中報解讀 | 上實發展上半年歸母凈利同比扭虧，一個樓盤幾乎撐起整個銷售業績

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

雖然上半年經歷了被證監會立案調查、底價轉讓資產、子公司高管涉嫌職務違法等“巨震”，上實發展（SH600748，股價4.4元，市值81.16億元）的歸母凈利潤仍實現同比扭虧。

8月27日，上實發展發布的2023年上半年度報告顯示，上半年實現營業收入34.49億元，同比增長149.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.97億元，同比增長529.45%，而去年同期為虧損9246.22萬元。

在房地產開發業務方面，上實發展作為上海本地房企，規模相對較小，累計預售面積8538平方米，簽約金額4.41億元，回款7.10億元。其中，上海青浦上實•海上灣五期別墅項目認購銷售清盤，銷售額為4.33億元。

來源：上實發展2023年中報

多元化業務成效初顯

上半年，上實發展的多元化發展戰略成效初顯。

如通過優化不動產經營，提升資產管理效能。上半年上實發展不動產經營業務收入為2億元，租賃業務整體呈現穩中有升的趨勢。核心資產如上實大廈、金鐘廣場、長寧八八中心等的租賃收入顯著提升。其中，金鐘廣場100%出租，青島T3寫字樓實現出租面積達28798.89平方米。

同時，酒店業務取得突出進展，湖州皇冠假日酒店的收入大幅提升，青島釣魚臺美高梅酒店在6月10日盛大開業，預售5天銷售額突破2000萬元。

來源：上實發展財報

此外，物業管理業務持續擴展和提升服務能力。報告期末，上實服務在管合約面積約為2818萬平方米，管理項目達310個。公司在穩定優勢業務的同時，積極探索向新領域拓展，進一步拓展了公共交通、城市服務、商企辦公、公眾場館等服務領域。多方位的服務拓展，成功引進了18個重點項目，續標成功率達78%。

值得注意的是，財務方面，上半年上實發展的營業成本27.08億元，同比增加159.3%。三費也同比有所增加，特別是財務費用1.61億元，同比增加218.42%。經營活動產生的現金流、投資活動產生的現金流和籌資活動產生的現金流均為負值，其中，經營活動產生的現金流為-8.6億元，同比減少2.76%。

對此，上實發展方面解釋稱，以上變動主要原因是房地產銷售成本增加，項目竣工后利息支出費用化核算，以及銷售回款減少導致。

中報顯示，上半年上實發展在泉州的上實•海上海三期、上海寶山上實•海上菁英項目共交付住宅1500余套，湖州、杭州等地的非住宅產品和車位銷售進一步推進。工程施工方面，上半年在建項目4個，在建面積約41.23萬平方米，竣工項目2個，竣工面積約32.02萬平方米。

來源：上實發展財報

旗下項目遭業主投訴

在今年7月的上海第二輪集中供地期間，上實發展以13.37億元競得寶山區吳淞創新城15更新單元03-02、04-02地塊的土地使用權，地塊出讓面積約為4.08萬平方米，包含科研設計用地，居住用地和辦公樓。

根據規劃信息，03-02地塊的占地面積14412平方米，容積率2.5，建筑面積為36030平方米，建筑高度不大于50米，住宅套數共343套，套均面積約105平方米，房地聯動價6.3萬元/平方米。

不過值得一提的是，今年7月份，在人民網領導留言板平臺，有上實海上菁英二期業主投訴稱，新房交付不久，地庫就出現了地面龜裂、發霉、漏水等現象，存在安全隱患。而且投訴多次且得到開發商上實發展的承諾進行整改，卻未看到實質性的進展，請求相關部門加強監管。

來源：人民網領導留言板

對此，上海市寶山區建設和交通委員會與8月10日作出回復：地庫開裂問題，開發商計劃對一期、二期進行分批維修，二期擬今年8月啟動，一期擬10月啟動，正在推進過程中。對于地庫發霉問題，經核實主要由于地庫梅雨季潮濕，溫差結露引起，非工程質量問題，開發商計劃于10月(石膏板干透后)進行防霉修復；對于地庫局部漏水問題，開發商已在逐點維修。

展望下半年，上實發展方面表示，將持續堅持多元化發展戰略，聚焦重點建設項目，提高開發效率。抓緊推進吳淞創新城15更新單元的地塊開發建設，以及北外灘地區90號地塊的開發建設策劃方案。調整資產結構，優化資源配置，加速資金回籠。同時，在不動產經營領域，公司將繼續優化資源配置，提升服務質量和經營業績，實現資產高效運營。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1268220057