每日經濟新聞 2023-11-06 07:58:33
每經記者｜陳利 每經編輯｜魏文藝
據央視新聞，中央金融工作會議10月30-31日在北京召開。針對房地產，中央金融工作會議指出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。
點評：這些措施旨在更好地管理和引導房地產金融市場，以維護金融市場的穩定和健康發展，并減少潛在的金融風險。
據住建部網站消息，2023年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，涉及居民865萬戶。根據各地統計上報數據，1-9月份，全國新開工改造城鎮老舊小區5.13萬個、惠及居民851萬戶，按小區數計開工率97%。分省看，上海、江蘇、浙江、貴州、福建、安徽、寧夏、廣東、內蒙古、湖南、重慶、湖北、山東、河北、吉林、江西、海南、云南、陜西、青海、新疆等21個省份全部開工。
點評：國家計劃新開工改造城鎮老舊小區，惠及居民達到851萬戶，顯示出政府對居民生活環境的重視，有助于改善人們的生活條件和提升居民幸福感。
11月1日，央行發布2023年三季度金融機構貸款投向統計報告。截至三季度末，房地產貸款余額53.19萬億元，同比下降0.2%，與8月份持平，增速下滑態勢有所企穩。房地產貸款增速比上年末低1.7個百分點，低于各項貸款增速11.1個百分點；前三季度減少333億元，同比少增8821億元。此外， 房地產開發貸款余額13.17萬億元，同比增長4%，增速比上年末高0.3個百分點。個人住房貸款余額38.42萬億元，同比下降1.2%，增速比上年末低2.4個百分點。
點評：房地產金融依然面臨壓力，雖然房地產貸款增速有所企穩，但依然處于下行趨勢，尤其是在個人住房貸款方面。
10月30日香港特區政府公布《長遠房屋策略》2023年周年進度報告。根據《長遠房屋策略》既定的推算方法，下一個10年期香港總房屋需求為432000個單位，特區政府將供應目標定于440000個單位。私人住宅單位供應方面，特區政府會繼續多管齊下以滿足在下一個10年期內132000個單位的私營房屋的供應目標，在未來五年準備好可興建約80000個私營房屋單位的土地。就較短期的供應而言，根據2023年9月底的最新推算，未來3至4年香港一手私人住宅物業市場的供應量預計約為107000個單位。
點評：提供足夠的住房單位對于維持房屋市場的穩定和滿足市民的基本需求至關重要。這也意味著香港特區政府將需要采取措施來增加土地供應、鼓勵住房建設和確保住房市場的可持續性。
11月1日，中指研究院發布的《百城價格指數報告》顯示，10月全國100個城市新建住宅平均價格為16195元/平方米，環比上漲0.07%，漲幅較9月擴大0.02個百分點；同比跌幅收窄至0.02%。百城二手住宅平均價格為15486元/平方米，環比下跌0.45%，跌幅較9月擴大0.01個百分點，已連續18個月環比下跌；同比跌幅擴大至2.88%。重點城市掛牌量持續增長，調控政策放松帶動部分城市市場活躍度提升，二手房業主積極以價換量，百城二手住宅價格繼續承壓。
點評：二手房市場價格持續下行，業主積極以價換量，顯示市場供需關系的調整和市場活力的增強，也促使房價趨于合理。
中指研究院報告顯示，10月樓市成交量整體同環比均下降。一線城市成交面積環比下降11.51%，深圳本月漲幅最大，為38.0%，上海跌幅最大為25.8%。二線城市整體環比小幅下降1.75%，其中溫州跌幅顯著，為44.84%。庫存面積總量略有下降，杭州漲幅最高，為2.93%。土地方面，10月，監測城市總體供求同比下滑，宅地推出量同比降逾四成，整體成交方面量跌價漲，一線城市成交量增近一成；房企融資類型以中期票據為主，房企拿地城市集中在北京、上海、廣州、杭州、南京等城市。
點評：這反映了樓市的回暖態勢在減弱，相應的供需也開始出現一定程度的調整。
中指研究院《2023年1-10月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》數據顯示，1-10月，TOP100企業拿地總額10107億元，拿地規模同比下降10%，降幅較上月收窄7.9個百分點。從新增貨值來看，中海地產、保利發展、華潤置地占據榜單前三位。受熱點城市高總價地塊和上月低基數影響，50家代表企業拿地總額環比增長59.6%。頭部企業以銷定產、量入為出，在拿地布局上聚焦核心城市。
點評：雖然整體拿地規模同比下降，但在一些熱點城市拿地總額出現了顯著的環比增長，反映出房地產市場的分化情況。同時，頭部企業在拿地布局上更加注重戰略和核心城市。
針對近期債券出現波動的情況，萬科互動平臺上回復稱，近期公司境內外部分債券品種交易出現異動，并非公司基本面出現任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時境外市場出現有關公司的不實猜測，導致公司美元債價格在上周尾出現大幅波動。公司當前經營正常，1-9月累計合同銷售金額2,806億元，保持在行業頭部梯隊，其中9月合同銷售金額320億元，環比增長41.6%。現金流方面，公司已連續14年保持經營性現金流為正，1-9月在覆蓋37個新項目地價支出后仍然保持為正。截至3季度末，公司在手資金1037億元，對短債的覆蓋倍數2.2倍。年內公司已無境外債務到期，境內待償還信用債僅3.8億元。目前公司財務穩健，各項資金排布和還款安排都在有序進行中。
點評：這一回應旨在穩定市場對于公司財務狀況的擔憂，強調了公司的財務穩健性以及業務正常運營，這對維護市場信心是非常重要的。
中國恒大在港交所公告，截至2023年9月末，恒大地產涉及未能清償的到期債務累計約2808.30億元；逾期商票累計約2060.84億元，9月新增被執行金額合計約152.73億元。在房地產項目資產處置方面，截至2023年9月末，恒大地產通過股權轉讓、土地及在建工程轉讓、信托、代持等方式，已完成過戶的房地產項目共計75個。
點評：恒大地產面臨的債務問題較為嚴重，通過過戶房地產項目的方式進行資產處置，有助于化解公司的債務壓力和降低風險。
據澎湃新聞，南京近日發布國有建設用地使用權掛牌出讓公告，共推出了11幅地塊，其中商品住宅用地9幅，商辦混合用地和加油加氣站用地各1幅。與以往出讓地塊相比，地塊出讓要求刪去了“當地塊競價達到最高限價時，仍有兩家或兩家以上單位有競買意向的，停止競價，改為現場搖號確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得價為最高限價加一個加價幅度”的相關表述。至此，包括南京、濟南、合肥、廈門、成都、青島在內的至少6個熱點城市的土拍規則有所調整，部分待出讓地塊已不再限制土地上限價格，重回價高者得。
點評：此舉有利于促進土地市場競爭，提高土地資源配置的效率。
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封面圖片來源：視覺中國-VCG111356386608
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