每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜陳夢妤    

最近，河南省鄭州市千畝大盤鄭東龍湖一號（開發商河南美商置業有限公司，與上市公司龍湖集團無關）的爛尾處置方案備受關注。業主們一方面感到欣喜，小區延期交房三年多，終于有新的進展。

可另一方面，業主們被告知，如果要收房，需再按照每平方米1357.6元的標準補交房款。以該樓盤已售出的小戶型房源計算，每位購房業主若想拿到房子，至少需補交10萬余元……

11月6日，多位專家在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，各地政府推進“保交樓”工作順利完成，盤活無法交樓的項目，讓購房者盡快拿到房子，出發點很好。但是，通過讓購房者多交錢的方式，從合同法律角度來說是不合理的。當前，房企資金鏈斷裂，地方政府又沒有經費托底，成為保交樓工作中新的矛盾。

購房者：我們無法理解

鄭東龍湖一號位于鄭州市金水區北三環中州大道附近，黃河南側，鄭州龍湖水利風景區以北。小區占地2100畝，分多期開發，規劃住宅戶數5000余戶，并涵蓋高端公寓、地鐵廣場、公園、商業、酒店和甲級寫字樓等多種業態。

按照計劃，鄭東龍湖一號本應該在2019年底就啟動交房，可是因開發商陷入債務糾紛，資金被凍結，項目交付延期至今。

近期，鄭州市金水區鄭東龍湖一號問題樓盤項目攻堅化解工作指揮部發出了兩份“保交樓”處置公告。

其中一份公告顯示，為了保障美商黎明園(7-1地塊)、美商清韻園(7-2地塊)、鄭東·龍湖一號春曉(4-1地塊)購房業主利益，確保項目建設與交付，原團購業主選擇繼續持有房源的，按照政府主導下業主自救的原則，根據第三方機構的測算結果按照1357.6元/平方米的標準補交房款，并鼓勵一房配購一車位、一儲藏室。

另一份公告介紹了鄭東龍湖一號4-2地塊、5號地塊的處置方式。按照省市區人民政府攻堅化解問題樓盤工作的總體要求，結合現實情況，研究決定以退還房款或置換房源的方式予以解決。

原團購業主選擇退還房款方式的，按照“本金+資金占用費(截至發布公告之日)”的方式進行退款，資金占用費按照年化率4.75%的標準執行。資金兌付組將對原團購業主提供的資料進行審核，經審核無誤后，半年內有序退款到位。

原團購業主選擇置換房源方式的，不再補償資金占用費，并按照鳳起梧桐園(6號地塊)置換單價12146.36元/平方米補交房款。

鄭州市民陳女士早年間通過銀行貸款，團購了美商黎明園一套80平方米房源，至今已向銀行還貸四五年。

11月6日，陳女士告訴每經記者，接到開發商的通知，去售樓處看過上述公告了。她不同意公告里“補差價”的處置方式，要求開發商按購房合同交房。

“樓棟都建好了，為何不交付給我們，反而還另外要交錢？”陳女士感到無法理解，而且，她擔心如果補交完房款，仍然不能交付，相當于錢打了水漂。

項目資金存在近5億缺口

公開資料顯示，鄭東龍湖一號項目由河南美商置業有限公司投資開發，該公司成立于2013年，目前已被列為失信被執行人，涉及287件司法案件，案件金額約2.33億元。

河南美商置業有限公司為河南本土房地產愛克集團旗下的控股企業，經查詢國家信用企業信息公示系統和天眼查系統，其 80%股權由中原信托有限公司持有。根據中原信托官方網站信息披露顯示，河南美商置業為中原信托代表委托人以信托計劃名義出資的企業。

每經記者調查了解到，鄭東龍湖一號屬于2014年鄭州城中村改造工程，是金水區大河村大型城中村改造項目。河南美商置業有限公司負責村民安置和商品房樓盤開發，由于公司資金不足，在啟動建設之初，就對外進行房源內購和團購活動，均價低至約6000元/平方米。

鄭州360房產網顯示，鄭東龍湖一號的房源面積在68-275平方米不等。樓盤開發之后，鄭州房價快速上漲，短短幾年，該項目均價漲到了1.6萬元/平方米。

房價暴漲的同時，鄭州土地價格也水漲船高。開發商最終因資金鏈問題出現暴雷，項目自2017年后停工。

對于業主們提出開發商在該樓盤中是否存在房屋團購資金挪用和侵占的問題，上海市協力律師事務所合伙人、鄭州市律師協會政府工作委員會理事孫立健認為，保交樓工作組在后續工作推進過程當中，一定會給予查明。如果開發商涉嫌房屋團購資金挪用和侵占，相關部門一定會追究開發商的法律責任。

值得一提的是，在多方努力下，鄭東龍湖一號項目保交樓工作組于2022年10月份成立，2023年2月申請到政府保交樓專項借款資金支持。

但是根據孫立健提供的第三方專業機構盡調及審計信息，鄭東龍湖一號項目保交樓地塊剩余貨值無法覆蓋續建費用，按照政府主導下業主自救的原則，業主按照自平衡差價補交房款。團購樓盤續建資金大約需要6.89億元，而剩余貨值不到2億元，其中的缺口達到近5億元。

中南財經政法大學兼職教授、財經評論員譚浩俊表示，上述鄭州樓盤的處置方式暴露了地方保交樓工作推進過程中的多重矛盾，開發商資金鏈斷裂或跑路，造成政府工作陷入被動局面。

解決此項問題，首先政府對于保交樓推進工作的目標不能變，購房者的權益必須得到保證；其次，在處理資金不足的問題時，一方面引進投資者參與保交樓工作，另一方面，最大限度能夠審批一部分資金來支持這項工作；最后，購房者可以適當地拿些資金來支持房屋交付，前提必須是自主自愿，通過合理協商。

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