中報解讀| 彩生活：上半年歸母凈利潤0.31億元 在管面積繼續下降

每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

8月25日晚間，彩生活發布2023年未經審核中期業績報告。

頭頂“物業第一股”光環的彩生活，從目前披露的數據來看，已維系住了公司基本盤的穩定。截至今年6月末，彩生活實現總收入約7.58億元，同比增長19.37%；毛利約2.18億元，凈利潤約3360萬元；歸母凈利潤錄得0.31億元，較去年同期的約0.17億元增長82.74%。

公司主動采取的減債策略成效明顯，有效降低了企業財務成本。報告期內，公司資產負債率約24.7%，與去年同期水平持平；與此同時，公司并無有息負債余額。

營收增長

過去兩年，因母公司流動性危機以及其核心資產鄰里樂控股出售給了碧桂園服務等事件影響，彩生活的規模、營收、利潤均受到了不同程度的拖累，但從2023年中期業績來看，其各項業務已逐漸回到正軌。

就營收而言，上半年彩生活營收同比增長19.37%至7.58億元。其中，由于彩生活在管面積增加，物業管理業務營收得以增長24.3%至7.28億元，占總營收的96%；不過增值服務營收同比去年大幅下降，為0.29億元，去年同期為4.31億元；非業主增值業務營收為0.014億元，在總營收中占比不足1%。

彩生活表示，今年上半年，圍繞業主在衣食住行等方面的需求，彩生活積極拓展多元業務，如推出了家財險、燃氣險、電動自行車險等保險產品的花樣保；持續迭代社區在線購物平—彩優選及開展系列到家服務；同時，與光大養老健康產業發展有限公司達成戰略合作，推動公司養老服務體系不斷完善。

就利潤而言，彩生活的盈利表現同樣可圈可點。上半年，其毛利潤約2.19億元，較2022年同期約1.87億元增加約16.7%；毛利率28.8%，較2022年同期的下降了0.7個百分點，不過仍處于行業前列。

與此同時，彩生活上半年凈利潤約3360萬元；歸母凈利潤錄得0.31億元，較去年同期的1680萬元增長82.74%。

究其原因，是彩生活的物業管理服務板塊、社區增值服務板塊盈利能力得以增強。其中，物業管理服務毛利率提升至26.4%，增值服務上半年毛利率為88.5%，較去年同期增加3.4個百分點。

在管規?？s小

需要注意的是，2021年在將核心企業鄰里樂出售予碧桂園服務后，彩生活過去的規模優勢已不復存在。截至2021年末時，彩生活合約管理總建筑面積為4.23億平方米，對應的小區數量2220個，產生收益的合約管理總建筑面積為2.3億平方米。

而到2022年末，彩生活合約管理總建筑面積進一步下滑至4億平方米，對應的小區數量2107個，產生收益的合約管理總建筑面積為2.09億平方米。

時間來到2023年，報告期內，彩生活總合約面積約3.84億平方米，對應的社區數量為2030個，產生收益的合約管理總建筑面積進一步降至2.01億平方米。

盡管管理規模仍遠高于行業均值，但與第一梯隊的碧桂園服務、萬物云等已相去甚遠。與近期公布中期業績的招商積余、融創服務相比，在管面積分別為3.3億平方米、2.6億平方米，彩生活的差距不算太大。

報告期內，彩生活新委任及收購的合約管理面積為293.5萬平方米和0萬平方米，但終止合約的有1821.5萬平方米；而在2021年全年、2022年全年，終止的合約面積分別達到了1.44億平方米、2581.9萬平方米，新增合約面積僅約732萬平方米和1108.6萬平方米。

不過，于彩生活而言，拓展能力的減弱或源于其對“無債一身輕”的追求。公開資料顯示，2021年彩生活將有息負債從25.3億元削減了92.7%到1.85億元。到2022年末，彩生活已全部還清了所有有息負債；今年上半年，彩生活資產負債率約為24.7%，與去年同期水平持平，公司并無有息負債余額。

報告期內，彩生活錄得其他虧損約4150萬元，較2022年同期的虧損約570萬元增加約3580萬元。對此，彩生活解釋稱，此系公司處置附屬公司以及提前終止土地租賃的導致。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111356386608