建物業始終堅信客戶需求為第一，不追求以過度的經濟利益為結果。做增值服務的目的，除了解決物業剛性經營壓力問題外，還是要更多關注社區民生需求，以及幫助物業提升滿意度和物業費收繳率，這才是做增值業務的初心使命。

NBD：提高物業收入的另一個辦法是增加在管面積。母公司中鐵建地產近年來增長迅猛，未來可預見的合約面積也會較大，但除此之外，中鐵建物業是否另有拓展途徑？

鄧秋生：中鐵建物業正在走向市場化，因為地產給我們結轉的面積和業務相對于整個盤面的增速而言比例變小了。現在，我們的地產業務更多的是與頭部企業合作，尤其是幾家頭部地產企業。

基于企業發展階段和高質量拓展考慮，我們在拓展路徑上主要采取的是做強長板和建立優勢業態的外拓策略。

做強長板指的是深度挖潛，進一步梳理中國鐵建在施項目和將可能落地的EPC+運營項目，持續加強與中國鐵建四大投資平臺合作，以小投資或前期拉動后期大運營。

主動融入行業，深度聚焦部隊、非住、城市運營和優質高端住宅四個賽道，打造中鐵建物業在部分業態領域的優勢地位，從而實現高質、高速外拓戰略。

NBD：我們注意到，許多地產國央企隨著擴張會產生大量商辦資產沉淀，這些物業也會轉交給物業公司。請問貴公司在住宅物業管理之外，是否也涉及多種業態？如何做好管理？

鄧秋生：中鐵建物業近年來始終在穩健開展外拓，除了傳統的核心住宅賽道外，也在不斷豐富多業態項目拓展，目前已覆蓋業態有商業、寫字樓、公建、公園、醫院、部隊等。

作為央企，中鐵建物業在與地方政府合作和給業主承諾時，社會效益是第一位的。在對接各種項目時，會優先考慮穩定性、安全性和可持續性。

為保證外拓項目的高品質落地，公司專門成立投后小組，編制各業態標準化手冊，為外拓提供標準支持，同時通過對外拓項目的全面評估評價，以及對外拓項目客戶需求進行深度研究，為其匹配最適配的服務方案及服務團隊，通過以往外拓項目積累的管理經驗并結合現有科技手段，對外拓后的項目實行更加系統化、精細化的投后運營管理。

在投后的日常管理中，還對外拓項目落位中鐵建物業分級管理標準，通過對服務頻次和內容的分級，更加精準地匹配外拓項目，以精細化管理為業主提供質價相符的服務，提升客戶體驗，不斷提高客戶對中鐵建物業品牌的認同。

NBD：近年來，物管企業都在信息化管理發力，以達到增效目的，請問中鐵建物業在這方面做了些什么？有何創新？

鄧秋生：信息化只是一種手段，我認為主要可以解決三個問題：

第一，解決了確定性的問題。通過科技手段，用科技的確定性來代替人的不可確定性，使得公司的標準化要求能夠體現在每一件具體的事情上，達到統一的效果。

第二，信息化解決了扁平化管理難題。通過信息化手段，盡量減少信息衰減，使主管的要求和一線業務人員的要求一致，努力實現一種扁平化效果。

第三，信息化解決了過程管理的問題。通過信息化手段，可以實現過程管理，可追溯可查，避免欺騙和不真實的情況。

近年來，中鐵建物業在信息化建設上持續加大投入。信息化賦能基礎業務，有些崗位減少了對人的依賴。對于一個處于規模增長期的公司，減員增效更多是相對的，而不是絕對的，減員增效實質上就是提高人均效能。

在這方面，我們行之有效的方法就是“發展”兩個字。也就是說，努力擴大公司規模和體量，為員工提供更廣的平臺和更多的崗位，同時明確和細化崗位職責和任職資格，以提高人崗匹配性，讓員工在適合的崗位發揮更大作用，從而有效提升人均效能，也促進了公司發展。

行業同質化競爭下的差異化優勢

NBD：物業公司競爭中，除規模和效率之外，還要有差異化競爭，中鐵建物業的差異化優勢是什么？

鄧秋生：中鐵建物業始終秉承品牌化、特色化、差異化發展戰略，在目前物業企業同質化競爭嚴重的情況下，我們的差異化優勢，或者說有別于其他物業同行的核心競爭力有以下幾方面：

一是傳承鐵道兵鐵軍精神，傳承紅色基因并結合行業特點和公司實際，形成了獨具特色的“鐵建紅145紅色品牌體系”，將基層黨建工作與服務深度融合。

二是搭建形成“4+3+N的中鐵建物業特色生活方式”和“美好家”三級六檔服務體系，多維度進行場景搭建和生活服務搭建，縱深業主生活方式打造。

三是中國鐵建母公司的背景和業務提供了良好的物業形態，使我們能夠參與國家建設和城市運營。通過提供運營、物業等方面的綜合服務方案，做好母公司的大文章，在大文章下寫好子公司的小文章，發揮自身優勢，為母公司發展作出貢獻，為地產品牌賦能。

四是依托強大的中國鐵建及中國鐵建地產集團業務特色和資源經營優勢，在目前業務體系的基礎上，在基建物業、工地物業、軌道交通物業、城市更新運營等方面擁有巨大發展空間。

2024年行業估值預計會有一定抬升

NBD：展望2024年，物業行業會在哪些方面有重大突破或變化？

鄧秋生：行業2024年還是健康向上的，這是一個大的基本觀點。

第一，行業將延續2023年回歸本質、回歸基本業務的大趨勢，以客戶和產品為中心，繼續打磨產品、深耕服務。

與此同時，整個市場競爭一定會更加激烈，必須承認這個現實。不論是同行，還是一家企業的內部競爭，都會比2023年更激烈一些。越是在競爭激烈的情況下，每個行業內部都會更加回歸基本業務，物業的本質2024年會被行業和社會更加重視。

第二，在經歷過2020年、2021年資本上市和行業收并購高峰，以及2022年、2023年行業資本市場低迷和估值大幅度回落后，2024年行業估值預計會有一定抬升，但行業上市及并購將繼續維持理性。

第三，行業進一步加快變革和創新發展，智慧物業將獲得實質性進展，行業的社會屬性將進一步強化。

第四，行業企業業務布局將進一步聚焦，產品體系迭代更新速度將進一步加快，這也是一個優勝劣汰的過程。在這個過程中，頭部企業在管理能力和管理水平上都會有所提高，包括信息化、FM和城市服務等方面，這是可以預見的。

封面圖片來源：受訪者提供