重磅利好接踵而至，公募REITs“久旱逢甘霖”，上周近九成產品上漲

每經記者｜李蕾    每經編輯｜彭水萍

上周公募REITs迎來了久違的反彈。Wind數據顯示，上周全市場已上市的28只產品中，環比上漲的共有24只，占到了總數的近九成，呈現出強勢反彈的趨勢。其中紅土創新鹽田港REIT以6.60%的漲幅領跑市場，華夏杭州和達高科產園REIT、中金普洛斯REIT的環比漲幅也超過了3%。相比之下，上周僅有4只產品在二級市場的表現環比下跌，并且跌幅都在1%以內。

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行業層面，近期重磅利好政策頻頻發布，8月1日，國家發改委等部門發布關于實施促進民營經濟發展近期若干舉措的通知，其中提出擴大REITs發行規模，推動符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。緊接著，8月3日上交所組織召開產業園和倉儲物流REITs座談會，就持續推進REITs市場生態建設、完善信息披露機制等提出工作建議。

國金證券在近期的研報中指出，公募REITs估值受二級市場價格及底層資產未來收益預期影響，尚未形成穩定中樞。具體到板塊層面，結合基本面與估值水平，建議重點關注產業園區類型下的工業廠房業態，以及相對穩健的倉儲物流、保租房與能源類REITs。

倉儲物流、產業園區REITs領跑

在前一周公募REITs就有所回暖的情況下，上周公募REITs在二級市場的表現可謂迎來了強勢反彈。

已上市的28只產品中，環比上漲的達到了24只，占到總數的近九成，全面回暖趨勢明顯。其中紅土創新鹽田港REIT、華夏杭州和達高科產園REIT和中金普洛斯REIT分別以6.60%、3.86%、3.07%的漲幅領跑市場，此外漲幅超過1%的還有12只。

相比之下，上周下跌公募REITs的只有4只，并且跌幅都在1%以內。值得注意的是，3只保租房REITs距離集中解禁不足一個月，保租房REITs成為本周所有子板塊中唯一收跌板塊。

從底層資產的類型來看，上周漲幅最大的要屬倉儲物流、產業園區REITs，多只產品漲幅都在1%甚至3%以上。除此之外，高速公路REITs也出現了大面積回暖，雖然漲幅不大，但上漲的產品數量多。

流動性方面，德邦證券統計顯示，上周公募REITs總體成交活躍度上升。總成交額為3.89億元，環比上漲18.8%。產權和經營權成交額分別為2.47和1.41億元，環比上周分別增加了21.6%和14.2%。

細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保和交通基礎設施類REITs上周的成交額分別為1.26億、0.56億、0.5億、0.54億、0.32億和0.7億元，環比分別增加了7.4%、19.9%、77.5%、15.2%、44.9%和7%。其中成交額最大的類型是園區基礎設施REITs，占比達到32.4%。

換手率方面，上周REITs換手率為7.2%，環比上升2.4%，產權和經營權換手率分別為8.6%和4.2%，環比也分別增加了10.9%和23.6%。

中信建投指出，公募REITs市場上漲趨勢仍有望持續，業態之間分化也會比較明顯，建議重點關注整租類REIT、廠房類產業園區REIT及能源基礎設施REIT等三大方向。

機構：聚焦基本面研究和底層資產定價

近期，公募REITs市場接連迎來多項重磅利好。

7月24日，國家發改委通知，鼓勵民間投資項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。就在同日，北京市印發《北京市貫徹落實加快建設全國統一大市場意見的實施方案》，推動北交所REITs發行盡快落地。

一天之后的7月25日，江蘇省印發《關于做好基礎設施REITs發行所涉土地資產配置處置服務工作的通知》，鼓勵通過資產證券化方式促進基礎設施資產持續穩定運營。

8月1日，國家發改委等部門等部門印發關于實施促進民營經濟發展近期若干舉措的通知，其中提出擴大REITs發行規模，推動符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。

8月3日，上交所組織召開產業園和倉儲物流REITs座談會，充分聽取已上市產業園和倉儲物流RETs參與機構對于進一步促進REITs市場高質量發展、提高信息披露質量的意見和建議。同時，上交所就持續推進REITs市場生態建設、完善信息披露機制等提出工作建議。

頻繁的政策利好，對于提振公募REITs二級市場的表現顯然也大有裨益。

國金證券在近期的報告中指出，國內公募REITs上市至今已有兩年時間，各類型REITs尚未形成穩定的估值中樞，整體來看現階段公募REITs估值的變化邏輯除了受到二級市場交易價格以及交投情緒影響外，底層資產未來收益期限內的現金流、折現率以及擴募等因素也會對其產生一定影響。

而在談到下半年公募REITs的投資策略時，該機構表示，后續在參與一級市場打新時需回歸本源，結合項目質量優選，同時短期內在流動性問題尚未有效解決的情況下，還需關注市場情緒的演繹與資金行為。二級市場方面，中長期建議立足REITs權益屬性本源，聚焦項目及其所處行業基本面的研究和底層資產定價，同時在優選投資標的的過程中，可以回歸項目基本面以及運營方的管理賦能水平，關注現金流具備穩定增長潛力同時估值方面具備性價比的標的，根據市場多空情緒的演繹把握配置窗口和參與節奏。

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