房企化債進展觀察 | 龍光集團：盡快敲定債務重組方案，考慮“債轉股”

每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

隨著房地產利好政策不斷落地，多家出險房企迎來了化債新進展。

11月2日，龍光集團（HK03380，股價0.77港元，市值43.78億港元）發布公告稱，公司一直在與其債權人及財務顧問進行積極溝通和建設性對話，以盡快促進就境外債務制定一個切實可行的債務展期方案。截至本公告日期，有關磋商正在進行中，目前尚未就重組條款達成最終協議。

“公司正在探索與重組有關的多種結構，包括但不限于通過將若干金額的現有債務轉為公司股份，以實現去杠桿化。集團將繼續進行積極和具有建設性的對話并保持積極的態勢，以盡快敲定重組方案的條款。”龍光集團表示。

圖片來源：龍光集團公告

正在探索與境外債重組有關的多種結構

自2022年3月曝出流動性危機后，龍光集團當月便跟投資人協商通過一筆境內債“19龍控01”的展期，在進行質押增信后，展期時間為15個月。

此后，在經過幾度投票延期后，2022年12月6日，龍光境內債整體展期事項獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月，總金額達223.6億元。龍光集團也是繼2022年11月的富力地產之后，第二家實現境內債整體展期的房企。

然而，隨著流動性持續收緊，龍光集團于2022年8月正式宣告美元債違約，并開啟總額約62億美元境外債整體重組的談判。

不過，相較于境內債，龍光集團境外債整體重組的進展并不順利。2022年11月初，有部分境外債權人提交針對龍光的清盤呈請。彼時，龍光集團對外稱，會盡快推進整體債務管理方案。

值得一提的是，近期有市場消息稱，龍光集團就境外債務管理方案，向債券持有人發出了一份擬定的境外債重組方案。該方案給出了多項選擇，包括對境外債務中最多13.33億美元的債券本金按照8.5折支付；在債轉股的方案中，最多6億美元的債轉股，價格為3港元/股；對最多6億美元的債務進行債轉股，價格為4.25港元/股，同時會給予5年期的優先票據，在第3年支付首筆攤銷款；給予8年期的優先新票據，在第4年支付首筆攤銷款。

但對于上述市場消息，龍光方面知情人士近日告訴《每日經濟新聞》記者，該方案并非最終方案，還會溝通調整，方案最終如何、何時能定都還有很大不確定性。

在11月2日的公告中，龍光集團表示，公司正在探索與重組有關的多種結構，包括但不限于通過將若干金額的現有債務轉為公司股份，以實現去杠桿化。集團將繼續進行積極和具有建設性的對話并保持積極的態勢，以盡快敲定重組方案的條款。

“債務重組通常用展期、債轉股、資產清償等多種形式。出險房企采用最多的債務重組方案即為債務展期，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進行調整，延長償還時間。債務展期的一般做法為境內債券通過召開持有人會議的方式實現，境外債券通過交換要約的方式實現。”中指研究院企業研究總監劉水在接受每經記者采訪時表示。

銷售業績“腰斬”，未在公開市場拿地

“房企債務展期成功對于市場來說是一個積極信號，這意味著資本市場對房地產企業的信心有所恢復，愿意給予一定支持，但大多傾向于具有一定的發展潛力且實力突出的房企，部分中小企業和出險房企仍將面臨一定壓力。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向每經記者表示。

深陷流動性危機，對龍光集團的影響除了銷售規模大幅下降外，還有在土地市場的大肆擴張勢頭不再。

圖片來源：龍光集團2023年中報

中報顯示，今年上半年，龍光集團實現合約銷售金額約為124.5億元，期內虧損為17.60億元。對于虧損原因，龍光集團在公告中表示，“主要由于房地產行業持續低迷，銷售同比下滑及毛利率下跌，存貨減值撥備增加以及匯率波動的影響。”

另據中指研究院數據，今年1-10月，龍光集團以187.8億元的銷售額排在行業第70位。而2022年同期，龍光集團以385.6億元的銷售額排在行業第32位。銷售規格跌幅超過100%。

在土地儲備方面，今年上半年，龍光集團未通過公開市場招拍掛的方式獲取新項目。中報顯示，截至今年6月末，龍光集團土地儲備的總建筑面積約為2706.82萬平方米，若以貨值計算，大灣區及長江三角洲區域占比約為75%。

圖片來源：龍光集團2023年中報

而對于購房者而言，最關心的是所購樓盤能否如期保質保量的交付。有購買了龍光位于深圳前海網紅樓盤的業主告訴每經記者，從去年開始他們就一直關注企業經營、現金流情況，以及自己所購項目是否順利交付，并密切關注著項目的施工情況。

每經記者注意到，龍光集團部分項目通過官微發布了施工進展周報。以龍光位置于深圳的前海天境花園為例，11月第一周項目進度周報中提到施工各單位人員具體數量為：現場實際總人數939人，其中龍光管理人員22人，中海監理12人，施工單位905人。

在“保交付”方面，據龍光集團官微，今年1-10月，龍光集團在全國累計完成項目交付超70個批次、約3.7萬套，涵蓋深圳、佛山、肇慶、汕頭、河源、惠州、南寧、柳州等多個城市。而今年1-9月，這一數據為3.4萬套。

封面圖片來源：視覺中國-VCG11394638945