每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

“現在厚街這邊新房市場還是比較火熱，要比二手房市場要熱多了，二手房比較不好賣，建議您也可以優先考慮這邊的新房。”9月12日下午，東莞厚街的房產中介張立平向《每日經濟新聞》記者介紹道。

在這波樓市調控中，東莞算是各種調控支持力度較大的城市，而且早在去年就全面放開了限購，是全國較早全面放開限購的城市。

8月31日，東莞官宣實施“認房不認貸”。進入9月以來，東莞的樓市支持政策還在加碼，東莞9月12日發布政策給予特級人才發布購房補貼，最高可達1000萬元；9月11日，東莞調整公積金新政，可提取公積金用于支付首付款；同日，放寬港澳居民在莞購房條件。

9月13日上午，中原地產研究院執行院長車德銳通過微信向每經記者表示，“進入9月以來，東莞樓市的帶看量、成交量均出現穩步回升。這種回暖是多方面影響的，一方面在政策加持下部分購房者心態開始變化，另一方面，‘金九銀十’本身就是銷售旺季，部分房企折扣力度較大，也會刺激部分購房者成交。”

9月以來東莞樓市實施部分新政截圖

9月新房成交現回升態勢

從東莞市場的新房住宅的成交來看，從9月以來，市場新房的網簽量開始呈現出回升態勢。

據東莞住建局數據，8月東莞新房住宅網簽套數為1163套，二手房為2288套。而9月1日-12日，東莞新房住宅成交616套；二手房住宅成交714套。新房成交量明顯好于8月同期水平。

“9月以來，我們帶看量相比8月確實有明顯的上升，但其主要原因還是開發商搞促銷比較厲害，對于這類房子，中介也喜歡力推。”張立平告訴每經記者，雖然各種利好政策不斷出臺，但購房者會不會成交更為看中的還是價格是否到位，所以在市場上，開發商也普遍推出各種促銷和折扣。

在張立平看來，除了在帶看人數增加以外，還有一個比較明顯的信號就是，進入9月以來開發商推盤量明顯加大。“近期包括金地青雲境、恒兆公館、招商灣熙中心等多個熱門樓盤入市，說明開發商對‘金九銀十’比較看好。”

據中原地產研究院對東莞在售100多個樓盤項目監測，上周（9月4日-10日）東莞樓市來訪認購量環比均上漲約20%，零認購項目環比小幅減少3%，25%的項目認購量環比上漲，市場活躍度明顯上升。

來源：中原地產研究院

此外，進入9月以來，不少樓盤加速入市步伐，推盤量較大的樓盤包括新世紀首鑄君匯府、華潤置地中心悅府、大中陽光壹號等。

每經記者注意到，從價格上來看，目前東莞整體新房價格要遠高于二手房。據東莞房天下數據顯示，東莞市9月至今的二手房參考均價為21605元/平方米，而8月份東莞的新房成交價為34900元/平方米。

東莞某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

在車德銳看來，造成東莞市場二手房價格與新房價格明顯價差重要原因，是在于政策開放后，二手房掛牌量大幅增加，而部分二手房業主為了能夠加速出貨，把價格壓得比較低，于是就出現因為折價使得二手房市場整體成交上升的情況。

“東莞自去年放開限購和限售后，東莞的二手房掛牌量顯著增長，價格則繼續下調。因為一二手房存在較大價差，二手房成交量也跟著上去了，最后導致不少新房不得不調整價格。我個人是不太建議其他城市放開限售，其他城市在考慮放開限售政策時候，也可以充分考慮到這一點。”車德銳道。

來源：瑞城搜研究院

據瑞城搜研究院數據，目前從東莞各片區供需情況來看，存量房源套數最大的為東南臨深片區，存量套數為10007套，消化周期為35.45個月；去化周期小于20個月的有3個片區，為城區片區、松山湖片區、濱海片區和東部產業園片區。

開發商讓利促銷成常態

雖然各種政策利好頻出，但在當前大環境下，東莞的開發商仍比較謹慎，較少像部分一線城市一樣出現反價的情況，促銷、優惠折扣甚至直接下調備案價的現象，在東莞樓市仍然是主流，更多項目想趁著新政疊加優惠快速走貨。

從開發商的營銷手段來看，如折扣優惠，買房送黃金、手機等成為市場上較為常見的營銷手段。

從張立平向記者發過來的宣傳海報來看，位于松山湖片區的松湖潤府推出了成交送手機活動，全民經紀人帶看成交2套及以上送華為手機；位于黃江的科學城•時區則打出“以舊換新”買房活動，憑自有物業資產證明，總價5%享抵扣優惠，最高可抵約12萬元。還有諸如錦城公館、左岸東宸、瓏遠•萬江翠瓏灣推等項目，則是采用直接折扣或者拿出部分樓盤作為特價房。

來源：中原地產研究院

根據中原地產研究院統計的8月以來東莞市場的各類營銷活動，包括中心城區、濱海片區、松山湖片區三大熱點片區營銷活動明顯增多，以啟動渠道為主。另外，部分項目采用“降價+首付分期、降價+提傭”組合拳促進成交。如萬科嘉城未來天空之城甚至在開盤前啟動渠道營銷；保利清能和悅春風項目則推出首付分期免息最長一年、降價至88折的優惠。

“隨著各種政策利好落地，企業幾乎都在盼望著市場復蘇，很多項目目前的心態幾乎都一樣，為了抓住現在的傳統銷售旺季，都在想辦法搶客，不斷加入降價、促銷陣營，并紛紛開啟渠道助力。”9月13日晚間，一位東莞房企營銷人士向每經記者表示。

“在開發商各種讓利、以價換量的營銷策略下，各個項目的來訪量、成交量其實已經開始往上走了。而且也正因為新房的大折扣，使得中介對新房的推銷力度要遠高于二手房。不出意外的話，9月東莞新房的成交要遠高于二手房。”

車德銳表示，目前新房市場下調備案價及直接按備案價給予一定折扣的樓盤可選項還是很多，這幾乎已經成為新房市場的共識，購房者的可選擇項也比較多。

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝